伴隨物業(yè)管理行業(yè)在我國的迅猛發(fā)展，社會(huì )各階層對物業(yè)管理的認識逐步提高，物業(yè)管理招投標行為正逐漸增多。但目前在中國，物業(yè)管理畢竟是一個(gè)只有20余年發(fā)展歷史的年輕行業(yè)，物業(yè)管理行為中涉及的各項法律關(guān)系仍處在摸索階段，反映在招投標活動(dòng)中則出現了一些矛盾與混亂，各種不規范的行為更是屢見(jiàn)不鮮，比如：近期珠海市先后有3宗物業(yè)管理招標最終都演化為不同形式的復雜糾紛，目前仍處在協(xié)調解決的過(guò)程之中。本文將結合實(shí)際，談?wù)勀壳拔覈�物業(yè)管理招投標活動(dòng)中存在的主要問(wèn)題和一些思考。

　　一、各方主體的角色定位與職責分工

　　作為參與物業(yè)管理招投標行為的各方法律主體，明確招標人、投標人、監管人及招標代理機構的角色定位與各自職責無(wú)疑是招投標市場(chǎng)健康發(fā)展的先決條件。特別是經(jīng)過(guò)20年的實(shí)踐檢驗，早期的物業(yè)管理市場(chǎng)主體定位與行業(yè)監管思路正面臨重大轉換與重新界定的迫切需要，主要體現在以下三個(gè)方面：

　　1、物業(yè)管理招標人的身份認定

　　在業(yè)主委員會(huì )成立之前，物業(yè)管理項目的招標人為建設單位，這是各方認可并可行的操作方法�，F實(shí)中有關(guān)招標人身份界定的矛盾多出在業(yè)主委員會(huì )成立之后。

　　1994年3月建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》，將管委會(huì )（即業(yè)主委員會(huì )，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì )”）定義為：在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下成立，代表和維護住宅小區內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人合法權益的組織，并將“決定選聘或續聘物業(yè)管理公司”明確列入業(yè)委會(huì )的權利。此后各地相繼出臺的物業(yè)管理地方性法規基本延續了這一思路。雖然個(gè)別地方法規指出：業(yè)委會(huì )“聘請物業(yè)管理公司”的決議應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準，但實(shí)際落實(shí)的寥寥無(wú)幾，造成了目前物業(yè)管理招標人就是業(yè)委會(huì )的現實(shí)。在各地已經(jīng)或正在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標過(guò)程中，我們經(jīng)�？吹秸麄�(gè)招標的組織、談判與決策權完全掌握在業(yè)委會(huì )委員手中，甚至為個(gè)別委員所左右，廣大業(yè)主則喪失了起碼的知情權與表決權。為少數人所掌握的權力一旦失去有效的制約與監督就容易被扭曲與濫用。在實(shí)踐中，我們甚至發(fā)現個(gè)別業(yè)委會(huì )成員以候選企業(yè)對自己承諾的個(gè)人利益的多寡作為談判的砝碼與取舍的標準，嚴重損害了全體業(yè)主的合法權益，影響了物業(yè)管理招標過(guò)程的公正性。

　　為此，我認為有必要重新界定業(yè)主大會(huì )與業(yè)委會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位，必須明確業(yè)主大會(huì )才是代表和維護全體業(yè)主合法權益的決策機構，而業(yè)委會(huì )僅僅是業(yè)主大會(huì )的執行機構。相應地在招投標活動(dòng)中的招標人為業(yè)主大會(huì )，其具體職責為：

　�。�1）決定是否采取招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�2）根據物業(yè)管理招標法規所要求的專(zhuān)業(yè)力量及自身的經(jīng)濟承受能力，決定自行招標還是委托招標代理機構招標；

　�。�3）決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會(huì )作出的以上決議，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。而業(yè)委會(huì )在招投標過(guò)程中則應當承擔召集、協(xié)調、溝通與落實(shí)的職責，其具體工作為：

