7.4.4 投資利息

投資利息測算只有在傳統方法中才需要。在傳統方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：

（1）應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；③開(kāi)發(fā)成本和管理費用。銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費一般不計息。

（2）計息期的長(cháng)短。計息期是某項費用應計息的時(shí)間長(cháng)度。其起點(diǎn)是該項費用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預售和延遲銷(xiāo)售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清，所以，其計息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有些費用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間（如開(kāi)發(fā)期或建造期）內連續發(fā)生，但計息時(shí)通常將其假設為在所發(fā)生的時(shí)間段內均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測算也可按半年、季、月來(lái)劃分。

（3）計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。

（4）利率的高低。有單利利率和復利利率兩種。選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率，不能混淆。

（5）計息周期。計息周期是計算利息的單位時(shí)間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

（6）名義利率和實(shí)際利率。在復利計息的情形下，當利率的時(shí)間單位與計息周期不一致時(shí)，就出現了名義利率和實(shí)際利率（又稱(chēng)有效利率）的概念。例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

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