專(zhuān)題十 關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的相關(guān)法律解讀、典型案例與實(shí)務(wù)操作

　　10.1 相關(guān)法規的內容

　　1.《擔保法》第53條

　　2.《合同法》第286條

　　3.《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》

　　10.2

　　關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的法規解讀及處理對策

　　1.《擔保法》與《合同法》在工程款優(yōu)先受償權問(wèn)題上的沖突

　　在工程建設中，建設單位為了籌措資金，經(jīng)常會(huì )向銀行貸款。作為條件，銀行會(huì )要求建設單位提供相應的擔保。有的時(shí)候，建設單位可以以擬建的建設工程（主要是商品房）作為抵押來(lái)為貸款作擔保。于是，在建設單位和銀行之間就會(huì )簽訂一個(gè)抵押合同。根據《擔保法》第53條的規定：“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償的，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”這就是說(shuō)，如果建設單位在應該償還貸款的期限屆滿(mǎn)而沒(méi)有清償貸款的話(huà)，銀行就可以將建成的工程項目（主要是指商品房）折價(jià)、拍賣(mài)或者變賣(mài)，然后將所得的收入占有。

　　但是，根據《合同法》286條的規定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”這就意味著(zhù)，如果建設單位不及時(shí)支付工程款，則施工單位可以將建成的建設項目這家、拍賣(mài)并將所得占有。

　　2. 建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的處理

　　這樣一來(lái)就出現了一個(gè)問(wèn)題，在上面兩個(gè)條件都存在的情況下，銀行和施工單位都可以將建成的工程項目拍賣(mài)并將所得款項占有。那么到底優(yōu)先將這筆款項支付給誰(shuí)哪？針對這個(gè)問(wèn)題，2002年6月11日，最高人民法院審判委員會(huì )第1225次會(huì )議通過(guò)了《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》，作出了如下解釋?zhuān)?/p>

　　1.人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

　　2.消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，(建設工程教育網(wǎng))承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

　　3.建筑工程價(jià)款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　4.建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個(gè)月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　5.本批復第1條至第3條自公布之日起施行，第4條自公布之日起六個(gè)月后施行。

　　10.3建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權糾紛相關(guān)典型案例分析

　　【案情摘要】2007年4月4日，某建筑公司所承攬的某住宅小區施工項目竣工。按照施工承包合同的約定，建設單位應該在2007年4月20日支付全部剩余工程款。但是建設單位卻沒(méi)有按時(shí)支付?？紤]到人際關(guān)系問(wèn)題，建筑公司沒(méi)有立即對建設單位提起訴訟。

　　2007年11月20日，建筑公司聽(tīng)說(shuō)銀行正在計劃將此住宅小區拍賣(mài)，理由是建設單位沒(méi)有償還貸款。而這些住宅則是作為貸款的抵押物。于是建筑公司提出自己對該小區拍賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權。你認為建筑公司的理由成立馬？

　　【簡(jiǎn)要平息】不成立。根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》，工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個(gè)月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。2007年11月20日已經(jīng)超過(guò)了行使優(yōu)先權的期限，因此該理由是不成立的。