　�。�1）召集并主持業(yè)主大會(huì )，或采取書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，組織全體業(yè)主就物業(yè)管理招標相關(guān)事宜進(jìn)行表決；

　�。�2）辦理物業(yè)管理招投標過(guò)程中的備案事宜；

　�。�3）采取自行招標方式的，具體組織招標；采取委托招標方式的，協(xié)助招標代理機構組織招標；

　�。�4）與業(yè)主大會(huì )選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。�5）無(wú)論業(yè)主大會(huì )采取書(shū)面征求意見(jiàn)的表決方式，還是采取現場(chǎng)討論的表決方式，業(yè)委會(huì )都應當將表決結果向全體業(yè)主公示，及時(shí)將招投標的進(jìn)展情況及相關(guān)事宜告知全體業(yè)主。

　　其實(shí)，在許多現行的物業(yè)管理地方性法規中，都將“決定物業(yè)管理的重大事項”列入了業(yè)主大會(huì )的職責，但“選聘物業(yè)管理企業(yè)”這一“重大事項”卻明確列入了業(yè)委會(huì )的職責。在這一問(wèn)題上法規指引的矛盾相應帶來(lái)了現實(shí)監管的混亂�？上驳氖牵涸谝呀�(jīng)頒布的《物業(yè)管理條例》中，已經(jīng)將“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”明確寫(xiě)進(jìn)業(yè)主大會(huì )的職責，此舉將為物業(yè)管理招標人正名，并充分體現了全體業(yè)主在物業(yè)管理招標過(guò)程中的知情權與表決權，有助于從根本上減少物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生。

　　2、物業(yè)管理投標人的資格認定

　　物業(yè)管理投標人就是響應物業(yè)管理招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。由于現行法規對參與投標的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求存在模糊之處，投標人的資格認定在實(shí)際操作中容易引發(fā)爭議，其中最突出的問(wèn)題是：持有臨時(shí)資質(zhì)的企業(yè)是否有資格參加物業(yè)管理投標？

　　根據建設部1999年10月頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試行辦法》）規定：“一級企業(yè)可以參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本省區域內15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標�！钡�持有臨時(shí)資質(zhì)的企業(yè)能否參加投標，能夠參加多大規模項目的投標，對此《試行辦法》未作明確規定。

　　在國家倡導建管分離，提倡通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的背景之下，如果完全禁止持有臨時(shí)資質(zhì)的企業(yè)參加投標，則有可能將資金雄厚、素質(zhì)超群的新生力量排斥于物業(yè)管理市場(chǎng)之外，最終導致物業(yè)管理行業(yè)缺乏生機與活力。我認為，可以借鑒《試行辦法》的做法，規定持有臨時(shí)資質(zhì)的企業(yè)可以參加本

　　市區域內8萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。但鑒于臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)的有效期為一年，在持有臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)可以參加的物業(yè)管理投標中，應當在招標文件關(guān)于合同期限的表述中注明：“如果持有臨時(shí)資質(zhì)的企業(yè)中標，則物業(yè)管理服務(wù)合同的期限應當附加延續的條件�！� 即：該企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)期限屆滿(mǎn)后取得三級企業(yè)資質(zhì)的，執行原定物業(yè)管理合同期限；否則，該物業(yè)管理服務(wù)合同自行終止，招標人應當重新組織招標。

　　評定企業(yè)資質(zhì)等級的政府行為在發(fā)達國家并不多見(jiàn)，但對于我國尚處在培育過(guò)程中的物業(yè)管理市場(chǎng)而言，目前推行的企業(yè)資質(zhì)等級評定對促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)“專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化”仍有著(zhù)積極的作用。由于全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還很不均衡，各地評定資質(zhì)等級的操作和實(shí)施缺乏統一的標準，因此，在投標人的資格認定過(guò)程中，各地物業(yè)管理主管部門(mén)還應注意對不同城市甚至不同國家和地區企業(yè)資格的對照認定，通過(guò)制定相應的對照指引，方便招標人參照執行，以防止歧視和排斥潛在投標人的做法，杜絕地方保護主義盛行。

