以物業(yè)服務(wù)提供商為主體的初級商業(yè)模式，在中國物業(yè)管理前30年的發(fā)展成就中功不可沒(méi)，但我們不能過(guò)高估計其價(jià)值。物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現適應現代服務(wù)業(yè)的轉型升級，就必須著(zhù)力于轉變發(fā)展方式，調整產(chǎn)業(yè)機構，其核心內容離不開(kāi)改進(jìn)和創(chuàng )新現有的物業(yè)管理商業(yè)模式，其中，重要的關(guān)鍵點(diǎn)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全面引入。下述的未來(lái)物業(yè)管理三種商業(yè)模式，就是在物業(yè)管理的基礎上，以開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為核心，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面轉型升級。

1.物業(yè)服務(wù)集成商

物業(yè)服務(wù)集成商，又稱(chēng)物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達國家和地區物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式，也是作為物業(yè)服務(wù)提供商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)（設計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監管服務(wù)（監督服務(wù)過(guò)程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評判服務(wù)（匯總客戶(hù)評價(jià)、溝通客戶(hù)需求和評判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專(zhuān)項服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用策劃、協(xié)調、溝通和評價(jià)等專(zhuān)業(yè)能力，通過(guò)控制物業(yè)管理價(jià)值鏈前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購買(mǎi)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)集成商對應的收費模式為酬金制，適用的客戶(hù)類(lèi)型多為單一產(chǎn)權業(yè)主以及較為專(zhuān)業(yè)的業(yè)主團體。從物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的角度看，該模式的優(yōu)點(diǎn)是，以服務(wù)成本作為定價(jià)基礎，財務(wù)收支公開(kāi)透明，減少交易雙方的信息不對稱(chēng)，有利于消除服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的誤解和矛盾；對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。缺點(diǎn)是，對交易雙方的專(zhuān)業(yè)能力要求較高，業(yè)主監管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高；對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內在動(dòng)力，難以取得超額利潤和實(shí)現快速增長(cháng)。

物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專(zhuān)業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比客戶(hù)更了解物業(yè)管理和比專(zhuān)項服務(wù)供應商更了解客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，是其整合和把控價(jià)值鏈能力的核心；從外部條件看，主要依賴(lài)于專(zhuān)項服務(wù)市場(chǎng)的成熟和稅收扶持政策的落實(shí)，只有清潔、綠化、維修和秩序維護等專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的充分發(fā)育，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式比物業(yè)服務(wù)提供商模式更具性?xún)r(jià)的比較優(yōu)勢，只有酬金稅費的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的雙贏(yíng)選擇。

2.物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商

物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商，又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著(zhù)物業(yè)從消費功能向投資功能擴展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養護和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作（如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶(hù)資源和專(zhuān)業(yè)技能，同時(shí)為業(yè)主提供傳統物業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)投資理財兩項服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業(yè)管理平臺上的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用專(zhuān)業(yè)技能為客戶(hù)創(chuàng )造物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。這一本質(zhì)特征，決定了該模式的成功推廣，必須滿(mǎn)足三個(gè)約束條件：一是物業(yè)本身應當具有較高的商業(yè)價(jià)值。與以滿(mǎn)足使用價(jià)值為主的普通居住物業(yè)不同，物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商模式主要面向具有較高利潤回報的辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè )等收益型物業(yè)，與以委托物業(yè)共有部分為主的基礎服務(wù)模式不同，物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)通常包含物業(yè)專(zhuān)有部分以及建筑物的整體委托。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具備較強的專(zhuān)業(yè)技能。與物業(yè)服務(wù)提供商相比，物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商模式要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅具備建筑物及其附屬設施的維修、養護技能，而且應當具備市場(chǎng)研究、投資策劃、資產(chǎn)評估、財務(wù)分析等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的綜合性的專(zhuān)業(yè)能力。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強的風(fēng)險管控能力。與物業(yè)服務(wù)集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商模式較高的商業(yè)利潤必然伴隨著(zhù)較高的商業(yè)風(fēng)險，企業(yè)的資本運作能力和風(fēng)險管控能力，不僅是業(yè)主進(jìn)行商業(yè)決策時(shí)必須考察的信用基礎，而且是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運營(yíng)物業(yè)資產(chǎn)的安全保證。

3.物業(yè)保障服務(wù)商

物業(yè)保障服務(wù)商，又稱(chēng)物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應后勤服務(wù)社會(huì )化改革趨勢而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì )務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿(mǎn)足客戶(hù)非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶(hù)的后勤保障部門(mén)，以市場(chǎng)化的方式為客戶(hù)的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶(hù)高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開(kāi)展和品牌價(jià)值的創(chuàng )造。

該模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶(hù)雙贏(yíng)的理性選擇。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度，市場(chǎng)競爭使其在提供不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的同時(shí)，必須挖掘客戶(hù)的相關(guān)需求并提供增值服務(wù)，而相關(guān)增值服務(wù)在與不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)結合在一起時(shí)，可以實(shí)現資源的優(yōu)化配置、成本的有效控制和客戶(hù)信息的無(wú)障礙溝通；從客戶(hù)角度，專(zhuān)業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合分散的后勤服務(wù)并形成統一的支援保障系統，有利于提高管理水平和勞動(dòng)效率，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶(hù)滿(mǎn)意度，從而增強自身的核心競爭能力。