商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是在市場(chǎng)研究的基礎上，承接項目業(yè)態(tài)規劃和方案設計之間的重要工作。商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃對于項目建筑方案的最終完成起著(zhù)重要的影響和作用，是從規劃指標確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業(yè)建筑設計的全過(guò)程中具有承上啟下的作用。

　　但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。設計院、顧問(wèn)公司、招商代理公司及開(kāi)發(fā)單位在工作協(xié)調中對此項工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實(shí)踐中，本人遇到的此類(lèi)問(wèn)題也頗多。因此提出個(gè)人的幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

　　一、認清策劃師在商業(yè)策劃中的作用

　　商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項目整體設計過(guò)程中應起著(zhù)引導與修正的作用。策劃師在項目方案構思過(guò)程中必須充分研究項目投資商、開(kāi)發(fā)商自身的條件，對大量市場(chǎng)調研提供的數據和信息進(jìn)行系統分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開(kāi)展建筑設計和規劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個(gè)方面：

　　1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)角度對土地進(jìn)行的分析和研究。從經(jīng)濟價(jià)值和商業(yè)運營(yíng)的角度對項目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項目開(kāi)發(fā)決策、資金運作決策提供準確的依據。

　　2、通過(guò)消費者行為分析和品牌資源的研究，結合建筑設計專(zhuān)業(yè)的知識、商業(yè)運營(yíng)的模擬分析和國內外相似案例的調研，對項目規劃提出概念性設計原則。同時(shí)對開(kāi)發(fā)的目標、規模、周期、商業(yè)運營(yíng)模式、市場(chǎng)定位進(jìn)行數量化、標準化提議，提供項目開(kāi)發(fā)的可行性論證。

　　3、在項目業(yè)態(tài)規劃和設施規劃的的基礎上，與開(kāi)發(fā)團隊配合，共同制定項目的開(kāi)發(fā)計劃，并對后期的工程管理的重要節點(diǎn)提出工作安排。開(kāi)發(fā)和工程管理規劃為建筑師的建筑設計提供了比較準確的參考依據，有助于項目建筑策劃中對項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益的評估。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本著(zhù)土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節進(jìn)行系統整合，使各環(huán)節的增值程度加大，最終確保項目開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的成功。商業(yè)項目的前期策劃與建筑設計作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值的主要環(huán)節更應重視和加強。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應對其所依存的建筑空間十分清晰。

　　二、掌握現行商業(yè)建筑設計規范的尺度

　　商業(yè)地產(chǎn)的設計規范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據，也是項目市場(chǎng)價(jià)值體現的制約條件之一。但我國現行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規范相對于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對于我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設計主要可以參考的設計標準有《商店建筑設計規范》、《飲食建筑設計規范》、《建筑設計防火規范》、《高層民用建筑設計防火規范》等有限的設計依據。而上面的準則對于設計日益復雜的商業(yè)建筑來(lái)講，已經(jīng)很難滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求和發(fā)展了。

　　隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應產(chǎn)生的綜合性賣(mài)場(chǎng)、社區商業(yè)、產(chǎn)權型百貨商場(chǎng)等新型商業(yè)在策劃和設計時(shí)經(jīng)常會(huì )出現市場(chǎng)要求和設計規范之間的矛盾。

　　以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項目為例，投資商希望適當減少面寬以增加臨街商鋪的數量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對較低，經(jīng)營(yíng)范圍靈活多樣，便于轉型等更適合個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)和投資。但這種設計與現行的規范之間很難協(xié)調和統一。

　　每個(gè)商鋪按照消防規范需要設兩個(gè)安全出口，但對于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。設計規范中對于一個(gè)出口的商店有著(zhù)明確的規定，根據《高層民用建筑設計防火規范》，“除地下室外的兩個(gè)相鄰防火分區，當防火墻上有防火門(mén)連通，且兩個(gè)防火分區的建筑面積之和不超過(guò) 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設一個(gè)安全出口”。依據規范，開(kāi)發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預留防火門(mén)或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不滿(mǎn)足商鋪日常經(jīng)營(yíng)的要求，而增大商業(yè)面積有與開(kāi)發(fā)商實(shí)際銷(xiāo)售的最小單元不符。

　　此外，對于策劃為上下兩層的獨立商鋪內設置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營(yíng)矛盾。根據規范，“營(yíng)業(yè)部分室內樓梯，每梯段凈寬不應小于1.4米。”按照上面的規定，勢必減少商鋪內可用于經(jīng)營(yíng)的面積。對于經(jīng)營(yíng)時(shí)裝等物品的零售型商業(yè)來(lái)講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規范要求，都對后期商業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

　　因此，對與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來(lái)講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價(jià)值性的參考意見(jiàn)，如何借鑒成功項目的經(jīng)驗，如何做好項目的適當變通等都是十分重要的課題。