城市規劃概述

　　1、城市規劃的基本概念

　　城市規劃是指為了實(shí)現一定時(shí)期內城市的經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)協(xié)調進(jìn)行的前提和基礎，是實(shí)現城市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展目標的重要手段。城市規劃經(jīng)過(guò)法律規定的程序審批確立后，就具有法規效力，城市規劃區內的各項土地利用和建設活動(dòng)，都必須按照城市規劃進(jìn)行。

　　城市規劃區是指城市市區，近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發(fā)展需要實(shí)行規劃控制的區域。城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中劃定。

　　城市規劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規劃，并依據國家和各級政府頒布的城市規劃管理的有關(guān)法規和具體規定，對批準的城市規劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規劃區內的各項建設進(jìn)行統一的安排和控制，使城市的各項建設用地和建設工程活動(dòng)有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規劃的順利實(shí)施。

　　城市規劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規劃編制審批管理和實(shí)施監察管理兩部分。1989年12月全國人大常委會(huì )通過(guò)了《城市規劃法》，標志著(zhù)我國城市規劃走上了法制軌道。

　　2、城市總體規劃的調整和修改

　　城市總體規劃經(jīng)批準后，應當嚴格執行，不得擅自改變。當出現某些不能適應城市經(jīng)濟與杜會(huì )發(fā)展要求的情況時(shí)，就需要進(jìn)行適當調整和修改。

　　城市總體規劃的局部調整，是指城市人民政府根據城市經(jīng)濟建設和社會(huì )發(fā)展情況，按照實(shí)際需要對已經(jīng)批準的城市總體規劃作局部變更。城市總體規劃局部調整的決定由城市人民政府作出并組織進(jìn)行調整，報同級人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )和原批準機關(guān)備案。

　　城市總體規劃的修改，是指城市人民政府在實(shí)施城市總體規劃的過(guò)程中，發(fā)現總體規劃的某些基本原則和框架已經(jīng)不能適應城市經(jīng)濟建設和社會(huì )發(fā)展的要求，必須作出重大變更。修改城市總體規劃由城市人民政府組織進(jìn)行，并須經(jīng)同級人民代表大會(huì )或者其常務(wù)委員會(huì )審查同意后，報原批準機關(guān)審批。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計

　　從城市總體規劃到控制性詳細規劃，一般是由政府部門(mén)編制和組織方案評選，審定后具有法規效力，是一種政府行為。房地產(chǎn)投資最終能否成功，取決于時(shí)機、地段和建筑質(zhì)量；地段的選擇、建筑內容及其布置與規劃設計密不可分；用地區位的社會(huì )經(jīng)濟條件、政府規定的用地規劃設計條件、開(kāi)發(fā)投資者的建設意圖等因素對詳細規劃設計都有很大影響，投資決策者需要熟悉城市規劃管理程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目首先要持政府主管部門(mén)批準的計劃立項文件，進(jìn)行項目規劃申報，經(jīng)城市規劃主管部門(mén)審查同意后，獲取規劃設計條件通知書(shū)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者委托編制的修建性詳細規劃以及建筑設計、市政工程設計等必須符合規劃設計條件。城市規劃主管部門(mén)要根據規劃設計條件對規劃設計方案進(jìn)行審查和審批管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目要特別注意在符合規劃設計條件和日照、通風(fēng)、防災等各項設計規范要求的基礎上優(yōu)化設計，如遇有重大問(wèn)題需要調整規劃設計條件時(shí)，必須向城市規劃主管部門(mén)申請，經(jīng)城市規劃主管部門(mén)批復獲準后，方可按新的規劃設計條件調整規劃設計。

　　城市規劃的實(shí)施

　　城市總體規劃經(jīng)審批頒布后，即具有法規效力。城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。這是實(shí)施城市規劃應當遵循的基本原則。

　　城市規劃的實(shí)施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見(jiàn)書(shū)，對城市用地審批核發(fā)建設用地規劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規劃許可證。批后管理主要是按照規劃實(shí)施監督檢查體系對違法占地和違法建設的查禁工作。

　　建設工程規劃管理

　　1）建設工程規劃管理的主要內容1）建筑管理。主要是按照城市規劃要求對各項建筑工程（包括各類(lèi)建筑物、構筑物）的性質(zhì)、規模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風(fēng)格等進(jìn)行審查和規劃控制。

