土地證和建設用地規劃許可證這兩個(gè)證，加上規劃要點(diǎn)批復，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是，這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門(mén)和規劃部門(mén)曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒(méi)有很好的規范這個(gè)問(wèn)題。

　　恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國土部門(mén)頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據；規劃要點(diǎn)批復由規劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標都在這個(gè)批復里體現出來(lái)，包括現在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì )在這個(gè)文件里體現出來(lái)。

　　一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規劃部門(mén)核定規劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設用地規劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門(mén)必須依據規劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

　　但是呢，在現實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規劃也好，還是根本沒(méi)有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規劃部門(mén)得給我搞定。

　　我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)�甚至都只是�?997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個(gè)概念一直到現在都還沒(méi)深入人心，更何況當時(shí)呢。

　　不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現在已經(jīng)只是歷史了。

　　新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。