設備的使用壽命的長(cháng)短是由設備生產(chǎn)、安裝使用、維修保養來(lái)決定。作為設備的使用，維修保養的物業(yè)管理公司是想盡最大限量地延長(cháng)設備的使用壽命，因為這樣有利物業(yè)公司自身的成本控制，更有利于廣大業(yè)主利益，同時(shí)是物業(yè)的保值，增值的基本前提。在當今的住宅小區大量以多層、高層建筑為主，更不用說(shuō)商業(yè)物業(yè)中的高樓越來(lái)越高，這樣這些高層建筑的正常使用就產(chǎn)生了物業(yè)的配套設施、設備，如電梯、二次供水加壓設備、消防設備、供配電設備、中央空調設備等。一旦這些設備的損壞，或停機大、中修時(shí)，勢必造成業(yè)主和住戶(hù)的利益受損，正常的生活受到影響。這樣也會(huì )讓物業(yè)公司的滿(mǎn)意度受損，也會(huì )給物業(yè)公司造成較重的負面影響。

　　設施、設備的管理是物業(yè)管理的基礎，是其它的管理、服務(wù)的載體，只有設施、設備的管理工作做好了，其它的管理、服務(wù)才具有真實(shí)的意義。哪怎樣做好物業(yè)的設施、設備的管理提出如下愚見(jiàn)：

　　一、物業(yè)設備技術(shù)運行管理

　　設備運行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次是在技術(shù)性能上應處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設備的最佳效力。設備技術(shù)運行管理的要點(diǎn)是：

　　1、制定科學(xué)、嚴密的操作規程；（見(jiàn)各管理處《維修工作手冊》、《工程部工作手冊》）；

　　2、對操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓教育，對各崗位專(zhuān)業(yè)操作人員做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓，對員工做好傳、幫、帶，即根據設備性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對設備進(jìn)行現場(chǎng)操作、指導相關(guān)人員，通過(guò)各種途徑，切實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿(mǎn)足各崗位要求。

　　3、加強維護保養工作人員的責任心，做到“正確使用，精心維護”，確保設備保持完好能用的狀態(tài)；

　　4、對事故的處理要嚴格執行“三不放過(guò)”的原則，即事故原因不查清不放過(guò)、對事故責任者不處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。

　　二、物業(yè)設備經(jīng)濟運行

　　管理物業(yè)設備管理工作中除了設備的技術(shù)性能管理外，還要重視設備的經(jīng)濟運行管理，即要重視設備運行時(shí)的經(jīng)濟性、維護檢修和更新改造的經(jīng)濟等。在設備經(jīng)濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理，這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。

　　能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下兩個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┲贫�能源耗用量計劃和做好計量工作

　　1、設備在運行過(guò)程中，需要消耗水、電、油等各類(lèi)能源。設備管理部門(mén)工程部每年要求各管理處，預先按月編制各類(lèi)能源的消耗量及能源費用計劃，做出1～12個(gè)月的各類(lèi)能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。制定《1-12月能源耗用計劃表》。

　　2、各類(lèi)能源的使用要有正確可靠的計量?jì)x表。在實(shí)際使用中，應堅持做到每天定時(shí)抄表記錄，并計算出日耗量，每旬檢查統計一次實(shí)際耗用量，每月統計一次實(shí)際耗用量及能源費用，并將每月出現的異常情況，應立即查清原因并報告負責人。制定《月能耗分析報告》

　　（二）采用切實(shí)有效的節能技術(shù)措施

　　1、在選用設備時(shí)，注意設備的技術(shù)參數要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調節，使設備在運行過(guò)程中一直處于最佳運行狀態(tài)和最佳運行負荷之中。

　　2、在節約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環(huán)利用。

　　3、在節約用電方面優(yōu)先選用節能型電機，在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統和照明燈具做。照明燈具的開(kāi)關(guān)控制應采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式，做到人走燈滅。

