控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎。一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)成本主要有以下幾項組成：地價(jià)、資金成本、工程成本、銷(xiāo)售推廣費、預備費、住宅使用專(zhuān)項基金等組成。作為一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，地價(jià)、預備費和住宅使用專(zhuān)項基金是不能控制的。所以本文從如何控制資金成本、工程建設成本和銷(xiāo)售推廣費等方面闡述一下項目的成本控制。

　　所以降低開(kāi)發(fā)成本工作應從這三方面入手，重點(diǎn)做好控制資金成本、工程建設成本、銷(xiāo)售推廣費用的工作。

　　一、降低資金成本

　　降低資金成本主要是要降低負債率、貸款利率和縮短開(kāi)發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。

　　加強財務(wù)杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)的負債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì )發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

　　加快應收款項的回收。應收帳款是企業(yè)的重要債權，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)加以回收，對于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。

　　嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項，對此事先已有細致的計劃和安排。必須嚴格按照已經(jīng)審批過(guò)的撥款計劃，在規定的時(shí)間按規定的金額向規定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關(guān)手續、配齊完備的合法單證。對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。

　　壓縮現金庫存與現金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要準備一定數額的現金，我們應該根據企業(yè)的實(shí)際需要來(lái)控制現金庫存的數額和現金的使用。除了零星支付和只能用現金辦理的事項外，應一律通過(guò)轉帳和使用支票進(jìn)行結算。這樣一可以保障資金的安全性，二可以有利于資金的增值。由于現金不具備增值性，通過(guò)將現金轉化為存款、債券或是其他短期投資形式，實(shí)行理性的短期投資組合，方可以實(shí)現資金的保值增值。

　　加快在途資金的入帳。在途資金是指我們所取得的以支票、匯票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續方可以進(jìn)入我們帳戶(hù)的資金。對這一類(lèi)資金，自我們取得票據時(shí)起，所有權已歸屬我們。因此應該及時(shí)到銀行辦理手續，將這些資金及時(shí)入帳，方能產(chǎn)生效益。

　　二、控制工程成本

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項目的工程建設成本指開(kāi)發(fā)商用于項目工程建設的所有費用，我們可以從如下幾方面著(zhù)手，控制工程成本。 項目管理者聯(lián)盟，項目管理問(wèn)題。

　　1、設計階段是建設項目成本控制的關(guān)鍵階段

　　設計工作是工程建設的關(guān)鍵，對于工程項目的工程造價(jià)、建設工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著(zhù)決定性的作用。按國際上一些統計的數字計算，設計費一般只相當于建設項目總投資的1%以下，但正是這少于1%費用的設計工作對工程造價(jià)的影響程度且占75%以上，由此可見(jiàn)設計工作是整個(gè)工程建設成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節。

　　將競爭機制運用到設計階段。要有多個(gè)設計單位投標從中擇優(yōu)選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點(diǎn)，取各家之長(cháng)，達到優(yōu)化設計方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。

　　推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專(zhuān)業(yè)分解，并要求設計人員采用新技術(shù)、新工藝反復優(yōu)化設計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。

　　實(shí)行設計監理。設計監理通過(guò)對設計的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設計院應采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正，防止設計階段與工程竣工驗收相脫節的情況。設計單位應保證其設計能通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗收造成作好的東西要拆掉，從而浪費工程費用，發(fā)生這種情況如是設計院的責任是否能對其進(jìn)行處罰有待商討。

　　建立獎懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵以激勵各方人員設法降低工程成本。

　　2、在施工過(guò)程中成本控制至關(guān)重要 項目管理者聯(lián)盟，項目管理問(wèn)題。

　　首先加強和完善現場(chǎng)簽證管理�，F場(chǎng)簽證的管理包括現場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過(guò)程中，發(fā)生現場(chǎng)簽證時(shí)應做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制，現場(chǎng)管理人員應隨時(shí)深入施工現場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴格審查，針對現場(chǎng)簽證可能出現的失實(shí)，簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真偽，再審查虛實(shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內容是否允許調整。

　　把好施工過(guò)程中部分專(zhuān)業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設備的價(jià)格關(guān)。在本公司專(zhuān)門(mén)的采購網(wǎng)站上登出招標及采購公告，每個(gè)公司都可以來(lái)參加投標競價(jià)，再由評標人員

　　根據所報的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤(pán)定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。

　　做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書(shū)應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對不符合實(shí)際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時(shí)應由項目部出具一份移交給投控部的結算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書(shū)的審核，由于公司項目較多，結算人員有限。為了保證結算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由造價(jià)咨詢(xún)公司（或監理公司）初審，剔除結算書(shū)中不合理之處，再由開(kāi)發(fā)公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監督，也可以保證結算的準確性。

　　三、合理使用銷(xiāo)售推廣費用

　　銷(xiāo)售推廣費用指用于和銷(xiāo)售推廣有關(guān)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等的所有費用（未含銷(xiāo)售酬金）。

　　使用好銷(xiāo)售推廣費用對我們非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。弄得不好，錢(qián)花了，預期效果沒(méi)達到，還得花錢(qián)做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)。而銷(xiāo)售推廣費用使用得好時(shí)，則會(huì )起到一兩撥千斤的作用。所以我們要充分研究市場(chǎng)，講究銷(xiāo)售推廣策略，盡力讓所花的推廣費用，產(chǎn)生最佳效果。

　　控制開(kāi)發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開(kāi)始，直至項目投付使用、銷(xiāo)售完成的全過(guò)程的控制，是一項系統性的工作，需要我公司各個(gè)部門(mén)參與，并相互配合。要求我們努力提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平，進(jìn)一步規范內部管理，讓我們的工作規范化、程序化、制度化。

　　四、應作好項目開(kāi)發(fā)完畢的后評價(jià)工作

　　一個(gè)項目開(kāi)發(fā)完畢后，應作好項目的后評價(jià)工作，主要包括項目整體財務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷(xiāo)售成本分析等。這樣一方面可以總結項目的成敗得失，吸取經(jīng)驗教訓；一方面可以得到一些經(jīng)驗數據和技術(shù)經(jīng)濟指標，為今后其他項目開(kāi)發(fā)前期成本預測和成本控制提供參考依據。

　　一個(gè)企業(yè)的發(fā)展首先要有良好的經(jīng)濟效益，我們企業(yè)的工作也是圍繞如何提高企業(yè)經(jīng)濟效益這個(gè)核心問(wèn)題來(lái)開(kāi)展的，而一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的好壞直接取決于成本的有效控制，只有通過(guò)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程和各個(gè)部門(mén)全方位的實(shí)施有效的成本控制，才能最終取得良好的收益，為企業(yè)創(chuàng )造較高的經(jīng)濟回報，并為下一步企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎，形成良性循環(huán)，所以，我認為應建立以成本控制為核心的項目管理體制。