　　此外，在投標人資格認定的實(shí)踐中，還存在形形色色限制或排斥潛在投標人的不合理現象，如：某招標人為使其私下接觸過(guò)但僅具有臨時(shí)資質(zhì)的企業(yè)更具競爭力，公然排斥資質(zhì)等級較高的企業(yè)參加投標，在招標文件中要求投標人具有“二級以下資質(zhì)”。也有招標人提出與其招標物業(yè)管理項目實(shí)際要求不符的過(guò)高資格要求。對此相關(guān)的物業(yè)管理法規都應做出明確的指引。

　　投標人的資格認定后，其在物業(yè)管理招投標活動(dòng)的職責非常明確，即：嚴格按照招標文件的要求參加投標，在遵守物業(yè)管理招投標相關(guān)法規的前提下展開(kāi)公平競爭。

　　3、物業(yè)管理招投標監管人的定位

　　目前在部分業(yè)主中有一種思想，認為業(yè)主是物業(yè)的產(chǎn)權人，并最終為物業(yè)管理付費，因而物業(yè)管理招標行為應完全由業(yè)主自主決定和實(shí)施，無(wú)需其他形式的監督和制約。我認為這種想法值得商榷，因為：

　　第一，物業(yè)管理民事行為自身獨有的特點(diǎn)決定了物業(yè)管理招投標需要必要的監管。

　　物業(yè)管理的最大特點(diǎn)是：物業(yè)管理是基于物業(yè)管理區域內共有部分和共同事務(wù)的管理和服務(wù)，服務(wù)的受益者和成本負擔者是具有相當數量個(gè)體組成的業(yè)主群體，因此，物業(yè)管理行為具有比較明顯的公共產(chǎn)品的性質(zhì)。凡是存在公共產(chǎn)品的領(lǐng)域一般都伴隨著(zhù)與之對應的委托代理關(guān)系。委托代理關(guān)系的存在客觀(guān)上需要內外部的監督，否則便容易產(chǎn)生租金和尋租行為。而監督也會(huì )產(chǎn)生監督成本。制度設計的目的就是在有效控制交易成本和監督成本的同時(shí)，建立能夠有效保障公共利益的機制，其中包括物業(yè)管理招投制度的設計。但是，物業(yè)管理招標人本身不同于具有明確組織架構和法人資格的其他委托代理機構。物業(yè)管理招標人為業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )的決議又由業(yè)委會(huì )落實(shí)，相應業(yè)委會(huì )的民事責任由業(yè)主大會(huì )承擔。無(wú)論是業(yè)主大會(huì )還是業(yè)委會(huì )都具有組織松散和責任人模糊的特點(diǎn)，在此背景下所進(jìn)行的招投標活動(dòng)更有必要建立完善的監督制約機制，包括行政監督、社會(huì )監督以及競爭對手監督，利用“行政監督的權威性、社會(huì )監督的廣泛性、競爭對手監督的有效性”，共同構筑強大的監督網(wǎng)絡(luò )，創(chuàng )造公平健康的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍。

　　第二，行政監督的權威性和明確性使其成為物業(yè)管理招投標活動(dòng)的首要監管人。

　　社會(huì )監督具有非義務(wù)性特征，其監督主體缺乏明確指代，其監督訴求也不具備強制力保障，只能通過(guò)影響相關(guān)政府行政部門(mén)或司法部門(mén)來(lái)實(shí)現。競爭對手監督的動(dòng)力源自市場(chǎng)競爭中的利益驅動(dòng)，其監督訴求除通過(guò)行政監管來(lái)實(shí)現外，還表現為一種民事法律關(guān)系，即：物業(yè)管理投標活動(dòng)中的競爭對手可以依據《中華人民共和國招標投標法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《招標投標法》）和《中華人民共和國反不正當競爭法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《反不正當競爭法》）訴諸司法途徑，以維護自身合法權益。但目前我國物業(yè)管理法律體系仍不健全，且通過(guò)司法途徑解決糾紛仍費時(shí)費力、成本高昂，使各方市場(chǎng)主體在遭遇問(wèn)題與糾紛時(shí)怠于運用司法途徑，而首先訴求于相關(guān)政府主管部門(mén)，期望通過(guò)行政調解化解矛盾、平息糾紛。這也是行政監督介入的客觀(guān)土壤。