　　同時(shí)，防止管道、閥門(mén)及管道附件泄露和損壞，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作，減少散熱損失。

　　三、物業(yè)設備的維護保養管理

　　設備在使用過(guò)程中會(huì )發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時(shí)會(huì )損壞設備和釀成設備事故。因此，應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養和調整，使設備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。

　�。ㄒ唬┚S護保養的方式維護保養方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀(guān)表面檢查”。

　　1、清潔：大氣中有灰塵進(jìn)入設備內，會(huì )加快設備的磨損和引起局部的堵塞，還會(huì )造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，致使設備的技術(shù)性能下降、噪音增加，所以設備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上是維護保養工作中很重要的一種方式。

　　2、堅固：設備運轉相當一段時(shí)間后，因多次啟停和運行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會(huì )發(fā)生松動(dòng)，隨之導致設備的更大振動(dòng)直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障，因此必須經(jīng)常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時(shí)，應該用力均勻恰當，堅固順序按規定進(jìn)行，確保堅固有效。

　　3、潤滑：潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環(huán)節。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方式、油壓、油位及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到“五定”，即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應的潤滑管理制度，建立潤滑站、潤滑卡。此外，對設備的清洗、換油也應有合理的計劃，確保潤滑管理工作的正常開(kāi)展。

　　4、調整：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規定的，因設備的振動(dòng)等因素，零部件之間的相對尺寸會(huì )發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動(dòng)甚至破壞，因此必須對有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時(shí)測量、調正，并在調正以后再加以堅固。

　　5、外觀(guān)表面檢查：指從設備的外觀(guān)做目視或測量觀(guān)察、檢查。包括：設備的外表面有無(wú)損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內；溫度壓力運行參數是否正常；電機有無(wú)超載或過(guò)熱；傳動(dòng)皮帶有無(wú)斷裂或脫落；震動(dòng)和噪音有無(wú)異常；設備密封面有無(wú)泄露；設備油漆有無(wú)脫落，外表面有無(wú)銹蝕；設備的防腐、保溫層有無(wú)損壞。

　　同時(shí)對不同類(lèi)型的設備，應更具其使用特點(diǎn)，采取不同維護保養方式。如對空調設備應在季節變化之前進(jìn)行檢查保養；對水箱類(lèi)設備需要定期清洗、換水等。

　�。ǘ�）維護保養工作的實(shí)施維護保養工作要求堅持做到“三好、四會(huì )、五良好”�！叭�好”即對設備用好、修好、管理好：“四會(huì )”即是對設備會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排除故障，“五良好”即使用性能良好，密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好。對重大的主要設各采用預防性維修，防止設備出現故障，對一般設備做好日常維修保養。主要維護保養工作分為日常維護保養和定期維護保養兩種。

　　1、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進(jìn)行外觀(guān)檢查，在班中按操作規程操作設備，定時(shí)巡視記錄各運行參數，隨時(shí)注意運行中有無(wú)異聲、振動(dòng)、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。在冬天，如設備即將停用，應做好停運后的觀(guān)察保養。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎，應該堅持實(shí)施，并做到制度化，特別是周末或節假日前更應注意。

　　2、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃的將設備停止運行，進(jìn)行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術(shù)水平等來(lái)決定維護的整個(gè)周期和維護停機時(shí)間。

　　定期維護保養工作需要對設備進(jìn)行部分解體，用做好以下工作：

　�、購氐變韧馇鍜�、擦洗、疏通；

　�、跈z查運動(dòng)部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙；

　�、蹤z查安全裝置；

　�、軝z查潤滑系統油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；

　�、輽z查油箱，檢查油位指示器，換油；

　�、迿z查電器線(xiàn)路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。

　　設備的定期維護保養能夠消除事故隱患，減少磨損，延長(cháng)壽命，發(fā)揮設備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性。

