6.1土地使用權出讓價(jià)格評估

　　6.1.1本條對土地使用權出讓價(jià)格評估的依據作了規定。

　　土地使用權出讓有協(xié)議、招標和拍賣(mài)3種。土地使用權出讓價(jià)格是指在政府土地使用權出讓市場(chǎng)上形成的價(jià)格。

　　土地使用權出讓價(jià)格評估的依據有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定。

　　6.1.2本條對土地使用權出讓價(jià)格評估應當采用的價(jià)值標準作了規定。

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準是指評估出的客觀(guān)合理價(jià)格或者價(jià)值應當與估價(jià)對象在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格-致。公開(kāi)市場(chǎng)的涵義參見(jiàn)本規范第2.0.7條。

　　6.1.3本條規定了土地使用權出讓價(jià)格評估宜采用的估價(jià)方法。估價(jià)人員應選用本條規定的估價(jià)方法對土地使用權的出讓價(jià)格進(jìn)行評估。

　　根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)”的規定，土地使用權出讓的估價(jià)結果不得低于按照國家規定所確定的最低價(jià)，通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價(jià)格。

　　6.2房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　　6.2.1本條對房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的依據作了規定。

　　房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為：

　　1、以房地產(chǎn)作價(jià)人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

　　2、一方提供土地使用權，另-方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

　　3、因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；

　　4、以房地產(chǎn)抵債的；

　　5、法律、法規規定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉讓價(jià)格是指轉讓房地產(chǎn)時(shí)形成的價(jià)格。房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的依據有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》，以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定。

　　6.2.2本條對涉及劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估作了規定。因為劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經(jīng)土地管理部門(mén)批準，并須補交地價(jià)或以土地收益折抵。因此，本條規定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)應當符合國家法律、法規的規定，其轉讓價(jià)格評估應當另外給出轉讓價(jià)格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規定，同時(shí)在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

　　6.3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估

　　6.3.1采用成本法評估房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)租金構成為：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。

　　6.4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　6.4.1雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)希望了解的是當抵押人不履行債務(wù)、抵押權人依法以提供擔保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現的客觀(guān)合理價(jià)格折算到設定抵押權時(shí)的價(jià)值，但由于這種預期價(jià)值評估難以準確把握，實(shí)際評估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設定抵押權時(shí)的價(jià)值。

　　6.4.2本條規定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應為該房地產(chǎn)的價(jià)值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權約束條件下的價(jià)值；而房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項權利的影響，該房地產(chǎn)的擔保價(jià)值受到制約，因此本條又依據《中華人民共和國擔保法》規定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值大于已擔保債權的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價(jià)值不得超過(guò)該房地產(chǎn)價(jià)值與它已擔保債權價(jià)值的正值算術(shù)差。

　　6.4.3本條規定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應當扣除預計處分所得價(jià)款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價(jià)值=設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價(jià)值-預計應繳納的土地使用權出讓金數額。此時(shí)土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。這樣，通過(guò)預先考慮處置抵押物時(shí)因涉及劃撥土地使用權而須補交土地使用權出讓金，從而保障抵押權人的利益。

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