范例一 開發(fā)商未能及時辦理業(yè)主產權證

　　業(yè)主陳某于1997年一次性付款購買了某公寓的一套商品房。雙方約定，當年9月30日前交付使用，又在補充條款中約定，開發(fā)商應在1997年12月31日前向房地產管理部門提交完畢與業(yè)主辦理房屋產權證有關的證明，若違約將由開發(fā)商向陳某進行賠償。但直到陳某申請仲裁的1998年2月9日，開發(fā)商仍未能提供有關的證明，致使陳某無法拿到產權證。7月24日，市仲裁委員會就此作出仲裁：開發(fā)商應向陳某賠付違約金35770余元（從1997年10月1日至1998年7月24日止），同時全額承擔仲裁費用。

　　本案中房屋有限產權的含義是什么？

　　有限產權，又稱之為“部分產權”指房屋產權人對享受政府或企事業(yè)單位津貼而建造或購買的房屋所享有的、部分權能受法定限制的產權。

　　有限產權是我國城鎮(zhèn)住房制度改革，逐步推行住宅商品化過程中的產物。住房問題，是我國億萬人民普遍關心的一件大事。建國以來，國家為城鎮(zhèn)居民建房投入了大量的人力、物力和財力，但城鎮(zhèn)住房供需矛盾并沒有得到明顯緩和�，F行的一套低租金分配住房的辦法，存在著嚴重的弊端，不能體現按勞分配原則，刺激和擴大了住房需要。國家的負擔越來越重。人們需求最迫切的住房這個大商品沒有進入商品市場，造成城鎮(zhèn)居民消費結構和社會產業(yè)結構都很不合理的現狀。幾十年的實踐說明，現行的住房制度解決不了城鎮(zhèn)住房問題。在這種嚴峻形勢下，黨和國家自80年代初就開始醞釀對現行的住房制度進行改革，先是搞改革試點，后于1987年下決心正式在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案。住房制度改革的目標是：按照社會主義有計劃商品經濟的要求，實現住房商品化。從改革公房低租金制度著手，將現在的實物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙�，由住房通過商品交換，取得住房的所有權或者使用權，使住房這個大商品進入消費品市場，實現住房資金投入產出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問題，又能夠促進房地產業(yè)、建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推動職工個人購買住房，把群眾的購買力引導到改善居住條件上來，以便通過國家、集體和企業(yè)的共同努力，加緊解決住房困難。而所建的商品住宅和舊有公房在現行的低工資制度下能否賣出去給職工、居民，是衡量住房制度改革成功與否的一個重要標志。為了積極鼓勵職工個人購買商品住宅，國家采取了一系列的措施，主要有補貼出售、優(yōu)惠付款（包括分期付款、長期低息抵押貸款）、按標準價優(yōu)惠出售等。為了保證職工個人購買的這種商品住房能用于自住，以達到住房制度改革的目的，就有必要從政策法律制度上對這種房屋產權的流轉作出某種限制。于是，房屋的“有限產權”便應運而生。由于我國的住房制度改革一直處于摸索、改革創(chuàng)新階段，故在不同時期，有限產權的內容是有所不同的。

　　1、住房制度改革開始到1988年2月25日以前。這一時期，有限產權的內容，主要是職工按規(guī)定對補貼購買的住宅，享有購房人的權利，但不得出租、典當。如需出售、轉讓，必須出售、轉給原售房單位或房地產部門。

　　2、1988年2月25日以后。這個時期的有限產權制度在內容上與住房制度改革試點時期相比有所變化，已停止補貼出售的辦法。職工按標準價買到住房后，產權歸個人所有，可以使用、繼承和出售。但出售的增值部分不能完全歸個人。且在個人出售時，原出售單位有優(yōu)先購買權，所以個人享有的實際上還是有限產權。

　　3、1991年12月31日公布的國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進城鎮(zhèn)制度改革的意見》從政策上對住房制度改革作了最新也是最全面的闡述。其中提出了“部分產權”的概念，指出：“職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積之內的實行標準價，購房后擁有部分產權，即占有權和使用權、有限處分權和收益權；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產權單位有優(yōu)先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費后所有收益，按政府、個人、單位的產權比例進行分配。職工擁有部分產權的住房，在自用和自住時受到法律保護，按標準價購入的住宅投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。”這種由于享受了政府和單位優(yōu)惠價所購得的房屋產權，其名詞從“有限產權”改為“部分產權”。 

　　“有限產權”的主要內容： 

　�、佼a權人享有占有權和使用權、有限處分權和收益權； 

　�、诳梢岳^承； 

　　③可以在購房五年以后進入市場出售或出租，但不得高價，而且，出售和出租所得收益應由政府、單位、個人按產權比例進行分配； 

　�、茉�產權單位有優(yōu)先購買權和租用權。同時，法律也允許享有有限產權的購房者和補貼者各自讓渡自己的權利，購買者可能通過清償補貼費用等方法使自己享有的有限產權變?yōu)橥耆�產權。但是，有限產權的房屋在取得完全產權以前，不得進入房產交易市場。