21世紀是生態(tài)城市建設世紀，是人類(lèi)努力解決環(huán)境危機的世紀。住宅小區是生態(tài)城市建設的重要組成部分，它是一個(gè)以人為中心的人工生態(tài)系統，是一個(gè)功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統一體。隨著(zhù)人們對住宅環(huán)境污染日益重視，生態(tài)住宅小區也開(kāi)始出現，并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領(lǐng)域。

　　一、生態(tài)住宅小區的概念

　　生態(tài)住宅小區是一個(gè)嶄新的概念。它是一個(gè)技術(shù)與自然達到充分融合，各種資源的利用最有效，環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適，大大降低了因自然災害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時(shí)失衡等影響而產(chǎn)生的各種風(fēng)險，有利于提高小區文明程度的穩定、協(xié)調、持續發(fā)展的人工復合系統。它是人類(lèi)社會(huì )發(fā)展的產(chǎn)物和現代文明的象征，也是人類(lèi)共同的愿望。生態(tài)住宅小區具有下列特征：

　　1.高效益的轉換系統。在自然物質(zhì)-經(jīng)濟物質(zhì)一廢棄物的轉換過(guò)程中，必須是自然物質(zhì)投入少，產(chǎn)出多，廢棄物排泄少。通過(guò)高新技術(shù)的使用來(lái)推動(dòng)物質(zhì)的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無(wú)污染工藝的推廣，從而在滿(mǎn)足消費需求的同時(shí)，又能使生態(tài)環(huán)境得到保護。

　　2.高效率的流轉系統。以現代化的設施為支撐骨架，為物流、能源流、信息流、價(jià)值流和人流的運動(dòng)創(chuàng )造必要的條件，從而在加速各流的有序運動(dòng)過(guò)程中，減少經(jīng)濟損耗和對生態(tài)環(huán)境的污染。高效率的流轉系統，包括構筑連接內外的交通運輸系統，建立在通信數字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統；配套齊全、保障有效的物資和能源（水、電、煤及其他燃料等）的供給系統；網(wǎng)絡(luò )完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統；設施先進(jìn)的污水廢物排放處理系統。

　　3.高質(zhì)量的環(huán)境狀況。對生產(chǎn)和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物，都能按照各自的特點(diǎn)予以防治和及時(shí)處理、處置，使各項環(huán)境質(zhì)量指標均能回達到國際最高標準。

　　4.多功能、立體化的綠化系統。點(diǎn)線(xiàn)國面結合、高低錯落，形成綠化網(wǎng)絡(luò )，在更大程度上發(fā)揮綠化調節空氣、溫度、美化景觀(guān)和提供娛樂(lè )、休閑場(chǎng)所的功效。根據聯(lián)合國有關(guān)組織的規定，居住區內人均綠地面積28平方米。

　　5.高素質(zhì)的人文環(huán)境。具有較高的人口素質(zhì)，良好的社會(huì )風(fēng)氣，井然有序的社會(huì )。秩序，豐富多彩的精神生活，良好的醫療條。件與祥和的社區環(huán)境。同時(shí)，人們能保持。高度的生態(tài)環(huán)境意識，能自覺(jué)地維護公共。道德標準，并以此來(lái)規范各自的行為。

　　6.高水平的管理功能。對資源利用、畫(huà)社會(huì )服務(wù)、治安防災、環(huán)境整治等實(shí)施高效率的管理，保證資源的合理利用，最大限度地促進(jìn)人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關(guān)系的和諧。

　　二、生態(tài)住宅小區建設

　　生態(tài)住宅小區建設是按照生態(tài)學(xué)原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調人與人、人與環(huán)境的關(guān)系，協(xié)調小區內部結構與外部環(huán)境關(guān)系，使人類(lèi)在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態(tài)系統相適應，為人類(lèi)創(chuàng )造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。它是在對小區環(huán)境質(zhì)量變異規律深化認識的基礎上，有計劃、有系統、有組織地安排小區人類(lèi)活動(dòng)的強度、廣度和深度的行為。建設的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量（環(huán)境承載力），這是小區生態(tài)建設的出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿。

　　小區生態(tài)問(wèn)題的產(chǎn)生可歸結于兩個(gè)根源。其一是人口導致對資源的過(guò)度利用及環(huán)境超負荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問(wèn)題；其二是人類(lèi)活動(dòng)產(chǎn)生的環(huán)境污染問(wèn)題。相應的，生態(tài)建設也包含兩大部分內容：一是資源利用，二是環(huán)境整治。前者著(zhù)重研究在資源利用問(wèn)題后者著(zhù)重研究解決、治理環(huán)境污染問(wèn)題，從廣泛意義上而言還應包括社會(huì )等領(lǐng)域。具體來(lái)說(shuō)，小區生態(tài)建設的內容主要有：

　　1、確定人口適宜容量。一個(gè)小區的適宜人口是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數，是滿(mǎn)足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規模。

　　2、研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態(tài)系統有著(zhù)深刻的影響。在土地開(kāi)發(fā)利用的過(guò)程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性，而且要考慮與其相關(guān)的社會(huì )效益和環(huán)境效益，要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產(chǎn)生的制約。

　　3.防治污染。通過(guò)環(huán)境污染的有效治理，形成并維持小區高質(zhì)量的生態(tài)系統，為可持續發(fā)展打下堅實(shí)的基礎。治理的中心環(huán)節是在做好環(huán)境污染預測基礎上，選取適宜的處理方法和處理程序。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策有：

