四、改錯題

　　改錯題一般是改估價(jià)方法運用上的錯誤，各種方法常見(jiàn)的改錯項目為：

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)比較法

　　1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5.

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數，環(huán)比價(jià)格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內容。

　　3、區域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14.

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

　?。ǘ┦找娣?/p>

　　1、租約期內與租約期外年客觀(guān)收益的計算問(wèn)題。

　　2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問(wèn)題。

　　3、收益年限確定錯誤的公式。

　　4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

　　5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

　　具體見(jiàn)2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。

　　2、耐用年限確定錯誤的問(wèn)題。

　　3、計息期確定錯誤的問(wèn)題。

　　4、沒(méi)有將各成本項目統一到相同的年限內的問(wèn)題。

　　5、對有償出讓土地的評估，當估價(jià)對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對結果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

　　6、利息的計費基礎多少項目的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費不能計算利息。

　　7、銷(xiāo)售稅費的計算基礎錯誤的問(wèn)題。

　?。ㄋ模┘僭O開(kāi)發(fā)法

　　1、貼現期確定錯誤的問(wèn)題。

　　2、管理費、銷(xiāo)售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問(wèn)題。

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r(jià)修正法

　　動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

　　4、假設開(kāi)發(fā)法

　?。?）沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

　　最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。

　?。?）沒(méi)有計算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

　?。?）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎

　?。?）貼現期確定錯誤

　?。?）當利息率和貼現率一致時(shí)，還計算了利息。

　?。?）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結合長(cháng)期趨勢法。

　?。?）遺漏了買(mǎi)方購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費，具體見(jiàn)教材P69-71及案例3-1分析的第8項。

　?。ㄋ模](méi)有結合估價(jià)目的的要求

　　1、抵押估價(jià)的常見(jiàn)錯誤

　?。?）沒(méi)有說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險變化和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

　?。?）抵押估價(jià)結果中，沒(méi)有扣除需要補交的土地使用權出讓金。

　　2、保險估價(jià)的常見(jiàn)錯誤

　?。?）沒(méi)有分清投保價(jià)值評估和保險損失程度評估。

　?。?）保險損失程度的評估，沒(méi)有明確是按“可修復的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復的情況”進(jìn)行評估。

　?。?）保險損失程度的評估沒(méi)有依據保險合同，估價(jià)依據中也缺少保險合同。

　?。?）保險損失程度的評估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。

　?。?）按“不可修復情況”評估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。

　?。?）把土地也作為了保險估價(jià)的估價(jià)對象。

　　3、其他估價(jià)目的的常見(jiàn)錯誤

　?。?）合資入股的評估，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途。

　?。?）拍賣(mài)底價(jià)的評估，沒(méi)有確定出拍賣(mài)保留價(jià)。

　?。?）合并的評估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權處理方式計算最終分配率。

　?。?）糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對象”一項中，僅說(shuō)明了土地使用權的取得方式（劃撥或出讓?zhuān)?，對出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書(shū)；沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對象為何需要估價(jià)。

　?。?）征用或拆遷補償估價(jià)違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規定。

　?。?）出讓土地的評估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規劃、出讓的用途。

　?。ㄎ澹┢渌?lèi)型的錯誤

　　1、對估價(jià)對象的某一部分重復計價(jià)

　　如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對無(wú)收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復計價(jià)的問(wèn)題。因為無(wú)收益的第六層價(jià)值已體現在有收益部分的價(jià)值中，也就是說(shuō)，沒(méi)有無(wú)收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會(huì )降低。

　　2、計算前提與計算結果不一致

　　如：計算前提為評估單價(jià)，但計算結果卻為總價(jià)，具體見(jiàn)案例4-2及其分析。

　　3、遺漏了估價(jià)對象部分的價(jià)值

　　如：用市場(chǎng)法評估出了某寫(xiě)字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車(chē)庫的價(jià)格。

　　4、在建工程的評估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設計方案的要求按期完工。

　　5、報告的有效期起算日期錯誤。

　　報告的有效期是估價(jià)報告完成之日起計，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　　6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯誤。