物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

　　在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統一建設，以實(shí)物方式分配給城市居民居住使用，住房產(chǎn)權屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。其中，政府建造的直管公房由政府成立專(zhuān)門(mén)的房屋管理機構負責維修養護；單位建造的自管公房，由單位內部成立的房屋管理機構負責維修養護。由于租金水平遠遠低于維修管理所需費用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時(shí)維繕而成為危房，危及住戶(hù)的居住安全。同時(shí)，由于對住宅區疏于管理，公用設備、設施損壞嚴重，環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來(lái)，國家逐步推行城鎮住房制度改革。隨著(zhù)住房制度改革的步步深化，個(gè)人擁有住房的比例日益增加，住房產(chǎn)權多元化格局基本形成。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展，住房產(chǎn)權人對物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高，以房管所及單位房管處（科）為中心的公房維修管理體制已經(jīng)不能適應形勢的變化。于是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始自設物業(yè)管理部門(mén)或物業(yè)管理子公司管理自身開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開(kāi)始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區內居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當社會(huì )對物業(yè)管理的需求越來(lái)越高時(shí)，按照公司法組建的專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司也應運而生。在此基礎上，社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。

　　在實(shí)踐中，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，有的具有獨立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)管理公司；有的不具備法人資格，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內設的物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)管理分支機構；有的名義上具有法人資格，實(shí)質(zhì)上不能獨立的行使權利和承擔責任，如一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設立的子公司。

　　物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體。作為市場(chǎng)主體，應當具有相應的主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立的承擔民事責任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立的法人資格，與其進(jìn)行交易的相對人的合法權益難以得到有效保障。

　　目前，在物業(yè)建設和管理的銜接上出現的眾多問(wèn)題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當開(kāi)發(fā)項目存在問(wèn)題時(shí)，處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)公司不可能進(jìn)行正常的承接驗收。很多應由開(kāi)發(fā)公司解決的矛盾和問(wèn)題，推給下屬的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司解決不了，必然導致對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問(wèn)題得不到及時(shí)解決。有鑒于此，《條例》明確規定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規定，法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務(wù)的組織。物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，意味著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

　�。�1）依法成立。依法成立是指依照法律規定而成立。這是程序性要件，也就是說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)的設立程序要符合法律法規的規定。

　�。�2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。物業(yè)管理企業(yè)屬于營(yíng)利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔民事責任的物質(zhì)基礎。按照《公司法》規定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬(wàn)元；為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬(wàn)元。

　�。�3）有自己的名稱(chēng)、組織機構和場(chǎng)所。其中，名稱(chēng)是企業(yè)對外進(jìn)行活動(dòng)的標記，其確定應當符合《企業(yè)名稱(chēng)登記管理規定》等法律法規的規定；組織機構是健全內部管理的需要，如公司應當設立董事會(huì )、股東大會(huì )、監事會(huì )等；場(chǎng)所是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定地點(diǎn)，不僅表示企業(yè)的存在具有長(cháng)期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問(wèn)題如合同的履行、訴訟管轄問(wèn)題等。

　�。�4）能夠獨立承擔民事責任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔相應責任，難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔民事責任是建立在獨立財產(chǎn)基礎之上的。如果企業(yè)沒(méi)有獨立的財產(chǎn)，是不可能獨立承擔民事責任的。