土地登記

　　土地登記是國家用來(lái)確認土地所有權、使用權和他項權利，依法規定由土地權利人或變更當事人向國家主管機關(guān)提交登記申請書(shū)、產(chǎn)權證書(shū)等權源文件，經(jīng)審核無(wú)誤后將土地權利或權利變更事項記載于國家土地登記簿的法律過(guò)程。土地登記以縣級行政區為單位組織進(jìn)行。具體運作由縣級以上人民政府土地管理部門(mén)負責。

　　土地登記以宗地為基本單元。擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應當分宗申請登記。兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別申請登記�？缈h級行政區使用土地的，應當分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請登記。

　　（1）土地登記的類(lèi)型

　　土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。

　　1）初始土地登記

　　是在規定的期限內對轄區內全部土地，或者特定區域的土地進(jìn)行的普遍登記，亦稱(chēng)土地總登記。

　　2）變更土地登記

　　也稱(chēng)日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，指在初始土地登記的基礎上，根據土地使用者、所有者和他項權利者的土地權利或主要用途發(fā)生變更而隨時(shí)辦理的登記。包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱(chēng)、地址和土地用途變更登記，注銷(xiāo)土地登記等。

　�。�2）土地登記的程序

　　1）土地登記申請

　　初始土地登記申請時(shí)，國有土地使用權由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個(gè)人申請登記。集體土地所有權由村民委員會(huì )或者農業(yè)集體經(jīng)濟組織及法定代表人申請登記。集體土地使用權由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個(gè)人申請登記。土地他項權利需要單獨申請的，由有關(guān)權利人申請登記。

　　2）地籍調查

　　地籍調查系土地登記機關(guān)按規程要求，對申請登記的土地采取實(shí)地調查、核實(shí)、定界、測量、成圖等措施，查清土地的位置、權屬性質(zhì)、界線(xiàn)、面積、用途及土地所有者、使用者和他項權利者的有關(guān)情況，為權屬審核、注冊登記和頌發(fā)土地證書(shū)提供依據。地籍調查分為權屬調查和地籍測量?jì)刹糠帧?/p>

　　3）權屬審核

　　土地管理部門(mén)應當在受理土地使用權、所有權設定登記，土地使用權、所有權變更登記，名稱(chēng)、地址和土地用途變更登記申請之日起三十日內，對登記申請和地籍調查結果進(jìn)行審核，并報經(jīng)批準后進(jìn)行注冊登記，頒發(fā)、更換或者更改土地證書(shū)。

　　土地管理部門(mén)應當在受理土地他項權利設定登記、土地他項權利變更登記和注銷(xiāo)土地登記申請之日起十五日內，對登記申請和地籍調查結果進(jìn)行審核后辦理注冊，登記或者注銷(xiāo)登記，頒發(fā)或者更換土地他項權利證明書(shū)，或者將注銷(xiāo)登記的結果書(shū)面通知當事人。

　　土地管理部門(mén)作出不予受理土地登記申請或者暫緩登記決定的，應當自接到申請之日起十五日內將作出決定的理由書(shū)面通知當事人。

　　4）注冊登記

　　5）核發(fā)或更改土地證書(shū)

　�。�3）土地他項權利登記的內容及特點(diǎn)

　　1）土地他項權利登記的內容：

　�、偻恋厮�項權利人、義務(wù)人；

　�、谕恋匚恢眉捌涿娣e；土地用途和等級；土地使用權性質(zhì)；

　�、弁恋厮�項權利種類(lèi)及范圍；土地他項權利設定日期，權利順序等。

　�。�2）土地他項權利登記的特點(diǎn)：

　�、偻恋厮�項權利設定登記不涉及土地所有權、使用權的變更，因此，其設定登記和變更登記不需要報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準后，即可直接進(jìn)行注冊登記。

　�、谕恋厮�項權利的登記在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行。

　�。�4）土地權利登記的內容及特點(diǎn)

　　1）土地登記的內容

　�、偻恋貦嗬�主體。即權利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者。集體土地所有者只能是農民集體。如集體經(jīng)濟組繪織或村民委員會(huì )；個(gè)人合伙聯(lián)營(yíng)組織也可以成為民事主體。

　�、谕恋貦嗬�客體。包括權屬界址及其面積；土地用途和等級；地上附著(zhù)物的登記。

　�、弁恋貦鄬賮�(lái)源及其性質(zhì)。土地權屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來(lái)源合法，是進(jìn)行土地登記，確認土地權屬的必要條件。

　　2）土地登記的特點(diǎn)

　�、俳y一性

　�、谖ㄒ恍�

　�、弁暾�性和連續性

　�、軓娭菩�

　�、菘尚判�

　�。�5）土地登記代理的概念及有關(guān)要求

　　土地登記代理是指土地登記代理機構在受托權限內，為委托人提供土地登記咨詢(xún)、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　土地登記代理是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。

　　進(jìn)行土地登記代理，須遵循以下要求和原則：

　　1）合法原則

　　2）平等自愿原則

　　3）公平公正原則

　　4）等價(jià)有償原則

　　5）誠實(shí)信用原則

　　6）保密原則