第三章　房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　要求：

　　掌握：現金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計息與復利計息的計算方法、設備更新經(jīng)濟分析方法。

　　熟悉：現金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應用；投資回收與投資回報的區別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現形式及凈態(tài)盈利指標的計算方法。

　　了解：名義利率與實(shí)際利率的區別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指針和清償能力指標的計算方法。

　　考試知識要點(diǎn)：

　　1.現金流量與現金流量圖

　　2.資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定

　　3.設備更新的內容與特點(diǎn)

　　4.投資回收與投資回報的區別

　　5.盈利能力指標的分類(lèi)

　　復習綱要：

　　一、投資風(fēng)險的基本概念（掌握）

　　1.現金流量

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的目的，是通過(guò)資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì )提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎，也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果評價(jià)指標的前提。

　　現金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動(dòng)作為一個(gè)獨立的系統，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現金流量。

　　現金流出與現金流入之差稱(chēng)為凈現金流量。

　　現金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。