土地出讓使用權的招標拍賣(mài)，已是本市土地市場(chǎng)規范運作中的重要手段，但由于少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對招標拍賣(mài)土地使用權的原則、做法缺少了解，致使在招標拍賣(mài)中會(huì )出現一些不按游戲規則操作的行為，為此，我們專(zhuān)門(mén)請教了市房地資源管理局副局長(cháng)殷國元。

　　問(wèn)：土地使用權出讓招標拍賣(mài)有沒(méi)有規定范圍？

　　答：此項工作以前的有關(guān)規定我參與了制定，我可以介紹一點(diǎn)情況。土地招標拍賣(mài)是有規定范圍的。按照《市土地使用權出讓招標拍賣(mài)辦法》規定：用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類(lèi)項目的土地使用權出讓?zhuān)瑧�當通過(guò)招標拍賣(mài)方式進(jìn)行，包括市政府對工商企業(yè)已注入土地資產(chǎn)的土地改變?yōu)榱��?lèi)項目用途的，以及以劃撥方式取得土地使用權的土地轉入房地產(chǎn)后改變?yōu)樾陆�六�?lèi)項目用途的，都應當通過(guò)招標拍賣(mài)方式進(jìn)行。但經(jīng)市政府批準以協(xié)議方式出讓土地使用權的項目，可按《辦法》施行前的出讓辦法執行。

　　問(wèn)：怎樣確立招標、拍賣(mài)地塊？

　　答：區（縣）招標拍賣(mài)辦公室根據分解下達的土地使用權出讓招標、拍賣(mài)計劃和用地性質(zhì)，確立本區（縣）具體的招標、拍賣(mài)地塊。這些地塊應符合下列條件：一、由規劃管理部門(mén)根據經(jīng)批準的詳細規劃提供的各項規劃要求及其附圖；二、由計劃管理部門(mén)明確該地塊建設項目的立項條件；三、有環(huán)境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等部門(mén)的要求。

　　問(wèn)：怎樣確定招標、拍賣(mài)地塊底價(jià)？

　　答：底價(jià)由區（縣）招標拍賣(mài)辦公室在地塊招標拍賣(mài)前，委托有資格的土地估價(jià)機構綜合考慮土地開(kāi)發(fā)程度、用途、年限、容積率、環(huán)境等因素，進(jìn)行招標拍賣(mài)的底價(jià)評估，再報市招標拍賣(mài)辦公室確認。新增土地用地，主要包括征地費用等前期費用和出讓金。存量建設用地，主要包括原土地使用人的拆遷補償安置費等前期開(kāi)發(fā)費用和出讓金。對于確定招標、拍賣(mài)的地塊，由市招標拍賣(mài)辦公室定期統一向社會(huì )公布。

　　問(wèn)：招標有哪些程序？

　　答：土地使用權通過(guò)招標方式出讓的，其主要程序為：1、出讓人根據出讓地塊的具體條件發(fā)布招標公告；2、投標人按招標公告的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘地塊；3、投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱；4、出讓人在招標文件確定的招標截止時(shí)間主持開(kāi)標；5、由出讓人組建的評標委員會(huì )對投標文件進(jìn)行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；6、由出讓人在評標委員會(huì )推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發(fā)出中標通知書(shū)；7、中標人在規定期限內，持中標通知書(shū)與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。開(kāi)標和評標應當有本市的公證機關(guān)參加，并出具公證書(shū)。

　　問(wèn)：拍賣(mài)有哪些程序呢？

　　答：一般是拍賣(mài)前由拍賣(mài)人或委托拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告。競買(mǎi)人在拍賣(mài)前提出競買(mǎi)申請。競買(mǎi)人按拍賣(mài)公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理登記入場(chǎng)手續，并按規定支付保證金。拍賣(mài)前，應給符合資格的競買(mǎi)人發(fā)編號的競買(mǎi)標志牌。通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)，應價(jià)最高的競買(mǎi)人獲得出讓地塊的使用權。之后做法，與招標相同，就不再贅述了。