做商業(yè)地產(chǎn)，是長(cháng)期投資，不是做住宅銷(xiāo)售。這種性質(zhì)決定需要較長(cháng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(cháng)期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現短期現金流平衡為目的。

　　準確定位

　　（一）定地址選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬(wàn)達在寧波的項目，綜合面積45萬(wàn)平方米，商業(yè)面積25萬(wàn)平方米，這個(gè)項目在新區。為什么選在新區？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過(guò)去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，這個(gè)地塊正在大規模開(kāi)始建設，而且地價(jià)、房?jì)r(jià)比較貴，平均房?jì)r(jià)6000元左右，將來(lái)消費層次高。在這做購物中心開(kāi)始可能人流量不大，但將來(lái)升值潛力大。商場(chǎng)上有句名言，“一步差三成”。還有句話(huà)叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復研討，一定要看政府長(cháng)期規劃多方面綜合評估。

　　（二）定客戶(hù)目標客戶(hù)要選好。我們也有教訓，第一批做了六個(gè)單店，沃爾瑪一樓賣(mài)出去做精品店，一平米2、3萬(wàn)元，因為售價(jià)高，租金高，只能經(jīng)營(yíng)服裝、皮具等高利潤商品，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過(guò)反復觀(guān)察，沃爾瑪每天有幾萬(wàn)人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶(hù)進(jìn)入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶(hù)，而精品店的客戶(hù)是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個(gè)店開(kāi)始，我們開(kāi)始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場(chǎng)、數碼廣場(chǎng)組合在一個(gè)購物中心里面。這些主力店的客戶(hù)，與我們精品店的客戶(hù)，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問(wèn)題就少多了。

　　（三）定規模購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平方米銷(xiāo)售收入。10萬(wàn)平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬(wàn)平方米購物中心由于規模大增加招商難度，招商時(shí)就要適當降租，每平方米月租40元，那說(shuō)明10萬(wàn)平方米就是最佳規模。做購物中心出現一個(gè)很不好的現象，就是求大。我聽(tīng)到一件事，安徽一個(gè)地級市要做一個(gè)購物中心，規劃面積53萬(wàn)平方米，我感到很害怕。這個(gè)地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經(jīng)驗來(lái)看，在中國做購物中心，無(wú)論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬(wàn)平方米左右。

　　最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，超過(guò)20萬(wàn)的，增加的都是無(wú)效益或低效益面積。

　　（四）定業(yè)態(tài)一個(gè)商業(yè)項目的成與敗，可以說(shuō)在業(yè)態(tài)定位的時(shí)候就已經(jīng)決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團隊的實(shí)力了。業(yè)態(tài)定位就好比一個(gè)軍團的作戰計劃，在總方針的指導下，迂回機動(dòng)作戰。業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個(gè)商業(yè)項目的功能布局、建筑結構布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節約項目的建設成本。業(yè)態(tài)定位應該是以最合適的才是最好的為原則，不應過(guò)度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位相當的新穎，可在招商過(guò)程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項目的銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)。