房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：投資機會(huì )選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規劃設計等方面工作。

城市規劃部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理，包括審定項目規劃設計和實(shí)施監督檢查兩個(gè)方面。

（一）城市規劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的關(guān)系

1.城市規劃的概念

城市規劃是指為了確定城市規模和發(fā)展方向，以實(shí)現城市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展為目標，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。國家設立城市規劃管理部門(mén)，依據國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃，以及當地的自然環(huán)境、資源條件、歷史情況、現狀特點(diǎn)，負責編制城市規劃。根據城市規劃的作用，編制城市規劃一般分總體規劃和詳細規劃兩個(gè)階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規劃基礎上，可以編制分區規劃。

城市總體規劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規模，確定城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統，控制各項專(zhuān)業(yè)規劃和近期建設規劃。

城市詳細規劃是在城市總體規劃或者分區規劃的基礎上，對城市近期區域內各項建設作出具體規劃。城市詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

（1）控制性詳細規劃的主要內容

控制性詳細規劃由規劃部門(mén)負責編制，主要內容有：

1）規劃范圍內不同性質(zhì)用地的界限和建筑類(lèi)型；

2）規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；

3）規定項目與大市政接口、停車(chē)泊位、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑間距等；

4）提出各地塊建筑體量、豎向規劃與色彩要求；

5）確定各級支路的紅線(xiàn)位置、控制點(diǎn)坐標和標高；

6）確定工程管線(xiàn)走向、管徑和工程設施用地界限。

（2）修建性詳細規劃的主要內容

修建性詳細規劃是依據控制性詳細規劃的各項指標和要求，直接對建設項目進(jìn)行規劃設計和修建安排，指導建筑設計和工程施工圖設計。修建性詳細規劃由開(kāi)發(fā)建設單位組織、委托規劃、設計單位完成，主要內容有：

1）建設條件分析及綜合技術(shù)論證；

2）總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀(guān)設計；

3）道路、綠化、工程管線(xiàn)規劃設計；

4）豎向規劃設計；

5）工程量估算和投資效益分析。

2.城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設的主要方式，與城市規劃有著(zhù)相互依存的關(guān)聯(lián)�！冻鞘幸巹澐ā芬幎ǎ�“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”其中，城市規劃區是指城市行政區域內因城市建設和發(fā)展需要實(shí)行規劃控制的區域。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市建設的主要方式，基本都是在城市規劃區內進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計，只有符合城市規劃要求，包括用地數量、用地位置、用地強度、建筑用途的功能布局、建筑設計形式、設計標準，才能有效促進(jìn)城市建設，和諧城市經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設又是實(shí)現城市規劃的主要途徑，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的實(shí)施，城市規劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計審定

審定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃設計的過(guò)程，就是通過(guò)對修建性詳細規劃的編制、修改，使其符合城市總體規劃和控制性詳細規劃的過(guò)程，也是城市規劃部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期工作實(shí)施管理的過(guò)程。規劃管理的主要方式是依據《城市規劃法》審批、核發(fā)“一書(shū)兩證”，即，項目選址意見(jiàn)書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

1.建設項目選址意見(jiàn)書(shū)

《城市規劃法》規定：“城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃。設計任務(wù)書(shū)報請批準時(shí)，必須附有城市規劃行政主管部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)。”建設項目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內容是，建設項目的基本情況和項目規劃管理的主要依據。城市規劃行政主管部門(mén)對建設項目選址意見(jiàn)書(shū)的審批權限實(shí)行分級管理，分級管理的劃分標準，主要是根據批準立項計劃的機關(guān)而確定。申報建設項目選址意見(jiàn)書(shū)的主要要求是：

（1）項目選址的土地權屬情況；

（2）對擬建工程的說(shuō)明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等；

（3）界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

2.建設用地規劃許可證

《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內進(jìn)行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關(guān)文件，向城市規劃行政主管部門(mén)申請定點(diǎn)，由城市規劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發(fā)建設用地規劃許可證。建設單位或者個(gè)人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請用地”。申報建設用地規劃許可證的主要要求是：

（1）市政府對征用集體土地的批復或國土部門(mén)對選址用地范圍、數量的意見(jiàn)；

（2）規劃部門(mén)審定的設計方案。

3.建設工程規劃許可證

《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設施，必須持有關(guān)批準文件向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，由城市規劃行政主管部門(mén)根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發(fā)建設工程規劃許可證件。建設單位或者個(gè)人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請辦理開(kāi)工手續。”申報建設工程規劃許可證，應按審定設計方案要求向規劃部門(mén)提供各類(lèi)工程設計圖和有關(guān)文件。

（三）城市規劃部門(mén)對建設項目的檢查和監督

檢查和監督開(kāi)發(fā)建設單位認真落實(shí)審定的規劃和設計，是城市規劃部門(mén)的重要職能�！冻鞘幸巹澐ā芬幎�“城市規劃行政主管部門(mén)有權對城市規劃區內的建設工程是否符合規劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應當如實(shí)提供情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。”同時(shí)，對城市規劃區內重要建設工程，城市規劃部門(mén)可以參加竣工驗收。城市規劃區內的其他建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個(gè)月內向城市規劃行政主管部門(mén)報送有關(guān)竣工資料。