物業(yè)管理類(lèi)型

　　英國房屋的類(lèi)型決定了物業(yè)管理的類(lèi)型。一般來(lái)講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我國差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行、維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內容和標準通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因為大部分入住在獨立式別墅或聯(lián)排別墅里，別墅之問(wèn)的道路、綠地及各種市政管線(xiàn)、設施均由政府部門(mén)維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（Council　Tax），一套別墅（建筑面積200㎡左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來(lái)負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零星維修的活兒，因為在英國，水、電零星維修的人工費是非常貴的，基本上是每半小時(shí)50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單，社區關(guān)系也非常簡(jiǎn)單，很少會(huì )產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不像我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區域。這樣的樓房一般是由私人開(kāi)發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開(kāi)發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，會(huì )制定一個(gè)公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱(chēng)，物業(yè)服務(wù)的內容、標準和服務(wù)收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )對開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿(mǎn)意的，可以解聘，自行選擇滿(mǎn)意的物業(yè)公司。

　　住宅區的物業(yè)收費一般也采用酬金制，每年預定一個(gè)固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，賬目是需要向業(yè)主公開(kāi)的，物業(yè)公司的賬目，業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門(mén)去查詢(xún)。對于小規模的樓宇，業(yè)主也許不會(huì )去選擇一個(gè)公司，而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來(lái)講會(huì )節約一些費用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機制問(wèn)題，是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )來(lái)決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問(wèn)題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見(jiàn)，則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門(mén)申請政府裁決，政府主管部門(mén)接到申請后，可以實(shí)地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會(huì )責令全體業(yè)主限期達成一致意見(jiàn)，達不成一致意見(jiàn)的，政府部門(mén)會(huì )組織專(zhuān)業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見(jiàn)。 　三、皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì )

　　在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒(méi)有特別的限制，但有一個(gè)半官方的非盈利性組織，即英國皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì )（Chartered　Institute　of　Housing，簡(jiǎn)稱(chēng)“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權威性，專(zhuān)門(mén)負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和交流，該組織不受政治派別所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會(huì )成立于19世紀中葉，是一個(gè)只接受個(gè)人會(huì )員的組織，目前有會(huì )員18000多人，大部分會(huì )員在英國，我國香港地區有2000多會(huì )員。該學(xué)會(huì )的經(jīng)濟來(lái)源主要靠會(huì )員會(huì )費和提供各種諸如培訓服務(wù)所收取的費用，如有盈利歸組織全體成員所有。學(xué)會(huì )的管理機構是理事會(huì )，理事由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學(xué)會(huì )總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專(zhuān)業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書(shū)部等，在英國很多地區及亞太地區設有分會(huì )。雖然加入學(xué)會(huì )并非是強制性的，但是一旦成為會(huì )員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會(huì )就比較多。因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會(huì )非常必要，學(xué)會(huì )在行業(yè)里的地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行談判。

　　加入該學(xué)會(huì )的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實(shí)踐，就可以申請加入學(xué)會(huì )。應該說(shuō)，入會(huì )門(mén)檻并不高。但加入學(xué)會(huì )以后，學(xué)會(huì )對會(huì )員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓，通過(guò)培訓傳授專(zhuān)業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分會(huì )對會(huì )員都進(jìn)行培訓，總部每年還會(huì )召開(kāi)一個(gè)全球性的年會(huì )。培訓的內容包括房屋政策，實(shí)際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。學(xué)會(huì )平時(shí)給會(huì )員提供的服務(wù)包括各種各樣的專(zhuān)題培訓，還發(fā)放學(xué)會(huì )雜志周刊、月刊等。