在取得相關(guān)利益人授權的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以進(jìn)行各種形式的經(jīng)營(yíng)。關(guān)于什么物業(yè)資源可以經(jīng)營(yíng)，什么資源不能經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有一個(gè)固定的標準，但應該遵循以下原則。

1.不可越權經(jīng)營(yíng)

在物業(yè)資源的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須取得相關(guān)權益人的授權。如果未經(jīng)授權就擅自經(jīng)營(yíng)，屬于侵權行為，輕則要承擔經(jīng)濟賠償等民事責任，重則可能被追究行政、刑事責任。

對小區場(chǎng)地一類(lèi)共有部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在征得業(yè)主大會(huì )同意并與業(yè)主委員會(huì )簽署相關(guān)協(xié)議的前提下方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開(kāi)展

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應在做好物業(yè)管理基本服務(wù)的基礎上開(kāi)展。如果因為經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源而忽略了對業(yè)主的基本服務(wù)和對物業(yè)的日常管理，就成為本末倒置之舉。

3.規避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險

任何經(jīng)營(yíng)都有風(fēng)險，物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)也不例外，甚至有些經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險還很大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，必須對各種風(fēng)險因素進(jìn)行綜合考量并做好抵御風(fēng)險的各種準備。

4.正確把握不同物業(yè)管理發(fā)展階段的經(jīng)營(yíng)特性

我國物業(yè)管理的發(fā)展歷史不長(cháng)，各種法律法規和市場(chǎng)規則尚待完善，因而在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中還存在著(zhù)很多的不確定性和模糊地帶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源時(shí)，尤其要對以下事項給予充分注意。

（1）業(yè)主意見(jiàn)不一致時(shí)的處理

《物業(yè)管理條例》明確規定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。”但在實(shí)際利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)時(shí)，業(yè)主意見(jiàn)往往不能統一，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當做好宣傳，說(shuō)明利害得失，爭取大多數業(yè)主（雙過(guò)半）的同意。同樣對于歸屬于業(yè)主的經(jīng)營(yíng)所得，究竟是用于補充專(zhuān)項維修資金還是作為他用，或直接分配給每位業(yè)主，也必須征得大多數業(yè)主的同意。

（2）物業(yè)管理不同階段的經(jīng)營(yíng)處理

對于像住宅小區一類(lèi)物業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理一般情況下分為兩個(gè)階段：一是業(yè)主大會(huì )尚未成立。此時(shí)物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)權實(shí)質(zhì)上掌握在發(fā)展商手中。發(fā)展商如果把操作性的經(jīng)營(yíng)權委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托時(shí)，要明確經(jīng)營(yíng)范圍和收益用途。如果收益不是主要用于全體業(yè)主受益的方向，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要給予必要的提醒，并注意以合同等方式回避自身風(fēng)險。二是業(yè)主大會(huì )已經(jīng)召開(kāi)、業(yè)委會(huì )已經(jīng)成立。此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在業(yè)主大會(huì )授權的范圍內，按照與業(yè)主委員會(huì )達成的協(xié)議或協(xié)商意見(jiàn)依法開(kāi)展物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)，獲得應得的酬金或分成收益。

5.獲取物業(yè)資源的途徑

在各類(lèi)物業(yè)資源中，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權自由處置和經(jīng)營(yíng)的物業(yè)資源才能帶來(lái)最大的收益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲取物業(yè)資源的途徑有：

（1）向開(kāi)發(fā)商爭取

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在早期介入和接管物業(yè)時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂契約，約定由開(kāi)發(fā)商低價(jià)提供一定的商業(yè)用房給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補前期物業(yè)管理的投入或者沖抵部分開(kāi)辦費用。也可爭取在合同中約定，屬于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權的停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設施的經(jīng)營(yíng)收益權歸屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

（2）購買(mǎi)或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以購買(mǎi)或者租用商業(yè)用房。其中，租用是主要方式。因為購買(mǎi)商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，涉及企業(yè)投資及經(jīng)營(yíng)方向問(wèn)題，也涉及將來(lái)若業(yè)主不再續簽合同后的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，這些問(wèn)題勢必牽扯物業(yè)服務(wù)企業(yè)大量的精力，不利于主業(yè)的發(fā)展。

6.區別不同物業(yè)類(lèi)型及業(yè)主群體

物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)要與物業(yè)的整體風(fēng)格及業(yè)主群體的特征相符合。例如，在政府機關(guān)辦公樓內一般不進(jìn)行物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)；在普通住宅區適宜于開(kāi)展日常生活類(lèi)服務(wù)經(jīng)營(yíng)。

7.開(kāi)展統一的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立專(zhuān)門(mén)機構，對所服務(wù)區域的物業(yè)資源進(jìn)行統一的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)與管理。這樣，一方面可以更好地匯聚需求信息，整合社會(huì )力量，降低經(jīng)營(yíng)成本；另一方面可以協(xié)調經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理的矛盾，物業(yè)服務(wù)中心專(zhuān)心致志做好管理與服務(wù)工作，避免因分心經(jīng)營(yíng)而導致服務(wù)質(zhì)量下降。