　　對物業(yè)管理招投標活動(dòng)的行政監督由明確的物業(yè)管理主管部門(mén)負責，該監管職能由《招標投標法》和物業(yè)管理相關(guān)法規明確賦予。通過(guò)行政監管實(shí)現對物業(yè)管理招投標的全過(guò)程監督，避免了司法程序介入的事后性，有利于從源頭上減少招投標過(guò)程中的違法違規行為，在目前的行業(yè)現狀和司法環(huán)境下，不失為一種實(shí)用、高效的首選途徑。

　　需要明確的是，伴隨我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場(chǎng)主體的逐步成熟，物業(yè)管理主管部門(mén)也面臨著(zhù)角色轉換的迫切問(wèn)題。主管部門(mén)在物業(yè)管理招投標中的監督職責不再體現于直接的審批行為，更不能體現于直接介入招投標活動(dòng)，代為組織包辦具體的招標業(yè)務(wù)。當前的行政監督應當著(zhù)眼于如何建立完善的招投標內外監督機制，以規范各方市場(chǎng)主體的行為，維護物業(yè)管理市場(chǎng)的正常秩序。具體說(shuō)來(lái)，

　　物業(yè)管理主管部門(mén)在招投標活動(dòng)總的監管職責可以通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)體現：

　�。�1）制定有關(guān)物業(yè)管理招投標的法規規章，力求詳盡、嚴謹，具有可操作性和可衡量性，為招投標各方主體提供行為的依據和指引；

　�。�2）建立物業(yè)管理招投標登記備案制度，要求招標人將招標公告、委托的招標代理機構、招標文件、評標報告、招標投標情況書(shū)面報告送物業(yè)管理主管部門(mén)備案，由主管部門(mén)依據明確、公開(kāi)的招投標法規規章，核對物業(yè)管理招投標的范圍、方式、組織形式、組織程序等是否合法有效，并及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，督促整改；

　�。�3）依據明確、公開(kāi)的招投標法規規章，嚴格查處招投標活動(dòng)中的違法違規行為。同時(shí)，為提高行政監督的效率，防止行政機關(guān)的意志左右招投標活動(dòng)，應當強化物業(yè)管理招投標過(guò)程的信息披露制度，增加招標、投標、開(kāi)標、評標、定標過(guò)程的透明度，充分調動(dòng)社會(huì )監督與競爭對手監督的優(yōu)勢，使行政監督同樣依法、有序地進(jìn)行。

　　4、物業(yè)管理招標代理機構的定位

　　招標代理機構是順應物業(yè)管理招投標發(fā)展需要而產(chǎn)生的新興市場(chǎng)力量。根據《招標投標法》有關(guān)規定，物業(yè)管理招標的組織形式分為自行招標和委托招標。招標人具備物業(yè)管理招標法規所要求的專(zhuān)業(yè)力量，具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行組織招標。如果招標人不具備自行招標的條件，而物業(yè)管理主管部門(mén)又不能既當“裁判”又當“運動(dòng)員”，此時(shí)就需要專(zhuān)業(yè)的招標代理機構為招標人提供委托招標服務(wù)。

　　目前，我國在物業(yè)管理領(lǐng)域內嚴格意義上的招標代理機構仍未出現。我認為，各地物業(yè)管理主管部門(mén)應當把培育招標代理機構作為促進(jìn)物業(yè)管理招投標制度快速發(fā)展的緊迫任務(wù)之一。在此過(guò)程中，應當充分借鑒各地在建設工程招標領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗，嚴格按照《招標投標法》對招標代理機構的要求，認定物業(yè)管理招標代理機構的資格，尤其應該注意的是：

