11評估用于產(chǎn)權調換房屋為期房的價(jià)值時(shí).價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象的狀況匹配正確的是()。

A價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象狀況為現在狀況

B價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象狀況為未來(lái)狀況

C價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對復狀況為現在狀況

D價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象狀況為未來(lái)狀況

【答案】B

【解忻】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，在評估用于產(chǎn)權調按房屋的價(jià)值時(shí)，應特別注意兩點(diǎn)：

(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應與評估被征收房屋價(jià)廈的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。(2)估價(jià)對象狀況，如期房的區位

用途、建筑面積、建筑結構等，以房屋征收部門(mén)向房地產(chǎn)估價(jià)機構出具書(shū)面意見(jiàn)說(shuō)明的用于產(chǎn)權調換房屋狀況為依據。P162。

A甲B乙 C丙D丁

【答案】B

【解析】本題考查的是?？杀葘?shí)例是類(lèi)似房地產(chǎn)中真實(shí)成交符合—定條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的，成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)投益。P173。

18關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說(shuō)法，正確的是()。

A經(jīng)濟壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩定性決定

B正常情況下經(jīng)濟壽命長(cháng)于自然壽命

c經(jīng)濟壽命與周?chē)h(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)

D建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(cháng)而經(jīng)濟壽命不變

【答案】C

【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場(chǎng)決定，同類(lèi)建筑物在不同地區的經(jīng)濟壽命可能不同.一般是在筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工使用、維護和更新改造等狀況，以及周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的 P235。

19房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于().

A無(wú)租約現值價(jià)值減承租人權益價(jià)值

B出租人權益價(jià)值加承租人權益價(jià)值

C無(wú)租約現值價(jià)值減出租人權益價(jià)值

D出租人權益價(jià)值減承租人權益價(jià)值

【答案】A

【解析】本題考查的是出租人權益價(jià)值。出租人投益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權益價(jià)值+承租人收益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)值-承租人權益價(jià)值。參見(jiàn)教材P106。

20運用市場(chǎng)提取法求取的報酬率可能與估價(jià)價(jià)對象未來(lái)收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是()。

A能夠獲得的交易實(shí)例數量較多

B所取得的報酬率是利用過(guò)去的數量求取的

c利用試錯法和內插法求取報酬率時(shí)存在計算誤差

D可比實(shí)例采用了典型買(mǎi)者和賣(mài)者的期望報酬率并進(jìn)行適當調整

【答案】B

【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場(chǎng)提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險判斷，它可能不是估價(jià)對象未來(lái)各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見(jiàn)欺材P250。