五、房地產(chǎn)保險估價(jià) （不包括土地價(jià)值）

　　1、法律依據?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關(guān)規定。

　　2、保險范圍。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標的；投機風(fēng)險（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。

　　3、房地產(chǎn)保險估價(jià)，分為：

　?、俜康禺a(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值評估。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應包括土地價(jià)值。常采用成本法、市場(chǎng)比較法。

　　房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值，根據采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。

　?、诒ｋU事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評估。應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價(jià)值或損失程度。按不可修復評估時(shí)，結果中扣除殘值（拆除重建）。

　　4、直接損失和間接損失。①直接損失是自然風(fēng)險和社會(huì )風(fēng)險的作用導致財產(chǎn)本身的直接損失。

　?、陂g接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒(méi)有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類(lèi)型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的收益下降或費用上升。

　　5、保險價(jià)值和保險金額。①保險價(jià)值是指保險標的訂立保險合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或在發(fā)生保險事故時(shí)所具有的價(jià)值。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的的實(shí)際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務(wù)的最高限額。保險金額不得超過(guò)保險價(jià)值，超過(guò)保險價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效。

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