　�。�1）物業(yè)管理招標代理機構是從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì )中介組織，不應與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系。應當將物業(yè)管理主管部門(mén)的監督職能與招標代理機構的社會(huì )中介職能徹底分離，防止行政干預對招投標活動(dòng)公正性的影響；

　�。�2）物業(yè)管理招標代理機構資格認定的標準應當是明確、公開(kāi)并具有可衡量性的，以防止行政主管部門(mén)在招標代理機構資格認定過(guò)程中的主觀(guān)隨意性；

　�。�3）應當形成物業(yè)管理招標代理機構之間的競爭格局，各代理機構應當充分利用自身的專(zhuān)業(yè)知識、人才優(yōu)勢和配套設施，通過(guò)為招標人、投標人提供合法、優(yōu)質(zhì)、高效的中介服務(wù)，保障所代理招標活動(dòng)公平、公正、公開(kāi)地進(jìn)行，從而贏(yíng)得市場(chǎng)，在競爭中獲得一席之地。

　　二、低價(jià)競爭的困惑

　　招標人選擇合理低價(jià)中標是理性市場(chǎng)主體的必然選擇，也是招標人合法權利的體現。而物業(yè)管理行業(yè)買(mǎi)方市場(chǎng)的逐漸形成必然引發(fā)日趨激烈的市場(chǎng)競爭，部分企業(yè)為取得物業(yè)管理項目甚至不惜變相壓價(jià)。低價(jià)競爭成為目前物業(yè)管理招投標活動(dòng)中不容忽視的現象，各物業(yè)管理市場(chǎng)主體對此也存在不同形式的困惑。

　　1、是否中標價(jià)格越低對招標人越有利？

　　目前有部分招標人希望中標價(jià)格越低越好，或者希望中標企業(yè)額外追加的投資越多越好，片面追求中標價(jià)格的最低化。但對經(jīng)濟效益的追求是任何企業(yè)最根本的原初動(dòng)力，如果物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)直接或間接提供不合理的低價(jià)獲得物業(yè)管理項目，那么在未來(lái)的管理服務(wù)過(guò)程中，要么會(huì )因為企業(yè)過(guò)度壓縮成本，導致管理服務(wù)質(zhì)量下降、環(huán)境惡化、物業(yè)維護不當等后果，加速物業(yè)的貶值過(guò)程；要么企業(yè)會(huì )以各種方法變相調整價(jià)格，帶來(lái)后續物業(yè)管理糾紛的隱患，最終受害的仍是業(yè)主自己。

　　因此，片面追求中標價(jià)格最低化是一種只顧眼前利益、表面利益的短期行為。招標人永遠應當樹(shù)立服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)價(jià)格成正比的消費理念，應當在招標過(guò)程中，擯棄絕對最低價(jià)中標的指導思想，根據自身的物業(yè)定位與管理要求，客觀(guān)分析和比較投標企業(yè)的管理水平與服務(wù)價(jià)格，從而選擇“性?xún)r(jià)比”最優(yōu)的管理企業(yè)。

　　2、是否低價(jià)競得的物業(yè)管理項目能使招標人一勞永逸？

　　經(jīng)過(guò)20年特別是近10年的高速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)越來(lái)越面臨優(yōu)勝劣汰的巨大市場(chǎng)壓力。以珠海市為例，截至2003年4月，全市共有一級企業(yè)2家，二級企業(yè)3家，三級企業(yè)69家，臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)115家，管理項目總建筑面積約3000萬(wàn)平方米，企業(yè)平均管理面積不足16萬(wàn)平方米，而臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)平均管理面積不足7萬(wàn)平方米。珠海市的現狀同樣反映了全國物業(yè)管理行業(yè)的典型情況，即物業(yè)管理企業(yè)普遍管理規模過(guò)小，大量臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)面臨被市場(chǎng)淘汰的危機。于是，少數企業(yè)不惜以極低的服務(wù)價(jià)格或極高的追加投資牟取中標，以期在市場(chǎng)中占有一席之地。但這種低價(jià)競爭的行為暗含了飲鴆止渴的風(fēng)險。

