1.成立招標領(lǐng)導小組

　　招標人在政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導、監督下，成立招標領(lǐng)導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過(guò)程中可能出現的問(wèn)題和不確定的風(fēng)險進(jìn)行預測；制訂相應的防范控制體系；編制招標文件；發(fā)布招標公告或投標邀請書(shū)；對投標人進(jìn)行資格審查；向投標人發(fā)放招標文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標人現場(chǎng)踏勘和答辯；制訂標底和評標方法；發(fā)布中標結果等。

　　2.編制招標文件

　　招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內容：

　�。�1）招標人及招標項目簡(jiǎn)介，包括招標人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配套情況等；

　�。�2）物業(yè)管理服務(wù)內容及要求，包括服務(wù)內容、服務(wù)標準等；

　�。�3）對投標人及投標書(shū)的要求，包括投標人的資格、投標書(shū)的格式、主要內容等；

　�。�4）評標標準和評標辦法；

　�。�5）招標活動(dòng)方案，包括招標組織結構、開(kāi)標時(shí)間及地點(diǎn)等；

　�。�6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

　�。�7）其他事項的說(shuō)明及法律法規規定的其他內容。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開(kāi)發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書(shū)、招標文件和法律、法規規定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書(shū)

　　招標人采取公開(kāi)招標方式的，應通過(guò)公開(kāi)每體發(fā)布招標公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )網(wǎng)上發(fā)布招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，投標邀請書(shū)應當包含以上招標公告載明的事項。

　　4.發(fā)放招標文件

　　招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函確定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標方提供，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò )下載的方式進(jìn)行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。

　　在進(jìn)行規模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時(shí)，通常由招標人或招標機構在投標人獲得招標文件后，統一安排投標人會(huì )議，即標前會(huì )議。標前會(huì )議一般安排在投標物業(yè)現場(chǎng)，在投標人進(jìn)行現場(chǎng)踏勘后召開(kāi)，標前會(huì )議的目的在于解答投標人提出的各類(lèi)問(wèn)題。

　　招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時(shí)間。公開(kāi)招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　5.投標申請人的資格預審

　　實(shí)行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書(shū)中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書(shū)格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jì)、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jì)等證明材料。

　　經(jīng)資格預審后，公開(kāi)招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書(shū)，告知獲取招標文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不符合資格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過(guò)多時(shí)，可以由投標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　6.接受投標文件

　　投標人應按照招標文件規定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標文件。投標人在送達投標文件時(shí)，招標人應檢驗玩具是否密封或送達時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書(shū)遞交后，在投標截止時(shí)間期限前，投標人可以通過(guò)正式函件的形式調整報價(jià)及作補充說(shuō)明。

　　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　7.成立評標委員會(huì )

　　招標人或招標代理機構負責組建評標委員會(huì )，評標委員會(huì )由招標人的代表與物業(yè)管理專(zhuān)家組成，專(zhuān)家從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會(huì )的人數一般為5人以上的單數，其中招標代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家人數不得少于成員數的2/3.評標委員會(huì )的成員的名單在開(kāi)標前嚴格保密。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會(huì )的成員。

　　評標委員會(huì )成員應當客觀(guān)、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見(jiàn)承擔個(gè)人責任。評標委員會(huì )成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關(guān)系的人進(jìn)行接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　8.開(kāi)標、評標和中標

　�。�1）開(kāi)標

　　開(kāi)標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標地點(diǎn)應當為招標文件中預先確定的地點(diǎn)。開(kāi)標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開(kāi)標應當按照以下規定進(jìn)行：由投標人或者其推選代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托公證機構進(jìn)行檢查公證。經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、投標價(jià)格和投標文件的其他主要內容。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前收到的所有投標文件，在開(kāi)標時(shí)都應當由招標人當眾予以拆封。開(kāi)標過(guò)程應當進(jìn)行記錄，并由招標人存檔備查。

　�。�2）評標

　　開(kāi)標過(guò)程結束后應立即進(jìn)入評標程序。評標由評標委員會(huì )負責，除現場(chǎng)答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進(jìn)行。評標委員會(huì )負責根據招標文件規定的要求和評分方式、標準進(jìn)行評標，評標采取集中會(huì )議的方式對所有的投標文件進(jìn)行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

　　評標委員會(huì )可以用書(shū)面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標人應當采用書(shū)面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热�。在評標過(guò)程中召開(kāi)現場(chǎng)答辯會(huì )的，應當事先在招標文件中說(shuō)明，并注目所占評分的比重。評標委員會(huì )應當按照評標文件的評標要求，根據標書(shū)評分、現場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評標。評標委員會(huì )應當按照招標文件確定的評分標準和方法，對投標文件進(jìn)行評審和比較，并對評標結果簽字確認。評標委員會(huì )經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進(jìn)行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會(huì )完成評標后，應當向招標人提出書(shū)面評標報告，闡明評標委員會(huì )對各投標文件的評審和比較意見(jiàn)，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標候選人。當確定中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　�。�3）中標及簽訂合同

　　招標人應當在投標有效截止時(shí)限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，同時(shí)將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書(shū)。招標人應當自確定中標人之日起15內，向物業(yè)項目所在地的現級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。備案材料應包括開(kāi)標評標過(guò)程、確定中標人的方式及理由、評標委員會(huì )的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書(shū)面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸钠渌麉f(xié)議。招標人無(wú)正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。