摘要：建筑成本（建筑材料如鋼筋、水泥等，人工費）的上漲，能否對居民的住宅造成影響？本文將針對不同的群體，農村居民住宅和城市居民住宅，來(lái)分析了建筑成本的上漲對居民住宅的影響程度。

　　關(guān)鍵詞：建筑成本價(jià)格；漲價(jià)；居民住宅影響；房地產(chǎn)價(jià)格

　　翻開(kāi)記錄，鐵礦石價(jià)格2004年上漲18.6％，2005年暴漲71.5％，2006年上漲19％，2007年上漲9.5％。2008年鐵礦石價(jià)格已由國外鋼廠(chǎng)率先達成一致：國際鐵礦石基準價(jià)格將在2007年基礎上上漲65%。毫無(wú)疑問(wèn)，即使單以粉礦算，今年力拓79.88％的漲幅，也超過(guò)了以往任何一年。因此，近幾年，鋼鐵價(jià)格已經(jīng)逐步攀升。

　　國家發(fā)改委宣布，自2008年6月20日起將汽油、柴油價(jià)格每噸提高1000元，航空煤油價(jià)格每噸提高1500元；自2008年7月1日起，全國銷(xiāo)售電價(jià)每千瓦時(shí)平均提高2.5分錢(qián)。煤、電、油等能源價(jià)格上漲，導致鋼材、水泥、磚等建材進(jìn)一步上漲。

　　在建筑主材漲價(jià)的同時(shí)，人力成本也在上升，以山東濱州普通小工為例，四年之前日工資不過(guò)20元～30元，而現在已經(jīng)是60元～80元。

　　建筑成本不斷攀升對居民住宅價(jià)格有何影響呢？筆者認為，由于城鄉住宅價(jià)格的構成不同，對于城、鄉不同區域居民，影響程度也是不同的。以下分別是對農用住宅和城市居民住宅的影響分析。

　　一、農村居民住宅分析

　　1.土地方面、各種稅金、利潤方面的影響

　　農村建房所使用的土地成為宅基地。宅基地使用權是經(jīng)依法審批由農村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權，即權利人有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施以及將房屋連同宅基地一同轉讓?zhuān)☉�當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員）、出租。但是，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。

　　因為宅基地使用權的取得具有無(wú)償性、福利性。所以農民不用擔心土地價(jià)格、各種稅金等的影響。當然對于農民的自建房來(lái)說(shuō)，不會(huì )有利潤方面的影響。

　　2.建筑成本的影響

　　農村建房的建筑成本，其主要由建材費和人工費（承包費）構成。建筑材料近幾年一路攀升，人工費也是漲了好幾倍。

　　農村建房的一般程序是，村民首先向村民委員會(huì )申請宅基地（地塊必須符合村里的建設規劃要求），經(jīng)鄉鎮政府批準后取得宅基地；然后村民將房屋建筑施工工程交給鄉村小承包商，承包商總攬整個(gè)工程的建設，由承包商雇傭專(zhuān)業(yè)工匠（瓦匠、木匠等）和小工來(lái)具體施工；業(yè)主負責購進(jìn)物料和施工監督�？偨ㄖ�成本（工程承包費和建筑材料費）如下表所示，從2003至今已經(jīng)翻了兩番總額已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)元。

　　3.結論

　　雖然農村居民住宅成本不包括土地價(jià)格以及各種稅金等費用，但是總建筑成本自2003年至今也已經(jīng)翻了兩番，相對于農民普遍較低的收入，十萬(wàn)元已經(jīng)是個(gè)天文數字，不少農民抱怨“蓋房子是越攢錢(qián)越蓋不起”。當前建筑材料價(jià)格上漲和人工費的上漲導致的建筑成本上漲，對農民自住房的建設影響是很大的。

　　二、城市居民住宅分析

　　1.房?jì)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究

　　就商品房而言，影響房地產(chǎn)最大的因素主要是土地價(jià)格，其次才是水泥、鋼材。住房?jì)r(jià)格是由開(kāi)發(fā)商的成本和利潤兩部分組成的，也是一種產(chǎn)權價(jià)格。但住房?jì)r(jià)格除了取決于需求方面還存在一個(gè)供給價(jià)格問(wèn)題。因為房地產(chǎn)的供給不同于單純的土地供給，它是一個(gè)生產(chǎn)過(guò)程，因此必須通過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格補償生產(chǎn)過(guò)程中的各種支出來(lái)獲得合理利潤，才能維持再生產(chǎn)過(guò)程，因此房?jì)r(jià)作為一種供給價(jià)格不僅是買(mǎi)方愿意購買(mǎi)的價(jià)格，更是賣(mài)方愿意出售的價(jià)格。 在市場(chǎng)機制中，人們對房屋的需求(包括真實(shí)需求和投機需求)決定了房?jì)r(jià)的高低，而房?jì)r(jià)的高低決定了地價(jià)的高低。在“價(jià)高者得”的拍賣(mài)機制下形成的地價(jià)是由當前房?jì)r(jià)及開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期決定的。房?jì)r(jià)預期上漲時(shí)，地價(jià)也必然上漲，反之，地價(jià)必然下降。地價(jià)是房?jì)r(jià)的重要構成部分，對房?jì)r(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的。決定房?jì)r(jià)的因素是市場(chǎng)需求而不是成本。

