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造價(jià)工程師《計價(jià)與控制》：工程建設法律（二）

2008-07-08 08：53　　來(lái)源：　　字體：大小　　打印

　　六、城市房地產(chǎn)管理法

土地使用權出讓
是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標或雙方協(xié)議的方式。對土地使用權出讓的管理，主要表現在以下方面：
⑴禁止集體所有土地的使用權有償出讓。城市規劃區內集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，其使用權方可有償出讓。
⑵土地使用權出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。
⑶縣以上地方政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據省級以上政府下達的控制指標，擬訂年度出讓土地使用權總面積方案。
⑷應由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權出讓金。
⑸需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。
土地使用權劃撥
土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
下列建設用地的土地使用權，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
⑴國家機關(guān)用地和軍事用地。
⑵城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。
⑶國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地。
⑷法律、行政法規規定的其他用地。
房地產(chǎn)交易的內容
包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押。
房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和成交價(jià)格申報制度
房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，是指應當遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。
房地產(chǎn)轉讓
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；②按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件；③轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)。
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