共有房屋的轉讓

共有房屋是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的單位、個(gè)人對同一房屋享有所有權。

“共有”分為按份共有(出資關(guān)系)和共同共有(配偶、繼承)。如共有人之間沒(méi)有約定或約定不明，除非存在家庭關(guān)系，否則默認為按份共有(平均處理)。

(一)按份共有房屋的轉讓(靈活)

按份共有人可以轉讓其所擁有的份額，無(wú)須經(jīng)其他共有人同意，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

“兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)且協(xié)商不成時(shí)，請求按照轉讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，應予支持?！?/p>

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據1/3，甲轉讓自己的份額，乙丙都愿意購買(mǎi)，且協(xié)商不成，此時(shí)甲乙丙三方提出將甲的份額一份為二，應予支持。

“共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)的，不予支持?！?/p>

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據1/3，甲去世后，其兒子繼承，面對繼承等無(wú)償轉讓形式，乙希望行使自己的優(yōu)先購買(mǎi)權，避開(kāi)繼承環(huán)節，優(yōu)先購買(mǎi)甲份額，法院不予支持。

(二)共同共有房屋的轉讓(嚴苛)

除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意。

具有家庭關(guān)系的共同共有人只有在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時(shí)，才可以請求分割。分割后，共同共用的房屋變?yōu)榘捶莨灿械姆课?，按份共有房屋的所有權人可以自由處分分割所得份額。