土地市場(chǎng)降溫未必引導房?jì)r(jià)下降

　　信貸緊縮政策和反囤地的系列調控政策開(kāi)始顯現效果，最近一個(gè)月來(lái)長(cháng)三角土地市場(chǎng)明顯降溫。因為乏人問(wèn)津，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標。

　　對于造成土地市場(chǎng)迅速降溫的原因，有分析認為是信貸緊縮政策和反囤地政策作用的結果；更有聲音認為，這輪土地市場(chǎng)降溫是

　　房?jì)r(jià)步入下跌周期的信號。

　　的確，信貸緊縮政策和反囤地政策是一盆冷水，是土地市場(chǎng)降溫的主因。但是，市場(chǎng)自行調節的作用也不可忽視———大開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤足了土地且消化需要一個(gè)周期，中小開(kāi)發(fā)商又無(wú)實(shí)力拿地，土地市場(chǎng)降溫有一定的必然性。

　　但是，單純從土地市場(chǎng)而言，市場(chǎng)回歸理性取決于土地合理流通：土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開(kāi)發(fā)商手里；任何一方囤地都會(huì )使得土地市場(chǎng)供求失衡，因為土地沒(méi)有產(chǎn)生承載生產(chǎn)或居住的價(jià)值。而要想讓土地合理流通，必須限制地方政府的權力并降低地方政府和開(kāi)發(fā)商對土地的預期，制度保證、陽(yáng)光操作是必不可少的。制度問(wèn)題一時(shí)半刻解決不了，土地市場(chǎng)徹底理性回歸就還需一個(gè)過(guò)程。

　　從整個(gè)樓市角度來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)回歸理性的一個(gè)前提是房?jì)r(jià)回歸理性。但事實(shí)告訴我們，目前即便房屋成交量萎縮、部分樓盤(pán)打折出售、觀(guān)望情緒強烈，但商品房市場(chǎng)整體而言，價(jià)格依然處于非理性狀態(tài)。

　　在房屋成本中，地價(jià)僅占房?jì)r(jià)三成左右，地價(jià)并不是房?jì)r(jià)決定性因素（過(guò)多稅費也是構成房?jì)r(jià)過(guò)高的因素之一），供求關(guān)系是房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決定性因素，而不管這種供求關(guān)系是合理的還是投機的。從短期來(lái)看，因為開(kāi)發(fā)商囤積的土地沒(méi)有消化，房?jì)r(jià)依然還會(huì )處于高位，也就是說(shuō)，僅開(kāi)發(fā)商現囤土地就能維持一段時(shí)間高房?jì)r(jià)。開(kāi)發(fā)商所囤土地多是高價(jià)競得，不可能降低房屋造價(jià)攤薄利潤甚至虧損。

　　地價(jià)向來(lái)被認為是市場(chǎng)信心最敏感的風(fēng)向標。但筆者以為，消費者最看重的是房?jì)r(jià)變化，可以說(shuō)，只有房?jì)r(jià)才是市場(chǎng)信心惟一敏感的風(fēng)向標。甚至可以認為，即便房?jì)r(jià)下降，也不是土地市場(chǎng)降溫所致，而是貨幣緊縮政策抑制需求的結果。

　　因此，對于這輪土地市場(chǎng)降溫，應從多個(gè)角度分析，既要看到造成降溫的有形之手和無(wú)形之手，也應看到房屋需求仍未得到有效控制和緩解。在這一問(wèn)題解決之前，斷言土地市場(chǎng)降溫將引導房?jì)r(jià)下降是不可靠的。