物業(yè)管理基本制度與政策復習綱要

第一章 物業(yè)管理概述

　　本章要求：

　　掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問(wèn)題。

　　了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。

　　本章考試知識要點(diǎn)：

　　1、《條例》對物業(yè)管理的定位

　　2、物業(yè)管理的特征

　　3、物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

　　4、市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件

　　5、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

　　6、我國改革開(kāi)放前城鎮住房制度的主要特征

　　7、物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟中的地位和作用

　　8、我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革

　　9、政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位

　　10、《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設的主要特點(diǎn)

　　11、《城市新建住宅小區管理辦法》

　　12、《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設的主要特點(diǎn)

　　13、《條例》的指導思想

　　14、《條例》創(chuàng )設的法律制度及其內容

　　15、《條例》的主要內容

　　16、《條例》法律責任的特點(diǎn)

　　17、《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　本章復習綱要：

　　一、物業(yè)管理的概念（掌握）

　　1、物業(yè)管理定義

　　《物業(yè)管理條例》第二條明確規定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　2、物業(yè)管理定義的含義

　�、傥飿I(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現的活動(dòng)

　�、谖飿I(yè)管理活動(dòng)的基礎是物業(yè)服務(wù)合同

　�、畚飿I(yè)管理的內容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，對相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序進(jìn)行維護

　　3、《物業(yè)管理條例》調整的范圍

　�、偌日{整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)

　�、诩劝�括城市，也涵蓋鄉村

　　4、物業(yè)管理的特征

　　社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征

　�、偕鐣�(huì )化

　　社會(huì )化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會(huì )上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì )上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權相分離是物業(yè)管理社會(huì )化的必要前提。

　�、趯�(zhuān)業(yè)化

　　專(zhuān)業(yè)化是指專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。

　�、凼袌�(chǎng)化

　　市場(chǎng)化是物業(yè)管理的最主要特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買(mǎi)并消費這種服務(wù)。

　　二、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）

　　1、伴隨著(zhù)建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，高層建筑附屬設備增多，結構的復雜，日常維修養護和管理事務(wù)的繁瑣復雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)

　　2、我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房制度改革背景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的

　　3、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司———深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

　　4、1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規———《深圳經(jīng)濟特區住宅小區物業(yè)管理條例》

　　5、建設部在認真總結深圳和廣州經(jīng)驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制

　　6、四次全國物業(yè)管理工作會(huì )議

　�、�1995年，建設部在青島召開(kāi)了全國第一次物業(yè)管理工作會(huì )議，推廣青島對住宅小區實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗。

　�、�1997年，建設部在大連召開(kāi)全國事二次物業(yè)管理工作會(huì )議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗

　�、�1999年，建設部在深圳召開(kāi)了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì )議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗

　�、�2003年，建設部在北京召開(kāi)了全國第四次物業(yè)管理工作會(huì )議，貫徹落實(shí)宣傳《物業(yè)管理條例》

　　7、2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用

　　8、2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，標志著(zhù)我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期

　　三、我國物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）

　　從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來(lái)看，可以《物業(yè)管理條例》為分水嶺，劃分成《物業(yè)管理條例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著(zhù)承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)

　　1、從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無(wú)論國家還是地方都嘗試通過(guò)制度建設加以推動(dòng)和規范。

　　這一階段的物業(yè)管理政策法規主要體現以下特點(diǎn)：

　　一是借鑒性，主要借鑒新加桂、香港特區等國家和地區的先進(jìn)經(jīng)驗；

　　二是過(guò)渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；

　　三是針對性，主要是針對當時(shí)當地物業(yè)管理實(shí)踐中出現的問(wèn)題，選擇應對性的政策和方法

　　這一階段頒布的物業(yè)管理法規政策有：

　　《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業(yè)管理制度的規范性文件，是推動(dòng)我國全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

　　《全國優(yōu)秀管理住宅小區標準》

　　《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區（大廈、工業(yè)區）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》

　　《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

　　《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

　　《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》

　　《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　2、2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著(zhù)我國物業(yè)管理法制建設進(jìn)入新階段。

　　這一階段物業(yè)管理政策法規主要體現出以下特點(diǎn)：

　　一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細則的方式出現，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針；

　　二是經(jīng)驗性，主要是總結物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排；

　　三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規定予以細化，使其在現實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

　　這一階段的物業(yè)管理政策法規主要有：

　�。�1）2003年6月，建設部發(fā)布《業(yè)主大會(huì )規程》；

　�。�2）2003年9月，建設部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》；

　�。�3）2003年11月，國家發(fā)展改革委員會(huì )、建設部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》；

　�。�4）2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )制訂《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》；

　�。�5）2004年3月，建設部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；

　�。�6）2004年7月，國家發(fā)展改革委員會(huì )、建設部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》；