　　2）道路管理。主要是按照城市規劃要求對各類(lèi)道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進(jìn)行審查和規劃控制。

　　3）管線(xiàn)管理。主要按照城市規劃要求對各項管線(xiàn)工程（包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線(xiàn)）的性質(zhì)、斷面、走向、坐標、標高，架埋方式、架設高度、埋置深度、管線(xiàn)相互間的水平距離與垂直距離及交叉點(diǎn)的處理等進(jìn)行審查和規劃控制。

　　4）審定設計方案。城市規劃行政主管部門(mén)對于建設工程的初步設計方案進(jìn)行審查，并確認其符合規劃設計要點(diǎn)的要求后，建設單位就可以進(jìn)行建設工程的施工圖設計。

　　5）核發(fā)建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設施，必須持有關(guān)批準文件向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，由城市規劃行政主管部門(mén)根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發(fā)建設工程規劃許可證。在核發(fā)建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門(mén)應對建設工程施工圖進(jìn)行審查。建設單位或者個(gè)人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請辦理開(kāi)工手續。

　　6）放線(xiàn)、驗線(xiàn)制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規定組織施工，建設工程的坐標、標高確認無(wú)誤，城市規劃行政主管部門(mén)應派專(zhuān)門(mén)人員或認可的勘測單位到施工現場(chǎng)進(jìn)行放線(xiàn)，建設工程經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)驗線(xiàn)后，方可破土動(dòng)工。

　　建設工程的規劃審批程序

　　1）建設申請。有關(guān)建設單位或個(gè)人持法律規定的有關(guān)文件向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請建設的要求。

　　2）建設申請的審查。城市規劃行政主管部門(mén)對于建設申請進(jìn)行審查，確定有關(guān)建設工程的性質(zhì)、規模等是否符合城市規劃的布局和發(fā)展要求。

　　3）提出規劃設計要點(diǎn)。在對建設申請進(jìn)行審查后，城市規劃行政主管部門(mén)應根據建設工程所在地區詳細規劃的要求，提出具體的規劃設計要點(diǎn)，作為進(jìn)行工程設計的重要依據。

　　3）建設工程的竣工驗收城市規劃行政主管部門(mén)參加建設工程竣工驗收，主要是監督檢查該建設工程是否符合規劃設計要求核準的設計方案。

　　4）竣工資料的報送城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個(gè)月內向城市規劃行政主管部門(mén)報送有關(guān)竣工資料。

　　城市規劃的實(shí)施監督檢查

　?。?）對建設活動(dòng)的監督檢查

　　1）城市規劃行政主管部門(mén)對于在城市規劃區使用土地和進(jìn)行各項建設的申請，都要嚴格驗證其申報條件（包括各類(lèi)文件和圖紙）是否符合法定要求，有無(wú)弄虛作假的情況等。對于不符合要求的申請，要及時(shí)退回，不予受理。

　　2）建設單位或個(gè)人在領(lǐng)取建設用地規劃許可證并辦理土地的征用或劃撥手續后，城市規劃行政主管部門(mén)要進(jìn)行復驗，如有關(guān)用地的坐標、面積等與建沒(méi)用地規劃許可證規定不符，城市規劃行政主管部門(mén)應責令其改正或重新補辦手續，否則對其建設工程不予審批。

　　3）建設單位或個(gè)人在領(lǐng)取建設工程規劃許可證件并放線(xiàn)后，要自覺(jué)接受城市規劃行政主管部門(mén)的檢查，即履行驗線(xiàn)手續，如若其坐標、標高，平面布局形式等與建設工程規劃許可證件的規定不符。城市規劃行政主管部門(mén)就應責令其改正，否則有關(guān)建設工程不得繼續施工，并可給予必要的處罰。

　　4）建設單位或個(gè)人在施工過(guò)程中，城市規劃行政主管部門(mén)有權對其建設活動(dòng)進(jìn)行現場(chǎng)檢查。

　　5）城市規劃行政主管部門(mén)應當參加城市規劃區內對城市規劃有重要影響的建設工程的驗收，檢查建設工程的平面布置、空間布局、立面造型、使用功能等是否符合城市規劃設計要求。如果發(fā)現不符，應視情況提出補救和修改措施，或給予必要的行政處罰。