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　　早期介入的風(fēng)險主要包括項目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險和專(zhuān)業(yè)服務(wù)咨詢(xún)的風(fēng)險。

　　1.項目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險

　　有的物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)確定取得項目接管權的時(shí)候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。

　　2.專(zhuān)業(yè)服務(wù)咨詢(xún)的風(fēng)險

　　早期介入涉及面廣、時(shí)間長(cháng)、技術(shù)性強、難度高，當物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過(guò)程參與時(shí)，難以發(fā)現在項目規劃設計和施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，其提供的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)和建議也可能出現不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個(gè)方面都有可能導致物業(yè)建成后管理運作中的一定風(fēng)險。

　�。ǘ�）前期物業(yè)管理的風(fēng)險

　　前期物業(yè)管理的風(fēng)險有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險。合同風(fēng)險具體包括三個(gè)方面：

　　1.合同期限

　　根據《合同法》第四十五條規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理條例》26條規定：“期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì )解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長(cháng)期規劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過(guò)多局限于這一因素，致使前期的規劃和投入不到位，可能會(huì )帶來(lái)操作上的短期行為，也會(huì )引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。

　　2.合同訂立的風(fēng)險

　　在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)建設單位居于主導方面。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業(yè)建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì )將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔的風(fēng)險轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權，在簽訂合同時(shí)盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經(jīng)營(yíng)的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時(shí)沒(méi)有清晰約定有關(guān)責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實(shí)現的承諾，導致在接管后發(fā)生不測事件（家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時(shí)，處于被動(dòng)局面，在合同內容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。

　　3.合同執行的風(fēng)險

　　前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規規制的結果，但在業(yè)主入住和合同執行的過(guò)程中，由于缺乏相應法規知識或其他原因，可能會(huì )發(fā)生對前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時(shí)期，工程遺留的質(zhì)量問(wèn)題、設施設備調試中妥善解決等問(wèn)題，都會(huì )影響業(yè)主正常生活。由此引發(fā)的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當，將會(huì )誘發(fā)管理風(fēng)險。

　�。ㄈ�）日常物業(yè)管理風(fēng)險

　　日常物業(yè)管理的風(fēng)險包括兩個(gè)方面：一是業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險；二是物業(yè)管理日常運作過(guò)程中存在的風(fēng)險。

　　1.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險

　�。�1）物業(yè)違規裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險

　　業(yè)主（或物業(yè)使用人）違規裝飾裝修，不僅會(huì )造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行]維修和維護成本，還會(huì )使物業(yè)管理企業(yè)承擔一定的物業(yè)裝飾裝修管理責任。

　�。�2）物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險

　　在物業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)主（或物業(yè)使用人）對物業(yè)使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場(chǎng)地等，是難以確定責任人的；或業(yè)主（或物業(yè)使用人）因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔一定的法律責任風(fēng)險。

　�。�3）法律概念不清導致的風(fēng)險

　　在公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔額外責任。

　　2.物業(yè)管理日常運作過(guò)程中存在的風(fēng)險

　�。�1）管理費收繳風(fēng)險

　　業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問(wèn)題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險之一。

　�。�2）替公用事業(yè)費用代收繳存在的風(fēng)險

　　在公用事業(yè)費用（如水電費等）的代收繳以及公共水電費分攤中，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時(shí)、不足額繳納相應費用，勢必導致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟的損失，承擔其不應有的風(fēng)險。

　�。�3）管理項目外包存在的風(fēng)險

　　物業(yè)管理服務(wù)項目外包是物業(yè)管理運作中常見(jiàn)的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實(shí)施管理的諸多環(huán)節中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專(zhuān)業(yè)公司履約時(shí)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主（或物業(yè)使用人）仍將責任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�4）物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，要承擔相應的法律責任由于員工違規操作引發(fā)的問(wèn)題，按照法律上稱(chēng)為的“雇主責任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔其屬下員工不當行為的賠償責任。

　�。�5）公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險

　　在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。輿論風(fēng)險不僅會(huì )影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會(huì )給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟上的損失。