　�。ㄈ�）設備的點(diǎn)檢設備的點(diǎn)檢就是對設備有針對性地檢查。一些主要的設備在出廠(chǎng)時(shí)，制造廠(chǎng)商會(huì )提供該設備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規程，其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點(diǎn)檢時(shí)可按制造廠(chǎng)商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作，也可根據各自的經(jīng)驗補充增加一些點(diǎn)檢。設備點(diǎn)檢時(shí)可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢查時(shí)可以通過(guò)聽(tīng)、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過(guò)設備的點(diǎn)檢，可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時(shí)清除隱患，防止突發(fā)事故，不但保證了設備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據。

　　設備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計劃點(diǎn)檢。設備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機檢查。日常點(diǎn)檢的內容主要包括：

　�、龠\行狀態(tài)及參數；

　�、诎踩�保護裝置；

　�、垡啄�損的零部件；

　�、芤孜廴径氯�、需要經(jīng)常清洗更換的部件；

　�、菰谶\行中經(jīng)常要求調整的部位；

　�、拊谶\行中出現不正�，F象的部位。

　　設備的計劃點(diǎn)檢一般以專(zhuān)業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計劃點(diǎn)檢應該使用先進(jìn)的儀器設備和手段，可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結果。計劃點(diǎn)檢的內容主要有：

　�、儆涗浽O備的磨損情況，發(fā)現其他異常情況；

　�、诟鼡Q零部件；

　�、鄞_定修理的部位、部件及修理時(shí)間；

　�、馨才艡z修計劃。

　�。ㄋ模�、做好突發(fā)事件應急預案物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設備維修保養方案，遵循“安全、經(jīng)濟、合理、實(shí)用”的原則，有計劃，有步驟地進(jìn)行，做好設備的預防性維修保養，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)�，F有預案內容如下：

　�、� 供電突發(fā)性事故的應急措施

　�、� 中央空調系統應急處理方案

　�、� 電梯故障應急處理方案

　�、� 故障或停電困人救援方法

　�、� 液化氣泄漏應急預案

　�、� 水浸應急預案

　�、� 搶修服務(wù)工作程序

　�、� 嚴重漏水泄水應急措施

　�、� 火災應急預案四、物業(yè)設備的計劃檢修對在用設備，根據運行規律及計劃點(diǎn)檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進(jìn)行預防性修理，這就是計劃檢修。

　　實(shí)行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

　　1、小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助。

　　2、中修除包括小修內容之外，對設備的主要零部件進(jìn)行局部修復和更換。

　　3、大修對設備進(jìn)行局部或全部的解體，修復或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設備恢復到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí)，也可結合技術(shù)進(jìn)步的條件，對設備進(jìn)行技術(shù)改造。

　　中修、大修應由專(zhuān)業(yè)檢修人員負責，操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。

　　4、系統大修這種檢修方式是一個(gè)系統或幾個(gè)系統甚至整個(gè)物業(yè)設備系統的停機大檢修。系統大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閥門(mén)、電器系統及控制系統都安排在系統大修中進(jìn)行檢修。在系統大修過(guò)程中，所有的相關(guān)專(zhuān)業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應參加。

　　設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修），但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度，認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作，那么計劃外的檢修時(shí)可以減少或者避免的。

　　五、計劃檢修和維護保養的關(guān)系

　　設備管理應建立“維護保養為主、計劃檢修為輔”的原則。如果維護保養工作做得好，發(fā)現問(wèn)題后及時(shí)加以處理，則會(huì )大大減少設備檢修工作量；反之，如果設備操作人員不愛(ài)護設備，不遵守設備的操作規程和規章制度，不對設備進(jìn)行維護保養工作，就會(huì )加劇設備的損壞，使設備經(jīng)常發(fā)生故障停機，則會(huì )大大增加設備檢修工作量。因此，每位維護保養人員應該具有很強的工作責任心，認真執行各項工作標準，精心維護設備。