持有股票等證券的成本不過(guò)是支付給財務(wù)顧問(wèn)的咨詢(xún)費用、傭金和買(mǎi)賣(mài)時(shí)的印花稅等費用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔盡可能多的費用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節省發(fā)生在組織、管理和監管過(guò)程中的各種支出。但即使租戶(hù)或者使用者承擔了大部分的成本和費用，業(yè)主仍然有必要確保租戶(hù)履行租約，保證物業(yè)收益達到預期的水平。資產(chǎn)管理的主要內容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。

　　對物業(yè)的權力伴隨著(zhù)必須承擔的義務(wù)。不像證券投資者，在未來(lái)某一時(shí)間處置其證券之前，可以暫時(shí)不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對于物業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

　　例如，有一宗在已開(kāi)發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開(kāi)發(fā)，但可能因為排水系統或者其他某項關(guān)鍵服務(wù)無(wú)法實(shí)現，也可能因為規劃管理部門(mén)認為它沒(méi)有達到開(kāi)發(fā)要求的成熟度，這塊土地無(wú)法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運作。即使這樣，謹慎的業(yè)主也將會(huì )每隔一段時(shí)間去看看這塊土地，以保證沒(méi)有什么負面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會(huì )檢查土地的欄護情況，確保臨近土地的使用者沒(méi)有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權利或者名義對自己的土地所有權造成的侵害，因為這些行為可能會(huì )造成他們今后對土地的開(kāi)發(fā)計劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對土地進(jìn)行等級評定和保險。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監護和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費用。

　　（一）常規工作內容概述

　　從日常工作的角度看，具體負責資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。

　　在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來(lái)的維修成本很可能大大超過(guò)初始投資水平。雖然常規檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時(shí)處理意外事件。技術(shù)手冊、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護隊伍提供比較精確的信息和有效的指導。

　　在大多數情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權的工作范圍內工作，但如果租戶(hù)沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來(lái)進(jìn)行調查、拍照、復印資料、搜集整理電話(huà)記錄等。

　　（二）現金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì )對物業(yè)的凈運營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。

　　相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營(yíng)收益。因為總收入還必須支付各種運營(yíng)費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時(shí)間與數量上不可預測的支出，還包括監督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶(hù)在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來(lái)的意外成本。

　　但把所有的成本負擔都轉移給租戶(hù)既不現實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì )采用這種方式：

　�。�1）對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

　�。�2）由于短期的商業(yè)租戶(hù)會(huì )盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jì)热莸淖饧s，將預期收費納入租約中。

　�。�3）租戶(hù)可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿(mǎn)意，這時(shí)為了留住租戶(hù)，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶(hù)承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。

　　2.費用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶(hù)支付律師簽約費、履行租約的相關(guān)費用和印花稅等費用的習慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費用或雙方分擔的比例。

　　3.租金

　　一般來(lái)說(shuō)，按照租約規定進(jìn)行開(kāi)支的一方需要說(shuō)明提供的具體工作或者服務(wù)內容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

　�。�1）物業(yè)有多個(gè)租戶(hù)，每個(gè)租戶(hù)提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開(kāi)支來(lái)源。實(shí)踐證明具體操作過(guò)程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統一對各種開(kāi)支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶(hù)那里收取相應比例的租金。寫(xiě)字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶(hù)在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費。

　�。�2）租戶(hù)要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來(lái)補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險庇護的費用，即租戶(hù)可能會(huì )從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險等方面的益處，但他們不必為此而專(zhuān)門(mén)付費。

　�。�3）有時(shí)租戶(hù)不愿按租約內容履行責任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應的服務(wù)，直至采取相應的法律手段強迫租戶(hù)履行租約。

　�。�4）還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì )面對一項租戶(hù)的租金沒(méi)有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動(dòng)態(tài)監管，避免發(fā)生這種情況。