主輔分離房產(chǎn)是指從國有大中型企業(yè)分離出，由房產(chǎn)管理部門(mén)接收，實(shí)行系統化、專(zhuān)業(yè)化管理的房產(chǎn)。實(shí)行委托經(jīng)營(yíng)，獨立建帳，獨立核算的管理原則。主輔分離房產(chǎn)受歷史原因、管理體制及自身特點(diǎn)的影響，存在諸多問(wèn)題。

　　1、房屋設施嚴重老化，維修欠賬多。主輔分離房產(chǎn)大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，樓齡相對較長(cháng)，回報率已出現負值。原產(chǎn)權單位因經(jīng)濟效益差，這部分房產(chǎn)長(cháng)年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，功能盡失。有的連最基本的住用功能都無(wú)法滿(mǎn)足。小區內亂搭亂建，垃圾遍地，道路、綠地破損嚴重，滿(mǎn)目瘡痍。盡管這部分房產(chǎn)接管后要進(jìn)行綜合維修，但只能改善基本功能，無(wú)法從本質(zhì)上徹底解決，給日后的管理工作帶來(lái)困難。

　　2、房產(chǎn)管理資料不健全，管理不到位。主輔分離房產(chǎn)普遍存在管理混亂，各類(lèi)管理資料的不完善，給正常的房屋修繕和管理工作帶來(lái)困難，特別是《土地使用證》、《房屋所有權證》“兩證”不全，也嚴重阻礙了接管工作的順利進(jìn)行。這部分企業(yè)房產(chǎn)大多是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物，無(wú)規劃、無(wú)用地許可、無(wú)開(kāi)竣工報告，有的甚至未驗收就進(jìn)駐使用，造成日后管理的不安全因素。

　　主輔分離房產(chǎn)大部分由企業(yè)內部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理人員的自身素質(zhì)和管理水平的局限性，無(wú)法實(shí)行正規的管理。管理工作仍局限于管理與被管理的關(guān)系中，住戶(hù)對物業(yè)管理的服務(wù)概念淡薄。后期因企業(yè)經(jīng)濟效益每況愈下，無(wú)暇顧及這部分房產(chǎn)修繕和管理，使管理工作基本處于失控狀態(tài)。這也是主輔分離工作實(shí)施的重要原因之一。

　　3、住戶(hù)與原單位矛盾突出，管理難度大。除產(chǎn)權單位房產(chǎn)管理不到位外，拖欠職工工資及福利等問(wèn)題，加大了矛盾，都給接管后的各項管理工作設置了障礙，增加工作難度。住戶(hù)對原產(chǎn)權單位的不滿(mǎn)，很有可能轉嫁給現管理單位，特別是涉及物業(yè)收費問(wèn)題，會(huì )出現大范圍拒交現象。物業(yè)管理行業(yè)屬服務(wù)密集型行業(yè)，附加值小，盈利率低，舊住宅小區缺少自身造血功能，如果收費率低，在管理經(jīng)費無(wú)法保證的情況下，將嚴重阻礙物業(yè)管理的進(jìn)程。