【學(xué)員問(wèn)題】什么情況逾期辦證開(kāi)發(fā)商不擔責？

　　【解答】該解釋第十八條規定的 “由于出賣(mài)人的原因” 指的是什么呢？這就是前面所述的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行協(xié)助辦證的義務(wù)，即開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，或者沒(méi)有在房屋竣工后的3個(gè)月內向登記機關(guān)申請房屋所有權初始登記，沒(méi)有取得該項目的大產(chǎn)權。非開(kāi)發(fā)商原因造成逾期辦理產(chǎn)權證書(shū)，則開(kāi)發(fā)商不應承擔違約責任，主要包括以下情況：

　　第一，由于行政機關(guān)的過(guò)錯造成的。行政機關(guān)在履行行政管理職責時(shí)，由于其行政不作為或者違法作為，導致開(kāi)發(fā)商不能如期辦理產(chǎn)權證書(shū)。例如：《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十六條規定：“登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書(shū)面通知權利人（申請人）。”第二十七條規定：“登記機關(guān)應當對權利人（申請人）的申請進(jìn)行審查。凡權屬清楚、產(chǎn)權來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書(shū)；注銷(xiāo)登記應當在受理登記后的15日內核準注銷(xiāo)，并注銷(xiāo)房屋權屬證書(shū)。”如登記機關(guān)未依法履行登記職責，則應當有登記機關(guān)承擔行政責任，開(kāi)發(fā)商由此免責。

　　第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律規定應當符合三個(gè)標準，即不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)事實(shí)，如自然災害，社會(huì )異常事件等。

　　第三，由于購房者自己的過(guò)錯造成的。如購房者沒(méi)有按照約定支付辦理產(chǎn)權證書(shū)的費用，沒(méi)有提供證明文件等。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。