二、收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項目的準確界定和資本化率的確定。

　　1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長(cháng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)繼續獲得收益。所以，購買(mǎi)收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買(mǎi)收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。

　　在實(shí)際估價(jià)中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng )造的收益都當作是“運營(yíng)費用”，由有效毛收入中扣除運營(yíng)費用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng )造的收益。

　　收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：①可獲得收益的大??；②可獲得凈收益期限的長(cháng)短；③獲得該凈收益的可靠性。

　　2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。

　　3、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用等（均為客觀(guān)值）。

　　4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

　　6、估算運營(yíng)費用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴建費。

　　運營(yíng)費用率=運營(yíng)費用/有效毛收入

　　7、凈收益的求?。?/p>

　?、俪鲎庑头康禺a(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－租賃代理費

　　租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入

　　在實(shí)際求取時(shí)，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。應該注意租約約定稅費由誰(shuí)負擔，從而確定扣除項目。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。

　?、谥苯咏?jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營(yíng)者利潤沒(méi)有分開(kāi)。A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。凈收益=銷(xiāo)售收入－商品銷(xiāo)售成本－經(jīng)營(yíng)費用－商品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－商業(yè)利潤。B、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷(xiāo)售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷(xiāo)售費用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－廠(chǎng)商利潤。

　?、圩杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)：比照同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算，或直接比較得出。

　?、芑旌闲??？闯墒歉鞣N單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。

　　估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正?？陀^(guān)的數據。有租約限制的，租約期內的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^(guān)的租金。

　　利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益，應與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^(guān)的情況不符，應進(jìn)行適當的調整修正，使其成為正?？陀^(guān)的。

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