二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復雜，需要進(jìn)行分類(lèi)。一種分類(lèi)是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類(lèi)，然后再分別進(jìn)行細分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為區位因素、實(shí)物因素和權益因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會(huì )因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進(jìn)一步細分。

　　對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類(lèi)，是分為一般因素、區域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素，例如經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價(jià)、利率、匯率等。區域因素是指對估價(jià)對象周?chē)欢▍^域范圍內的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，例如所在地區的城市規劃調整、環(huán)境狀況、基礎設施完備程度等。個(gè)別因素是指對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對象自身狀況因素，例如位置、規模、土地形狀、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著(zhù)估價(jià)對象范圍的擴大，某些區域因素也許會(huì )變?yōu)閭€(gè)別因素。

　　下面主要根據上述第一種分類(lèi)，對各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響作一定性分析。為分析、討論的方便起見(jiàn)，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會(huì )因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個(gè)層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列進(jìn)行敘述。還需要說(shuō)明的是，許多影響因素之間不是完全獨立的，甚至存在著(zhù)交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)，是假設其他因素不變的，盡管它們在現實(shí)中不可能不變。

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