　�、贅嬛�結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統。

　�、诮ㄔO好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程，使水質(zhì)逐步向國際標準靠攏。

　�、蹖�(shí)行集中供給能源，采用先進(jìn)的煙氣處置工藝，從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。

　�、芨倪M(jìn)和完善垃圾的收集系統，爭取做到分類(lèi)收集、封閉運輸，讓一部分垃圾變廢為寶，另一部分經(jīng)無(wú)害化處理后還原到大自然中。

　�、莶捎们鍧崯o(wú)害工藝、設備飛產(chǎn)品，減少污染的排放量。

　　4.保護生物。人類(lèi)以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態(tài)惡化的重要原因，各類(lèi)生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著(zhù)重要的還原功能，綠化程度以及人均綠地面積是體現城市生態(tài)建設水平的重要指標。

　　5.提高資源利用效率。小區是資源高強度集中消耗區域，其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環(huán)境質(zhì)量的重要措施。

　　三、住宅小區的環(huán)境污染

　　治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區環(huán)境污染有很多來(lái)自住宅區外，但也有相當一部分來(lái)自住宅區內部，物業(yè)管理部門(mén)對部分污染可以通過(guò)法律、技術(shù)、經(jīng)濟上的措施進(jìn)行控制。

　　1、住宅環(huán)境污染的類(lèi)型。房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區域環(huán)境、各種生活習慣等都會(huì )對住宅造成污染。污染類(lèi)型大體分為：

　�、僮≌�大氣污染：油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。

　�、谒�污染：飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。

　�、墼胍粑廴局饕�有：施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會(huì )噪聲污染等。

　�、茌椛湮廴局饕�有：電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。

　�、莨馕廴荆貉９馕廴�、燈光污染、視覺(jué)污染、反光污染。

　�、薰腆w廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆，沒(méi)有及時(shí)清理。

　　2、住宅環(huán)境污染的空間分布。由于住宅環(huán)境污染源類(lèi)型較多、分散，雖從總體上歸納出規律有相當大的難度，但還是可以總結出一些特點(diǎn)。在平面上可以用按臨街面、臨公共場(chǎng)所、鄰設施、其他住宅四種位置來(lái)考慮。在臨街面住宅會(huì )碰到交通噪聲、社會(huì )噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線(xiàn)電磁污染、汽車(chē)尾氣污染、油煙污染等，是污染類(lèi)型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場(chǎng)所住宅主要是社會(huì )噪聲污染。鄰設施住宅主要是機電設施噪聲污染，是污染類(lèi)型少，但污染可能很?chē)乐氐牡胤�。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高壓輸電線(xiàn)、高架橋、油煙排放口、元線(xiàn)電發(fā)射臺位于較高位置，使污染分布較無(wú)規律。輸電線(xiàn)、高架橋、發(fā)射臺是不常見(jiàn)的，故可以認為大多數情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布，如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。

　　3、住宅環(huán)境污染在時(shí)間上的分布。住宅環(huán)境污染在長(cháng)尺度時(shí)間上的分布可分為。持久的、臨時(shí)的兩種情況。在短尺度時(shí)間上可分為連續和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。 臨時(shí)性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個(gè)使用期只存在較短一段時(shí)間。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線(xiàn)污染等，間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機廢氣污染等。

　　4、住宅環(huán)境污染的可控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易程度，它直接影響管理部門(mén)的治理控制決策。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區污染源和住宅小區外污染源。住宅內部污染控制一般可通過(guò)設計、物業(yè)管理、用戶(hù)進(jìn)行嚴格控制，如設計獨立的排煙管、禁止在無(wú)污水管的陽(yáng)臺使用洗衣機、規定裝修時(shí)間和要求等。住宅小區污染源污染控制可望通過(guò)小區規劃、設計及物業(yè)管理進(jìn)行嚴格控制，如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施，車(chē)輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅小區外污染控制一般可通過(guò)城市規劃、城市環(huán)境綜合醫治理、小區規劃、設計來(lái)控制。如交通噪聲可設置綠化帶進(jìn)行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出，當住宅已建成時(shí)，污染控制的難度很大，當處于小區規劃設計階段時(shí)，污染較易控制。在物業(yè)管理階段，可控性較好的污染有小區內車(chē)輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區機電設施噪聲等。

　　四、生態(tài)住宅小區管理

　　物業(yè)管理公司可運用生態(tài)學(xué)理論來(lái)建設和管理住宅小區，提高資源利用效率，改善環(huán)境，增加小區活力，提高人們生活水平。目前，物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區管理中，需重視下面工作：

　　1.實(shí)施ISO14000B叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平，樹(shù)立生態(tài)化的人與自然觀(guān)、科學(xué)價(jià)值觀(guān)、經(jīng)濟觀(guān)、綠色價(jià)值觀(guān)，提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。

　　2.節約使用資源，不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無(wú)害化處理率，減少小區中的污染源，并通過(guò)法律、技術(shù)、經(jīng)濟上的措施加強對它們的控制和防治，積極推進(jìn)設施的現代化，積極采用綠色和節能產(chǎn)品。

　　3.必須依法來(lái)規范建設和管理生態(tài)小區過(guò)程中的各種行為，建立科學(xué)的生態(tài)建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關(guān)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量法規、標準。

　　4.宣傳建設生態(tài)小區的重要性，提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、主動(dòng)參與生態(tài)建設的積極性和遵守各項環(huán)衛準則的自覺(jué)性，加強青少年的生態(tài)環(huán)境教育，猛烈抨擊違反環(huán)保法規的人與事，形成一種為生態(tài)建設作貢獻光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。