在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述與現金流相關(guān)的各種類(lèi)型的收入和費用，這些術(shù)語(yǔ)包括：

1.潛在毛租金收入

物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數字就在每個(gè)月的報告中保持相對穩定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。

2.空置和收租損失

實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒(méi)有收到租金。在物業(yè)收入的現金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期（通常為一個(gè)月）實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開(kāi)記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時(shí)，仍可以計入收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。

3.其他收入

物業(yè)中設置的自動(dòng)售貨機、投幣電話(huà)等獲得的收入稱(chēng)為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱(chēng)計劃外收入。此外，一般將通過(guò)專(zhuān)業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

4.有效毛收入

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

5.運營(yíng)費用

收益性物業(yè)的運營(yíng)費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護、維修費）、為租客提供服務(wù)的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅和法律費用等也屬于運營(yíng)費用的范疇。

6.凈運營(yíng)收益

從有效毛收入中扣除運營(yíng)費用后就可得到物業(yè)的凈運營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益即：凈運營(yíng)收益=有效毛收入-運營(yíng)費用。

凈運營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營(yíng)費用，以使交給業(yè)主的凈運營(yíng)收益盡可能大。

7.抵押貸款還本付息

業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的評價(jià)并不僅僅停留在獲取的多少凈運營(yíng)收益，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營(yíng)收益中扣除。當然，該項還本付息不是運營(yíng)費用，它可以逐漸地轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價(jià)值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問(wèn)題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿(mǎn)足其投資回報的目標。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負責為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規定的。

8.準備金

準備金又稱(chēng)大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費用的資金。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應該從物業(yè)現金流中扣除。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。

用于物業(yè)更新改造的準備金可以取有效毛租金收入或年凈運營(yíng)收益的一個(gè)百分比。由于準備金是用來(lái)支付預計要發(fā)生的用途（如每5年更新一次地毯、根據市場(chǎng)需求的變化改變室內空間布局等），因此可以根據物業(yè)大、中修計劃事先做出預算，定期向該賬戶(hù)注入一定數量的資金。

《物業(yè)管理條例》中將住宅物業(yè)住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的準備金稱(chēng)作“專(zhuān)項維修資金”，由業(yè)主在初始購置物業(yè)時(shí)按購買(mǎi)價(jià)格的一定比例繳納。該專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機構統一管理，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

9.稅金

我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

（1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱(chēng)“兩稅一費”。營(yíng)業(yè)稅是從應納稅房地產(chǎn)銷(xiāo)售或出租收入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額的計算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額=應納稅銷(xiāo)售（出租）收入×稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%.城市維護建設稅和教育費附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%.

（2）城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

（3）企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應納稅所得額×稅率。應納稅所得額=實(shí)現利潤-允許扣除項目的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.由于每個(gè)業(yè)主的納稅責任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準確地估算稅前現金流，而較為準確的稅后現金流通常要在咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)會(huì )計、審計人員后才能得到。

10.經(jīng)營(yíng)現金流

從凈運營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報（當凈運營(yíng)收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現金流是負值）。從物業(yè)稅前現金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現金流。

即：稅前現金流=凈運營(yíng)收益-抵押貸款還本付息

稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

儲存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應繳納的所得稅通常由業(yè)主負責支付。應該指出的是，如果物業(yè)沒(méi)有抵押貸款安排，亦無(wú)儲存基金項目扣除，業(yè)主應納稅所得額就等于物業(yè)的凈運營(yíng)收益。