?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權的產(chǎn)生

　　建設用地使用權的產(chǎn)生，如果從建設用地使用權人的角度來(lái)考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權，則不動(dòng)產(chǎn)物權的一般取得原因（如繼承），自然也適用于建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類(lèi)：在國家所有的土地上設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。

　　1．在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產(chǎn)生方式包括：

　?。?）劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人支付租金及其他費用。我國物權法規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關(guān)于土地用途的規定?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第43條規定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權。”根據土地管理法的有關(guān)規定，可以通過(guò)劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經(jīng)縣級以上地方人民政府依法批準。

　?。?）出讓方式。建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過(guò)這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。建設用地使用權出讓有三種形式：協(xié)議、招標和拍賣(mài)。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(mén)（代表國家作為出讓方），與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協(xié)商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。招標和拍賣(mài)，應當先由市、縣土地管理部門(mén)發(fā)出招標、拍賣(mài)公告，通過(guò)招標、拍賣(mài)程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據我國物權法的規定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取拍賣(mài)、招標等公開(kāi)競價(jià)的方式出讓。采取拍賣(mài)、招標、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書(shū)。

　　采取招標、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱(chēng)和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

　?。?）流轉方式。建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記?；谕恋厥褂脵嗔鬓D的法律事實(shí)，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。

　　2．在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

　?。?）鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經(jīng)濟組織或者由農村集體經(jīng)濟組織依法設立的公益組織，在經(jīng)過(guò)依法審批后，對用于本集體經(jīng)濟組織內部公益事業(yè)的非農業(yè)用地所享有的建設用地使用權。根據土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。

　?。?）鄉（鎮）村企業(yè)建設用地。農村集體經(jīng)濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農用地的，應當依照土地管理法的有關(guān)規定辦理審批手續。

　?。ǘ┙ㄔO用地使用權的期限

　　我國法律、法規中對于土地使用權的期限，是分別不同種類(lèi)的土地使用權進(jìn)行規定。通過(guò)土地劃撥及鄉（鎮）村建設用地程序取得的土地使用權，是無(wú)期限的。通過(guò)這種程序取得土地使用權的土地使用權人，除了法律規定的使土地使用權消滅的原因外，可以無(wú)期限地使用土地。

　　通過(guò)建設用地使用權出讓取得建設用地使用權的，根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實(shí)際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。根據我國物權法的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過(guò)建設用地使用權的剩余期限。

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