前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原則

　　招標投標是在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買(mǎi)賣(mài)、工程建設項目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項目的采購與提供時(shí)所采用。物業(yè)管理招標投標屬于服務(wù)項目的采購與提供。

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)管理招標投標的概念

　　物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動(dòng)。其中，由建設單位通過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱(chēng)為前期物業(yè)管理招標投標。

　�。ǘ�）前期物業(yè)管理招標投標的意義

　　采用招標投標方式進(jìn)行交易活動(dòng)，最顯著(zhù)的特征就是將有序的競爭機制引入交易過(guò)程，與“一對一”的協(xié)議選聘相比，通過(guò)招標投標方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越性表現在以下幾方面：

　�。�1）建設單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報價(jià)低、技術(shù)力量強、管理行為規范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標。這對于節省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用。

　�。�2）前期物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當競爭行為。

　�。�3）前期物業(yè)管理實(shí)行招標投標制度，有利于創(chuàng )造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿(mǎn)足招標人的合理要求，體現了機會(huì )均等的市場(chǎng)原則。

　�。ㄈ�）前期物業(yè)管理招投標的原則

　　招標投標活動(dòng)必須遵守“公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則�！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的各項活動(dòng)內容和程序規定，都是為了保證這一基本原則的實(shí)現。

　�。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)管理招投標的強制性規定

　　現實(shí)中，住宅物業(yè)購買(mǎi)的對象是最廣大的居民群眾，住宅物業(yè)管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關(guān)，選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中，容易發(fā)生爭議，客觀(guān)上要求有更高的透明度。因此，《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強制性要求。

　　同時(shí)，《條例》又作了例外的規定。對于規模較小的住宅物業(yè)，采用招標投標的程序相對復雜，費時(shí)較多，費用也較高，建設單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個(gè)的，由于缺乏足夠的競標，進(jìn)行招投標的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是，為了規范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，《條例》特別規定，應當經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準，才可以進(jìn)行。另外，由于國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，因此，不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式，都應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。