　　2.建筑成本的影響

　　城市居民住宅和農村居民住宅一樣，建筑成本會(huì )隨著(zhù)建筑材料價(jià)格、人工費、能源價(jià)格等的上漲而上漲。

　　3.供求關(guān)系的影響

　　歷史的進(jìn)程證明，市場(chǎng)經(jīng)濟的看不見(jiàn)的手恰恰就是用價(jià)格機制來(lái)調節供求之間的平衡的。供不應求則價(jià)格上升、利潤空間加大、吸引更多投資來(lái)增加供給、平衡需求；價(jià)格穩定之后，投資再增加則價(jià)格下降、利潤空間縮小，則投資轉移、供給下降。此起彼伏的達到調節作用。

　　著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家樊綱在2008年3月25日“新浪樂(lè )居創(chuàng )新峰會(huì )”上做出下述表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)前兩年因為各種其他的原因，經(jīng)歷了一些過(guò)快的增長(cháng)，中國房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場(chǎng)。從中國的城市化進(jìn)程來(lái)看還遠遠沒(méi)有結束，中國的農民進(jìn)城的過(guò)程還遠遠沒(méi)有結束，中國的城市化剛剛走完了一半不到的道路，城市發(fā)展本身還有巨大的空間，這樣的進(jìn)程是決定中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國經(jīng)濟發(fā)展的重要市場(chǎng)，也將是中國重要的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

　　在很長(cháng)的一段時(shí)間，供求關(guān)系仍然左右著(zhù)中國城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在中小城市，剛性需求不是很大，房?jì)r(jià)不是很高；而在大城市，房地產(chǎn)的價(jià)格受流動(dòng)性過(guò)剩、剛性需求大等影響，房?jì)r(jià)已經(jīng)非常高了。

　　4.市場(chǎng)炒作的影響

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)是一樣的，是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，就是恐懼和貪婪把人們帶到這個(gè)市場(chǎng)。由于恐懼和貪婪，這個(gè)市場(chǎng)漲的時(shí)候總是會(huì )漲過(guò)頭的，跌的時(shí)候也會(huì )跌過(guò)頭的，它符合一個(gè)追漲殺跌的特點(diǎn)。

　　像北京、上海、廣州、深圳等這些大城市，房地產(chǎn)價(jià)格受炒作的影響很大，當前房?jì)r(jià)波動(dòng)的表現，已經(jīng)很難用成本理論、房?jì)r(jià)收入比理論和房?jì)r(jià)房租比理論來(lái)解釋。2007年，房?jì)r(jià)年年漲，月月漲，就差天天漲了，有人把房?jì)r(jià)定義為海鮮價(jià)，海鮮一天一個(gè)價(jià)，叫時(shí)價(jià)，不定價(jià)。就消費者的角度，很顯然對購買(mǎi)房地產(chǎn)的事情已經(jīng)從過(guò)去的“為與不為”，進(jìn)入到“能與不能”。也就是說(shuō)，這個(gè)杯子10塊錢(qián)我覺(jué)得太貴了，我不愿意買(mǎi)；但是現在這個(gè)杯子變成了一千萬(wàn)了，不是我不愿意買(mǎi)，是我買(mǎi)不起。它已經(jīng)遠遠超出了絕大多數居民的承受能力，房?jì)r(jià)收入比大幅度增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了泡沫。

　　對于中小城市，流動(dòng)性較小，需求也不是很旺盛，炒作的成分不大。當房子僅體現其居住功能時(shí)，價(jià)格和價(jià)值就不會(huì )相差太大。

　　5.結論

　　影響房?jì)r(jià)的因素是多方面的，目前受房?jì)r(jià)影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關(guān)注普通住宅其土地成本遠高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周邊發(fā)展環(huán)境和市場(chǎng)購買(mǎi)力等共同決定了房?jì)r(jià)，也就是說(shuō)在房?jì)r(jià)成本因素里面建材漲價(jià)、人工費提高將會(huì )導致的

　　建筑成本上升不會(huì )對市場(chǎng)上的商品房?jì)r(jià)格造成太大的影響。

　　三、結束語(yǔ)

　　建筑成本的上漲對農村居民住宅的影響是很大的，而對城市，特別是大中城市的房?jì)r(jià)有影響，但是不能起主導作用。當然城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)是非常之高了，但不是由于建筑成本的影響，而是土地價(jià)格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合影響的結果。
　　
　　參考文獻：

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　　[3]賴(lài)小倩:房?jì)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究.商場(chǎng)現代化,2006.（11月下旬）