“業(yè)委會(huì )”這個(gè)名詞在誕生之初，是希望營(yíng)造一種由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共同管理小區的和諧局面。然而在多年來(lái)的實(shí)踐中，“業(yè)委會(huì )”更多地成為了“維權”的代名詞，不少小區尚在為成立一個(gè)真正由業(yè)主推選的業(yè)委會(huì )而苦苦掙扎。在日前舉辦的首屆中國業(yè)主與物業(yè)服務(wù)論壇上，這種現象再次被提出討論——是什么絆住了業(yè)委會(huì )成立的腳步？又是什么在制造業(yè)主與物業(yè)公司的分歧？

歷史的初衷為了和諧與共贏(yíng)

1991年3月22日晚上7點(diǎn)30分，深圳市天景花園4棟B座底層的管理處會(huì )議室，天景花園業(yè)主委員會(huì )成立大會(huì )暨第一次委員會(huì )例會(huì )悄然召開(kāi)，王石、姚牧民、郭兆斌等萬(wàn)科高層悉數到場(chǎng)，中國第一個(gè)業(yè)主委員會(huì )宣告成立。

天景花園業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生的動(dòng)機源于物業(yè)公司，希望“業(yè)主共同參與小區的管理”。這種為小區著(zhù)想的管理觀(guān)念得到業(yè)主們的認同。追求完善管理的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，自發(fā)締造了第一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。天景花園業(yè)主委員會(huì )第二屆會(huì )長(cháng)林建平，在1995年寫(xiě)給全國優(yōu)秀管理住宅小區檢查團的一封信中，充滿(mǎn)著(zhù)自豪，“我們感到欣慰的是在同萬(wàn)科物業(yè)的管理者一起共建文明小區。我們認為盡管業(yè)主大會(huì )及委員會(huì )是住宅小區的最高權力機構，但是它與物業(yè)管理部門(mén)是相輔相成的，互為依存的。”林建平曾形象地比喻，“業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司就是一對戀人，要相互溝通，求同存異，才能把小區建設好。”

然而在之后的十幾年中，這種和諧的局面在全國其他小區內，卻經(jīng)常被業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司的“維權斗爭”所替代，甚至不少小區由于種種原因無(wú)法成立業(yè)委會(huì )，導致業(yè)主利益被長(cháng)時(shí)間忽視。

業(yè)內人士表示，從經(jīng)濟層面看，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )及由其代表的業(yè)主都是市場(chǎng)主體，經(jīng)濟利益不同。市場(chǎng)行為的一個(gè)很重要特征就是追求利益的最大化，在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司為了追求自己的利益涉嫌侵犯業(yè)主利益的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì )勢必會(huì )與他們發(fā)生矛盾。這種矛盾在正常的法治狀態(tài)下才能完美化解，作為監管角色的政府部門(mén)，如果與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司結成了利益同盟，只會(huì )導致矛盾激化。

窘迫的現實(shí)業(yè)委會(huì )成立之困

在2008年兩會(huì )期間，民進(jìn)黨北京市委作為黨派提案提交至政協(xié)大會(huì )的《關(guān)于北京社區業(yè)主經(jīng)濟自治組織存在問(wèn)題制度和制度創(chuàng )新的建議》中表示：“業(yè)委會(huì )的發(fā)展并不順利，北京80%的小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )，很多業(yè)委會(huì )處境艱難。”報告顯示，目前，北京市的新建小區基本已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理，但北京市內老舊小區和新舊混居小區，基本未實(shí)行統一物業(yè)管理。全市1980年以前的老舊小區1582個(gè)，建筑面積5800萬(wàn)平方米，未實(shí)行物業(yè)管理的1213個(gè)，約占80%。

在2009年廣東省兩會(huì )期間，有省政協(xié)委員表示廣東省內77.3%%的小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )，籌備業(yè)委會(huì )困難重重，有的籌備2年~3年最終無(wú)功而返，有的籌備六七次，次次流產(chǎn)。

在東北某擁有上千個(gè)小區的省會(huì )城市，近3年來(lái)房產(chǎn)部門(mén)備案的業(yè)委會(huì )僅有70余家，與業(yè)主的實(shí)際需求極不吻合。

在近幾年涉及物業(yè)糾紛的采訪(fǎng)中，記者發(fā)現業(yè)主們對于成立業(yè)委會(huì )的態(tài)度也大不相同，有的十分支持，但不了解業(yè)委會(huì )用途；有的社區雖然居民成立業(yè)委會(huì )意愿強烈，但沒(méi)人“挑頭”；還有的業(yè)主認為即使沒(méi)有業(yè)委會(huì )，小區管理也算不錯，沒(méi)必要成立。

無(wú)奈的原因開(kāi)發(fā)商、政府、業(yè)主都有責任

通過(guò)總結近年來(lái)業(yè)委會(huì )成立困難的案例，武漢市山水華庭業(yè)主委員會(huì )主任梁俊華表示，開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)管理公司的阻擾，有關(guān)部門(mén)的指導和協(xié)助不到位或者過(guò)位，部分業(yè)主的參與意識不端成為絆住業(yè)委會(huì )成立腳步的三大原因。

與早期萬(wàn)科物業(yè)主動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì )不同，目前，前期物業(yè)公司大多與開(kāi)發(fā)商結成同盟，致使業(yè)委會(huì )一旦成立，這些公司便直接成為業(yè)主維權的對象。于是，對于成立業(yè)主委員會(huì )這樁“事關(guān)生死”的事件，許多前期物業(yè)管理公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)商全力抵制。

在分期開(kāi)發(fā)的小區中，業(yè)主投票無(wú)法達到法定人數要求，導致業(yè)委會(huì )無(wú)法成立的情況也比較普遍。在武漢市某分三期開(kāi)發(fā)的小區中，一期業(yè)主入住已4年之久，其要求成立業(yè)主委員會(huì )的申請被駁回。理由是業(yè)主委員會(huì )應由一期、二期、三期業(yè)主共同成立。而該小區二期工程交房不足一年，許多業(yè)主尚未入住，三期正在交房，50%%的入住率遠未達到。在開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)提供業(yè)主名冊的情況下，該小區成立業(yè)主委員會(huì )被迫擱置。

在政府組織方面，按照《物權法》第七十五條第二款規定，“地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。”然而，許多地方將業(yè)主可以享受指導和協(xié)助的法律權利變成強制性的法律義務(wù)，理解為必須接受地方人民政府有關(guān)部門(mén)的指導和協(xié)助，否則業(yè)主委員會(huì )的處理歸于無(wú)效。

記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，實(shí)際操作中，政府有關(guān)部門(mén)在小區啟動(dòng)業(yè)委會(huì )選舉程序之初并不進(jìn)行指導、而當結果公布后卻指出原因程序上的缺漏，對業(yè)委會(huì )不予備案的情況不在少數。這種前期不指導，后期又干預的做法，很容易激化小區內的矛盾。造成這種情況的原因之一，便在于部分政府機構設置中人員配置不盡合理。廣州市某區擁有近2000個(gè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的社區，然而區級物業(yè)管理機構僅有兩名專(zhuān)職工作人員。

此外，小區業(yè)主參與動(dòng)機不端正等問(wèn)題也是困阻業(yè)委會(huì )成立的主要原因。有業(yè)委會(huì )主任表示，部分業(yè)主存在的搭便車(chē)的想法，缺乏奉獻精神，為個(gè)人私利競選業(yè)委會(huì )主任，認為業(yè)委會(huì )與居委會(huì )等同這四種錯誤意識，是現實(shí)中阻撓業(yè)委會(huì )成立的常見(jiàn)原因。