一、美國房地產(chǎn)評估中的收益法美國房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法包括兩種基本方法：直接資本化法（Direct capitalization）和報酬資本化法（Yield capitalization）。

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法

　　1、直接資本化法的定義及公式直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年度的純收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益成數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　直接資本化法的基本公式：V＝I／R式中，V——房地產(chǎn)價(jià)值。

　　I——未來(lái)某一年度的純收益。在實(shí)際估價(jià)中，通常使用第一年度的純收益。

　　R——綜合資本化率。綜合資本化率是未來(lái)某一年度純收益和市場(chǎng)價(jià)格的比率。

　　2、直接資本化法的適用條件

　?。?）評估房地產(chǎn)已處于穩定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)房地產(chǎn)在剛剛建成時(shí)，其最初的租金會(huì )低于同類(lèi)型的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，租金漸漸上升，達到穩定狀態(tài)，這時(shí)候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。

　?。?）市場(chǎng)上存在大量包括市場(chǎng)風(fēng)險、收益、費用、物業(yè)性質(zhì)和區位條件等特征都相似的可比案例。

　　3、資本化率的求取方法資本化率是未來(lái)某一年收益和市場(chǎng)價(jià)格的比率，沒(méi)有財務(wù)上的特殊含義。

　?。?）從比較案例的銷(xiāo)售資料中直接計算R，即市場(chǎng)提取法求取資本化率最好的方法是市場(chǎng)提取法。即選取多宗特征與估價(jià)對象相似的可比案例，估價(jià)師用每宗房地產(chǎn)的凈運營(yíng)收益除以售價(jià)，從而得到估價(jià)對象的綜合資本化率。在應用中，需要注意：

　?、俦容^案例的性質(zhì)、用途與估價(jià)對象相類(lèi)似，并處于同一供需圈中。

　?、诠纼r(jià)對象與比較案例采用的數據必須保持一致性。如都使用第一年的凈收益作為比較對象、收益中的收入和費用采用一致的求取過(guò)程。

　?、郾容^案例中的房地產(chǎn)價(jià)格必須能夠反映市場(chǎng)條件。

　?、苋绻杀确康禺a(chǎn)與估價(jià)對象之間存在差異需要調整的話(huà)，這種調整應當與計算綜合資本化率的過(guò)程相分離，并且應當建立在市場(chǎng)資料的基礎上。

　?。?）投資組合方法——用抵押貸款和自有資金計算R美國大多數房地產(chǎn)都是用自有資金和借貸資金購買(mǎi)的。綜合資本化率必須能滿(mǎn)足這兩種投資對市場(chǎng)投資回報的要求。因此可以用投資組合的方法計算R.這種方法類(lèi)似于國內的復合投資收益率法按照公式可以求取估價(jià)對象的綜合資本化率：綜合資本化率＝貸款占房地產(chǎn)總投資額的比例×抵押貸款常數＋自有資金占房地產(chǎn)總投資額的比例×權益資本化率

　?。?）投資組合方法——用土地和建筑物分離的方法計算R（band of investment techniques-land and building）

　　與第二種方法類(lèi)似，但按照房地產(chǎn)實(shí)體（土地或建筑物）來(lái)劃分房地產(chǎn)。

　　按照公式求取估價(jià)對象的綜合資本化率：綜合資本化率＝土地價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的比例×土地資本化率＋建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的比例×建筑物資本化率

　?。?）保險商法（underwriter's method）——從債務(wù)償還公式求取。

　　應用公式R＝DCR×RM×M式中，DCR——償債備付率，即凈收益與年貸款本息償還額的比例。

　　BM——抵押貸款常數，年貸款本息償還額與貸款值比例。

　　M——貸款占房地產(chǎn)總投資額的比例在美國，房地產(chǎn)貸款人往往利用償債備付率作為限制因素來(lái)控制貸款，以保證本金的安全，因此通過(guò)市場(chǎng)調查可以得到償債備付率。用償債備付率乘以抵押貸款常數再乘以貸款占房地產(chǎn)總投資額的比例，可以求出。

　?。ǘ﹫蟪曩Y本化法

　　1、定義及公式報酬資本化法是使用恰當的報酬率將未來(lái)的收益 （包括租金收益和轉售收益）折算為現值的方法。

　　2.步驟應用報酬資本化法，估價(jià)師要選擇合適的持有期，預測所有未來(lái)產(chǎn)生的現金流量，同時(shí)選擇適當的報酬率，將現金流量折現為現值。

　　計算現金流時(shí)，所采用的現金流包括兩個(gè)部分，即：定期的現金流收益和持有期期末房地產(chǎn)的轉售價(jià)值。

　　定期的現金流收益是估價(jià)對象出租或使用帶來(lái)的凈收益。

　　轉售價(jià)值是指房地產(chǎn)在持有期期末出售時(shí)，交易價(jià)格與交易費用之間的凈差。在實(shí)踐中，估價(jià)師可以通過(guò)市場(chǎng)分析，根據估價(jià)對象租金的變化，預測持有期末下一年度的純收益，通過(guò)直接資本化法求出估價(jià)對象的轉售價(jià)值；也可以通過(guò)市場(chǎng)價(jià)值變化趨勢分析目前市場(chǎng)價(jià)值與持有期期末市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系，計算轉售價(jià)值。

　　3、投資報酬率的求取方法（Yield Rate）

　　投資報酬率即折現率，是與內部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。

　　理論上，投資報酬率是安全利率＋通貨膨脹率＋風(fēng)險調整值。實(shí)踐中，由于量化各種風(fēng)險帶來(lái)的變化值比較困難，估價(jià)師在實(shí)踐中一般不使用該方法。

　　估價(jià)師主要通過(guò)以下方法求取折現率：

　?。?）預測凈租金和房地產(chǎn)價(jià)值變化趨勢，利用資本化率求取投資報酬率。

　　資本化率和投資報酬率存在一定關(guān)系，分析凈收益和市場(chǎng)價(jià)值變化趨勢，根據市場(chǎng)上提取到的資本化率，可以求出投資報酬率。

　?。?）對市場(chǎng)參與者的預期進(jìn)行調查，根據調查數據來(lái)求取投資報酬率。

　　美國的一些專(zhuān)業(yè)機構會(huì )定期進(jìn)行調查，并將預期投資報酬率、綜合資本化率、權益資本化率等數據定期公布。估價(jià)師可以利用這些數據，結合估價(jià)對象的風(fēng)險特性求取報酬率。

　?。?）運用歷史資料，分析房地產(chǎn)的投資報酬率與其他投資報酬率之間的關(guān)系，驗證已確定的投資報酬率的合理性。

　　首先利用歷史數據，確定資本市場(chǎng)報酬率和房地產(chǎn)市場(chǎng)報酬率的差值，接著(zhù)利用統計資料，獲得當前資本市場(chǎng)報酬率，用當前資本市場(chǎng)報酬率加上差值求出當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的報酬率。這種方法一般用來(lái)驗證其他方法確定的報酬率是否合理。