第一章 總則

　　第一條為加強珠海市住宅小區的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)建設單位以及有關(guān)部門(mén)的權利與義務(wù)，保障住宅小區物業(yè)的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境根據本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的住宅小區。

　　第三條本條例所稱(chēng)住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在4萬(wàn)平方米以上。具有相應配套公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地的居民生活區。

　　零星開(kāi)發(fā)的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市政府）制定。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區的各類(lèi)建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區內物業(yè)所有權人。非業(yè)主使用權人根據業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務(wù)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環(huán)境衛生等項目進(jìn)行日常管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理公司，是指具備相應資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，經(jīng)營(yíng)住宅小區服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

　　第四條住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地等由全體業(yè)主共同使用和維護。

　　第五條業(yè)主有管理住宅小區的權利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區其他各項制度的義務(wù)。

　　第六條物業(yè)管理根據業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，逐步實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。

　　第七條市房管部門(mén)是本市住宅小區物業(yè)管理的主管部門(mén)，負責對全市住宅小區物業(yè)管理的指導、監督和行業(yè)管理工作。

　　建設、規劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門(mén)按照各自的職責分工，負責住宅小區物業(yè)的有關(guān)管理工作。

　　街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。

　　第二章 住宅小區的移交和管理

　　第八條住宅小區經(jīng)驗收合格的，其開(kāi)發(fā)建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書(shū)》，向住宅小區業(yè)主委員會(huì )辦理移交手續，并報市房管部門(mén)備案；未成立業(yè)主委員會(huì )的，開(kāi)發(fā)建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書(shū)》向房管部門(mén)辦理移交手續。

　　住宅小區已辦理移交手續的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會(huì )的，房管部門(mén)與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》。

　　業(yè)主委員會(huì )可以在房管部門(mén)指導下采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。

　　第九條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅小區時(shí)，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。

　　第十條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅小區時(shí)，應當按一定比例一次性向市房管部門(mén)繳撥住宅小區公用設施專(zhuān)用基金；該專(zhuān)用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門(mén)以住宅小區為單位設立專(zhuān)戶(hù)代管，專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受財政部門(mén)的監督。

　　住宅小區公用設施專(zhuān)用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

　　第十一條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅小區時(shí)，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專(zhuān)用房屋和商業(yè)用房。該專(zhuān)用房屋和商業(yè)用房由房管部門(mén)監管。

　　第十二條開(kāi)發(fā)建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協(xié)助做好住宅小區的物業(yè)管理工作。

　　第三章 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第十三條業(yè)主以住宅小區為單位，成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )。業(yè)主大會(huì )由住宅小區的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì )由住宅小區全體業(yè)主推舉的代表組成。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )是業(yè)主行使物業(yè)管理權利的機構。

　　第十四條業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )行使下列權利：

　�。ㄒ唬┻x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；

　�。ǘ�）批準業(yè)主委員會(huì )章程；

　�。ㄈ�）通過(guò)或者修改業(yè)主公約；

　�。ㄋ模┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理公司做好管理工作；

　�。�六）決定住宅小區物業(yè)管理重大事項。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門(mén)制定。

　　第十六條已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上的，開(kāi)發(fā)建設單位應當在房管部門(mén)指導下負責召集首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、居民委員會(huì )、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會(huì )議。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生，每屆任期3年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

　　業(yè)主委員會(huì )可以設專(zhuān)職秘書(shū)一人，處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )行使下列權利：

　�。ㄒ唬�決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；

　�。ǘ�）批準本住宅小區公用設施專(zhuān)用基金的使用方案；

　�。ㄈ�）審議本住宅小區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；

　�。ㄋ模�檢查業(yè)主公約的執行情況；

　�。ㄎ澹┍O督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

　�。�六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見(jiàn)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )章程不得違反法律、法規和規章。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì )的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務(wù)費中提取。

　　第二十二條業(yè)主應當按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費。

　　第四章 物業(yè)管理公司

　　第二十三條設立物業(yè)管理公司，應當向市房管部門(mén)申領(lǐng)《珠海市住宅小區物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，并向工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照。

　　第二十四條物業(yè)管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會(huì )等方面初級以上職稱(chēng)的技術(shù)人員。

　　物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過(guò)崗位培訓，持證上崗。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的權利：

　�。ㄒ唬┲贫ū咀≌�小區物業(yè)管理規章制度；

　�。ǘ�）依據市政府規定的收費標準和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費；選聘專(zhuān)營(yíng)公司或者人員承擔各項專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)；

　�。ㄈ�）制止違反住宅小區物業(yè)管理規定和業(yè)主公約的行為；

　�。ㄋ模┏袚�房管部門(mén)委托的事項。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮詾闃I(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì )效益和環(huán)境效益；

　�。ǘ�）負責住宅小區內物業(yè)的維修和養護；

　�。ㄈ�）履行《物業(yè)委托管理合同》中規定的其他義務(wù)；

　�。ㄋ模﹫绦惺姓�府規定的收費標準；

　�。ㄎ澹┡浜辖值擂k事處、居民委員會(huì )和其他有關(guān)部門(mén)做好社會(huì )工作；

　�。�六）接受房管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督。

　　第二十七條房管部門(mén)對物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)年審制，并逐步實(shí)行等級制度。