　�。�7）2004年9月，建設部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》；

　�。�8）2005年11月，人事部、建設部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。

　　四、《物業(yè)管理條例》（掌握并熟悉）

　　1、《物業(yè)管理條例》的立法過(guò)程

　　1999年4月，建設部成立《物業(yè)管理條例》起草小組

　　2001年3月，經(jīng)建設部常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，形成《物業(yè)管理條例》（送審稿），提請國務(wù)院審議

　　2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理條例》（草案）登報公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)

　　2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )第九次會(huì )議審議并原則通過(guò)了《條例》（草案）

　　2003年6月8日，國務(wù)院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務(wù)院379號令頒布了《物業(yè)管理條例》

　　2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式實(shí)施

　　2、《物業(yè)管理條例》的指導思想

　　《物業(yè)管理條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個(gè)方面：

　　一是強調保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；

　　二是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

　　三是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

　　3、《物業(yè)管理條例》的立法原則

　　《物業(yè)管理條例》在立法過(guò)程中，主要遵循以下基本原則：

　�、傥飿I(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則

　�、诰S護全體業(yè)主合法權益的原則

　�、郜F實(shí)性與前瞻性有機結合的原則

　�、軓膶�(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

　　4、《物業(yè)管理條例》創(chuàng )設的法律制度

　　創(chuàng )設了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專(zhuān)項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度（具體內容見(jiàn)第三章）

　　5、《物業(yè)管理條例》的主要內容

　　《物業(yè)管理條例》分為七章70條

　　6、《物業(yè)管理條例》確立的基本法律關(guān)系

　�、贅I(yè)主相互之間的關(guān)系

　�、谖飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　�、坶_(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　�、芄┧�、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　�、萆鐓^居委會(huì )與業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　�、尬飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　五、涉及《物業(yè)管理條例》的有關(guān)數字知識匯總（掌握）

　�。ㄒ唬�時(shí)間數字

　　1、《物業(yè)管理條例》經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，2003年6月8日以國務(wù)院第379號令公布，自2003年9月1日起施行�！段飿I(yè)管理條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。

　　2、籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　3、召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議3日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的、業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。

　　5、業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　6、業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　7、原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起l0日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　8、業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　9、業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　10、新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按三級資質(zhì)核定，并設一年的暫定期。

　　11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的專(zhuān)項維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核無(wú)誤后，應當辦理帳戶(hù)轉移手續。帳戶(hù)轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起l0日內送當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )備案。

　�。ǘ�）人民幣數字

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質(zhì)注冊資本人民幣500萬(wàn)元以上；二級資質(zhì)注冊資本人民幣300萬(wàn)元以上；三級資質(zhì)注冊資本人民幣50萬(wàn)元以上。

　　2、住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　3、建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。

　　4、不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　5、未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　7、建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　8、未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用： （1）擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； （3）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有以上行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄈ�）百分數及分數數字

　　1、業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應當有物業(yè)管理區域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。

　　2、業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和統籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。

　　3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；③業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主公約規定的其他情況；

　　4、經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　5、經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì )委員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄，由出席會(huì )議的委員簽字后存檔。

　　6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質(zhì)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： （A）多層住宅200萬(wàn)m2； B）高層住宅100萬(wàn)m2； （C）獨立式住宅（別墅）15萬(wàn)m2； （D）辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)50萬(wàn)m2、二級資質(zhì)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： （A）多層住宅100萬(wàn)m2； （B）高層住宅50萬(wàn)m2； C）獨立式住宅（別墅）8萬(wàn)m2； （D）辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)20萬(wàn)m2、

　　7、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款

　　8、專(zhuān)項維修資金的籌集分以下兩種情況： （1）商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購房者與售房單位應當簽定有關(guān)專(zhuān)項維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％－3％的比例，向售房單位繳交專(zhuān)項維修資金，收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，售房單位代為收取的專(zhuān)項維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 （2）公有住房出售以后，專(zhuān)項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，專(zhuān)項維修資金屬售房單位所有。2）購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳交專(zhuān)項維修資金。售房單位代為收取的專(zhuān)項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷(xiāo)售收入。

　�。ㄋ模┟娣e數字

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)m2以下的住宅項目和8萬(wàn)m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)m2以下住宅項目和5萬(wàn)m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

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　　1、一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，由該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設主管部門(mén)負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區人民政府建設主管部門(mén)負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)鴦?wù)院建設主管部門(mén)的指導和監督。設區的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門(mén)的指導和監督。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　4、一個(gè)物業(yè)管理區域內有兩個(gè)以及兩個(gè)以上產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)公共部位、共用設備設施專(zhuān)項維修資金。

　�。�六）人員數字

　　1、業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人，副主任1～2人。

　　2、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　　3、投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專(zhuān)業(yè)中級以上職稱(chēng)。二級資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專(zhuān)業(yè)中級以上職稱(chēng)。三級資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專(zhuān)業(yè)中級以上職稱(chēng)。

　�。ǘ�）倍數數字

　　挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款。