一、物業(yè)管理公司的組織機構（要求）

　　物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實(shí)現公司的經(jīng)營(yíng)管理目標服務(wù)，它的設置應滿(mǎn)足以下四個(gè)基本要求：

　�。ㄒ唬┚邆浞�務(wù)性的功能

　　物業(yè)管理公司是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機構的設置必須保證具備這些功能，并有助于實(shí)現企業(yè)的服務(wù)宗旨。

　�。ǘ�）充分發(fā)揮公司員工潛能

　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來(lái)實(shí)現的。因此，組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。

　�。ㄈ�）關(guān)系協(xié)調

　　公司是一個(gè)有機整體，是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統組成的開(kāi)放系統，這種系統能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴(lài)于系統內各要素的協(xié)調配合。因此，組織機構的設置必須保證公司內部各種關(guān)系的相互協(xié)調。

　�。ㄋ模┬�率與效益

　　物業(yè)管理公司組織機構的設置要求從實(shí)際出發(fā)，以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益以及環(huán)境效益。

　　物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實(shí)體，而是開(kāi)放的組織系統。要設計一個(gè)功能齊全、結構合理的組織機構，首先必須明確每一個(gè)組織機構的功能作用和具體目標，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門(mén)之間、人與人之間的協(xié)調關(guān)系。組織機構設置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調和高效運作的關(guān)鍵。

　　二、物業(yè)管理公司組織機構設置的原則

　　為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能，實(shí)現公司的總目標，根據上述四個(gè)基本要求，組織機構的設置應遵循以下原則：

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　　公司有自己的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標，組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據。從某種意義上講，組織機構的設置是實(shí)現公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構，因機構設職設人，這是組織機構設置的目標原則。

　�。ǘ�）統一領(lǐng)導與層次管理原則

　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰略和重大決策權應集中在高層領(lǐng)導手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)權力則逐級授權，實(shí)行層次化管理。統一領(lǐng)導是各項工作協(xié)調進(jìn)行和實(shí)現總目標的決策保證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領(lǐng)導整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問(wèn)題，則不僅會(huì )影響各層次管理人員的積極性，而且會(huì )使企業(yè)逐漸失去長(cháng)遠的戰略目標，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導尤應注意的層次化管理問(wèn)題。

　�。ㄈ�）分工協(xié)作原則

　　分工協(xié)作是社會(huì )發(fā)展進(jìn)步的標志，它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機構的專(zhuān)業(yè)分工與相互協(xié)調。公司總的目標如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就不難實(shí)現了。

　�。ㄋ模┴煓鄬�應原則

　　整個(gè)公司的責任和權力是對等的，委以責任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權力。有責無(wú)權，不僅不能調動(dòng)管理人員的積極性，而且使責任形同烏有，最終無(wú)法保證公司任務(wù)的完成；有權無(wú)責，必然助長(cháng)官僚主義，導致權力濫用。

　�。ㄎ澹┯行Ч芾矸�度原則

　　在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時(shí)，一般情況下應盡量減少管理層級，盡可能地擴大管理幅度；否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會(huì )影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素，管理幅度過(guò)大同樣也會(huì )影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。

　　三、物業(yè)管理公司組織機構的類(lèi)型

　　物業(yè)管理公司組織機構的基本類(lèi)型一般有直線(xiàn)制、直線(xiàn)職能制、生產(chǎn)區域制、事業(yè)部制等。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式：

　�。ㄒ唬┲本�(xiàn)制

　　直線(xiàn)制是企業(yè)管理機構最早的一種組織形式。采用這種類(lèi)型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作為主，如專(zhuān)門(mén)的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專(zhuān)門(mén)的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。

　　直線(xiàn)制的特點(diǎn)是企業(yè)的各級組織機構從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導，各級主管人員對所屬單位的一切問(wèn)題負責，不設專(zhuān)門(mén)職能機構，只設職能人員協(xié)助主管人員工作。

　　直線(xiàn)制的優(yōu)點(diǎn)是責權統一，行動(dòng)效率高；缺點(diǎn)是對領(lǐng)導者的要求比較高，要通曉多種專(zhuān)門(mén)知識，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。

　�。ǘ�）直線(xiàn)職能制

　　直線(xiàn)職能制是在直線(xiàn)制的基礎上吸收了職能制的長(cháng)處。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業(yè)務(wù)范圍內從事各項專(zhuān)業(yè)管理活動(dòng)。

　　目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線(xiàn)職能制組織形式。如廣州市建設物業(yè)管理公司的組織機構基本上即屬于這種類(lèi)型。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開(kāi)發(fā)部、財務(wù)部，下設經(jīng)營(yíng)部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設業(yè)務(wù)部門(mén)、職能部門(mén)，如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛、保安隊、管理處、資料、預算等業(yè)務(wù)部門(mén)和職能部門(mén)。

　　直線(xiàn)職能制綜合了直線(xiàn)制和職能制的優(yōu)點(diǎn)，既保持了直線(xiàn)制集中統一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(cháng)處，它將機構形式分為兩個(gè)層次，一是管理層，一是作業(yè)層，這對減輕主管領(lǐng)導的負擔，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。

　　直線(xiàn)職能制的組織形式也有不足之處，它的下級往往缺乏必要的自主權，各個(gè)職能部門(mén)之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節和矛盾，信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類(lèi)型的組織機構，應特別注意克服它的弱點(diǎn)。

　�。ㄈ�）現行常見(jiàn)的組織機構

　　物業(yè)管理公司的組織機構雖然可以有多種類(lèi)型，但無(wú)論是哪種類(lèi)型，都必須從實(shí)際需要出發(fā)，根據自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設置。目前，一般物業(yè)管理公司的機構設置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門(mén)層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級的組織形式。

　　四、物業(yè)管理公司的集團化選擇

　　物業(yè)管理公司的集團化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè)（法人）以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著(zhù)自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路，實(shí)際上是市場(chǎng)競爭的必然結果，它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn)： 有利于資源共享，節省管理成本

　　現代大型物業(yè)需要現代化的維護保養設備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設備的作用，從而造成許多浪費。集團化管理可統籌調配人力物力，降低人力成本，提高設備利用率，從而大大提高市場(chǎng)競爭能力。 有利于實(shí)施品牌管理

　　集團化管理將所管轄的物業(yè)統一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、運作模式、規章制度、行為規范甚至制服徽標等方面都能體現品牌的特色，這對推行統一規范化的有償性服務(wù)、樹(shù)立企業(yè)形象都是十分有益的。 有利于產(chǎn)生規模經(jīng)濟效益

　　集團化管理通過(guò)對每個(gè)物業(yè)項目的管理取得合理利潤，雖單個(gè)項目利潤有限，但集中各個(gè)項目的微利就合成為可觀(guān)的經(jīng)濟效益。 有利于實(shí)現物業(yè)管理的社會(huì )化和專(zhuān)業(yè)化

　　集團化的物業(yè)管理使管理權分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團公司麾下，這對打破“誰(shuí)建設，誰(shuí)管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。

　　上述說(shuō)明，不論是從市場(chǎng)競爭的角度，還是從節約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理公司走大型化、集團化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路，發(fā)揮集團的整體優(yōu)勢和規模經(jīng)濟優(yōu)勢，既是市場(chǎng)競爭的必然結果，同時(shí)也是實(shí)現節省管理成本、實(shí)施品牌管理和產(chǎn)生規模經(jīng)濟效益的選擇。