　　第二十八條物業(yè)管理公司應當定期聽(tīng)取業(yè)主對住宅小區物業(yè)管理的意見(jiàn)，每半年向業(yè)主公布住宅小區維護管理情況及經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。

　　第二十九條物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受?chē)�家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　第五章 住宅小區物業(yè)的維護管理

　　第三十條物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì )委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區的物業(yè)進(jìn)行維護和管理。

　　第三十一條《物業(yè)委托管理合同》應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┳≌�小區的名稱(chēng)、規模、戶(hù)數；

　�。ǘ�）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地等的規模、數量和完好程度；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )提供給物業(yè)管理公司的條件；

　�。ㄋ模┪�托管理事項及其標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理公司實(shí)施管理的計劃方案；

　�。�六）雙方的權利和義務(wù)；

　�。ㄆ撸┖贤�期限；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理服務(wù)費收費標準；

　�。ň牛┻`約責任。

　　《物業(yè)委托管理合同》應當報市房管部門(mén)備案。

　　第三十二條住宅小區內物業(yè)的維修責任除在保修期內按規定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂炔糠�，由業(yè)主自行維修；

　�。ǘ�）房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司根據業(yè)主的要求進(jìn)行維修，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔；

　�。ㄈ�）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地等，由物業(yè)管理公司統一維修和養護，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支出，不足時(shí)可以申請公用設施專(zhuān)用基金。也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；

　�。ㄋ模┳≌�小區的水、電、煤氣、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)的維修和養護，由有關(guān)管理部門(mén)按其職責范圍負責，所有管線(xiàn)安裝必須符合規定，做到整潔、美觀(guān)。

　　第三十三條業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應當通報物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門(mén)審批：

　�。ㄒ唬└淖兎课萁Y構的；

　�。ǘ�）改變房屋使用功能的；

　�。ㄈ�）加大房屋負荷的；

　�。ㄋ模┯绊懶�區景觀(guān)的。

　　第三十四條有關(guān)專(zhuān)業(yè)施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時(shí)，應當事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區物業(yè)管理規定，物業(yè)管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。

　　第三十五條住宅小區內的設施或植物影響有關(guān)專(zhuān)業(yè)公共設施的安全時(shí)，有關(guān)管理部門(mén)應當按專(zhuān)業(yè)維護管理規定，會(huì )同物業(yè)管理公司處理。

　　第三十六條需要在住宅小區公共場(chǎng)地新建停車(chē)場(chǎng)、文體設施、商店或者其他服務(wù)設施的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，并按規定辦理有關(guān)手續后，方可施工。

　　第三十七條物業(yè)管理公司利用住宅小區內公共場(chǎng)地和按規定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入，必須用于住宅小區的維護和管理。

　　第六章 法律責任

　　第三十八條業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門(mén)依法處理：

　�。ㄒ唬┥米哉加米≌�小區綠化地或其他公共場(chǎng)地的；

　�。ǘ�）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀(guān)的；

　�。ㄈ�）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車(chē)輛、破壞綠化、污染小區環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

　�。ㄋ模�損壞住宅小區內的公用設施、設備的；

　�。ㄎ澹┻`反住宅小區治安管理或者消防規定的。

　　第三十九條業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)助催繳；物業(yè)管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個(gè)月以上拒交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，按照業(yè)主公約的約定承擔責任。

　　物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，可以向人民法院提起訴訟。

　　第四十條物業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門(mén)應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷(xiāo)資質(zhì)合格證書(shū)的處罰：

　�。ㄒ唬┪窗匆幎�及時(shí)修繕?lè )课菁肮�用設施、設備的；

　�。ǘ�）管理制度不健全、管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自改變公用設施和公共場(chǎng)地用途的；

　�。ㄋ模┥米蕴岣呶飿I(yè)管理服務(wù)收費標準的；

　�。ㄎ澹┢渌�不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規定的義務(wù)的。

　　物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業(yè)主委員會(huì )可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

　　第四十一條未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門(mén)責令其限期辦理資質(zhì)審查手續；逾期不辦理的，負令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

　　第四十二條開(kāi)發(fā)建設單位有下列行為之一的，由房管部門(mén)責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門(mén)暫停辦理該開(kāi)發(fā)建設單位所開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)的房產(chǎn)權證：

　�。ㄒ唬┪窗匆幎ㄌ峁┕�用設施專(zhuān)用基金的；

　�。ǘ�）未按規定提供住宅小區管理專(zhuān)用房屋、商業(yè)用房的。

　　第七章 附則

　　第四十三條市政府可以根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第四十四條屬于居民委員會(huì )管理的物業(yè)，應當逐步依照本條例實(shí)施管理。

　　寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區的物業(yè)管理可以參照本條例執行。

　　第四十五條本條例自1997年1月1日起施行。