�。ㄒ唬┓�律效力“小產(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認定無(wú)效為原則。但也區分不同情況：

　　對于發(fā)生在本鄉范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認定有效。

　　對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的，可以認定合同有效。

　　對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理。

　�。ǘ�）房產(chǎn)轉讓“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒(méi)有所有權。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買(mǎi)后不能合法轉讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

　�。ㄈ�）政策風(fēng)險購買(mǎi)在建小產(chǎn)權房時(shí)，購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會(huì )面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產(chǎn)權房沒(méi)有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無(wú)法得到對產(chǎn)權進(jìn)行的拆遷補償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

　�。ㄋ模┍O管缺位鄉產(chǎn)權房屋的開(kāi)發(fā)建設沒(méi)有明確的規定加以約束，開(kāi)發(fā)建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。