第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低及其變動(dòng)，是眾多對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素對房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用的結果。這些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，簡(jiǎn)稱(chēng)影響因素或因素。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)還需知曉各房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。為此，本章首先綜合說(shuō)明各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，然后把它們分為房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會(huì )因素、國際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　第一節 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認識

　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準確量化它們對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應有下列8點(diǎn)認識：

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升，有的因素或者其變化會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。并且，對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉儲或工業(yè)區，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)把握對房地產(chǎn)價(jià)值測算結果的調整方向，即面對某一影響因素或者其變化時(shí)，對房地產(chǎn)價(jià)值測算結果是應向上調整還是應向下調整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導致的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導致的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價(jià)格的影響比樓層對價(jià)格的影響大。但是，對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，那些影響較大的因素也許會(huì )變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒(méi)有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場(chǎng)與住宅相反，其樓層對價(jià)格的影響比朝向對價(jià)格的影響大。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)合理確定各種影響因素的權重及對房地產(chǎn)價(jià)值測算結果的調整幅度。

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