北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規范(試行)
1、總 則
1.0.1 為了規范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估行為,統一評估程序和標準,做到評估結果客觀(guān)、公正、真實(shí),根據《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關(guān)規定,制定本規范。
1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動(dòng)。
1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應當獨立、客觀(guān)、公正、真實(shí)。
1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應當符合國家、北京市現行有關(guān)標準、規范的規定和本規范的規定。
2、術(shù) 語(yǔ)
2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規定的服務(wù)標準、技術(shù)規范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估
評估人員按照相關(guān)法律、法規規定、物業(yè)服務(wù)等級標準和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內容,遵循評估原則,按照評估程序,對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)判定的活動(dòng)。
2.0.3 評估項目
一個(gè)需要評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項目。
2.0.4 評估目的
評估結果的期望用途。
2.0.5 評估時(shí)點(diǎn)
評估結果對應的日期。
2.0.6 評估結果
關(guān)于評估項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀(guān)水平的最終結論。
2.0.7 評估報告
全面、公正、客觀(guān)、準確地記述評估過(guò)程和評估成果的文件,給委托方的書(shū)面答復,關(guān)于評估項目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀(guān)水平的研究報告。
3、評估原則
3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應遵循下列原則:
1. 合法原則;
2. 評估時(shí)點(diǎn)原則。
3.0.2 遵循合法原則,評估人員在進(jìn)行評估時(shí),應以符合相關(guān)法規的規定為前提。
3.0.3 遵循評估時(shí)點(diǎn)原則,要求評估結果應是評估項目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀(guān)水平。
4、評估程序
4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應按下列程序進(jìn)行:
1. 明確評估基本事項;
2. 搜集整理項目資料;
3. 擬定評估作業(yè)方案;
4. 評估人員到項目現場(chǎng)進(jìn)行考評;
5. 評估人員進(jìn)行評估,確定評估結果;
6. 撰寫(xiě)評估報告;
7. 評估資料歸檔。
4.0.2 明確評估基本事項主要應包括下列內容:
1. 明確評估目的;
2. 明確評估時(shí)點(diǎn);
3. 明確評估內容。
4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容:
1. 《物業(yè)服務(wù)合同》、《(臨時(shí))管理規約》;
2. 項目物業(yè)區域劃分意見(jiàn)書(shū);
3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況;
4. 其他涉及評估事項的項目資料。
4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上,應對評估項目進(jìn)行初步分析,擬定評估作業(yè)方案。
評估作業(yè)方案主要應包括下列內容:
1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式;
2. 擬采用的評估方法;
3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4.0.5 評估人員到項目現場(chǎng)進(jìn)行考評,根據《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規定的服務(wù)等級標準、技術(shù)規范分模塊進(jìn)行初步評分。
4.0.6 評估人員到項目現場(chǎng)進(jìn)行考評后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行自述和答辯。
4.0.7 完成并出具評估報告后,評估人員應當對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。
5、評估依據
評估人員應根據《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規定的服務(wù)標準、技術(shù)規范進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。
6、評估報告
6.0.1 評估報告應包括下列內容:
1.評估報告書(shū)摘要;
2.評估目的;
3.評估對象和范圍;
4.評估原則;
5.評估依據;
6.評估聲明;
7.評估基準日和有效期;
8.評估方法;
9.評估工作實(shí)施過(guò)程;
10.評估結論及爭議說(shuō)明;
11.評估限定條件;
12.評估人員名單;
13.評估作業(yè)日期;
14.評估報告日期;
15.相關(guān)評估文件附件。
6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。
6.0.3 評估時(shí)點(diǎn)以提交報告之日為基準日。
7、職業(yè)道德
7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估,應做到公正、客觀(guān)、誠實(shí)。
7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。
7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專(zhuān)業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估時(shí),不應接受該項評估委托。
7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料,未經(jīng)委托方的書(shū)面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人。
7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù),不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。
附件:規范用詞用語(yǔ)說(shuō)明
1. 為便于在執行本規范條文時(shí)區別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說(shuō)明如下:
。1)表示很?chē)栏,非這樣做不可的用詞:
正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴禁”。
。2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞:
正面詞采用“應”,反面詞采用“不應”或“不得”。
。3)表示允許稍有選擇,在條件許可時(shí)首先應這樣做的用詞:
正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;
表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用“可”。
2. 規范中指定應按其他有關(guān)標準、規范執行時(shí),寫(xiě)法為:
“應符合……的規定”或“應按……執行”。