動(dòng)態(tài)指標

　　1.凈現值

　　凈現值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和，是物業(yè)項目財務(wù)評價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟指標。

　　基準收益率是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱(chēng)為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的主要因素是資金成本和項目風(fēng)險。

　　如果NPV大于等于0，說(shuō)明該項目的獲利能力達到或超過(guò)了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。

　　2.內部收益率

　　內部收益率（IRR），是指項目在整個(gè)計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時(shí)的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。

　　內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會(huì )面1臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較，當IRR大于ic時(shí)，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic，則項目不可接受。

　　3.動(dòng)態(tài)投資回收期

　　動(dòng)態(tài)投資回收期（P6），是指當考慮資金時(shí)間價(jià)值時(shí)，項目以?xún)羰找娴謨斎�部投資所需的時(shí)問(wèn)，是反映項目投資回收能力的重要指標。對物業(yè)投資項目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。