　　首先，《招標投標法》和《反不正當競爭法》明確規定：投標人不得以低于成本的報價(jià)競標。如果投標人的報價(jià)經(jīng)測算被確認為低于成本價(jià)格的，則該中標無(wú)效，投標企業(yè)只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”。

　　其次，即使投標企業(yè)以略高于成本價(jià)的低價(jià)中標，企業(yè)為挖掘有限的利潤空間勢必大幅壓縮成本，如：減少人員配置、降低人員工資、降低服務(wù)檔次等。這樣企業(yè)不但吸引不了高素質(zhì)的人才，甚至留不住原有的優(yōu)秀員工，長(cháng)此以往，必然導致管理與服務(wù)質(zhì)量下降，企業(yè)缺乏持續發(fā)展的動(dòng)力。

　　再次，物業(yè)管理行業(yè)不同于普通消費品行業(yè)，當企業(yè)以極低價(jià)格競得管理項目后，將在合同期限內以固定價(jià)格提供服務(wù)，而無(wú)法根據市場(chǎng)狀況隨時(shí)自主調整價(jià)格。同時(shí)由于物業(yè)管理行業(yè)的低門(mén)檻可進(jìn)入性和服務(wù)的可替代性，即使合同期限屆滿(mǎn)，原企業(yè)也無(wú)法因為先前的市場(chǎng)占有而自然獲取管理項目或提高管理價(jià)格。即：低價(jià)進(jìn)入并不能保證長(cháng)期的收益權利，低價(jià)更多的是意味要忍受長(cháng)期的低利潤運作。

　　最后，投標企業(yè)之間毫無(wú)自律地比拼少收費、多投入，勢必讓投標人逐漸形成“招標牟利心理”，即使原企業(yè)管理不錯，但出于降低投入的考慮，招標人仍會(huì )傾向于頻繁招標，更換管理企業(yè)，并迫使企業(yè)簽訂權利義務(wù)不對等的合同，使物業(yè)管理企業(yè)的整體生存環(huán)境漸趨惡化，也使整個(gè)行業(yè)處于低水平運作的狀態(tài)，難以得到提升與進(jìn)步。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)應該認識到，未來(lái)的競爭是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的競爭，是優(yōu)秀人才的競爭。物業(yè)管理企業(yè)應該通過(guò)發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢、合理配置資源、提高管理效率、降低管理成本來(lái)提高企業(yè)服務(wù)的“性?xún)r(jià)比”，增強企業(yè)的競爭力。一味地低價(jià)競爭反倒容易因管理不善、信譽(yù)不佳而被市場(chǎng)淘汰出局。

　　3、物業(yè)管理監管人是否有必要談“低”色變？

　　物業(yè)管理招投標市場(chǎng)過(guò)分低價(jià)競爭的問(wèn)題同樣引起主管部門(mén)的重視與憂(yōu)慮。在此問(wèn)題上，我認為物業(yè)管理主管部門(mén)應當堅持4個(gè)思想：

　　第一，通過(guò)制定完善的規則，使評委專(zhuān)家測算出合理的管理成本價(jià)，將“低于成本價(jià)”競爭的違法行為拒之門(mén)外。

　　第二，對于投標報價(jià)明顯偏低、即使未低于成本價(jià)的投標行為，主管部門(mén)也不宜以行政命令直接宣布投標無(wú)效，而是通過(guò)制定完善的、強制性的“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準”，以此約束中標企業(yè)的后續管理服務(wù)行為，保證今后管理服務(wù)的質(zhì)量標準，并以此作為企業(yè)資質(zhì)評定的依據之一，對達不到管理服務(wù)質(zhì)量標準且情節嚴重的，應當取消物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。

　　第三，以平常心態(tài)看待物業(yè)管理市場(chǎng)機制的作用。就像彩電市場(chǎng)價(jià)格戰最終還是能夠找到一個(gè)市場(chǎng)平衡點(diǎn)，所有市場(chǎng)主體最終都要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)洗禮而逐步走向成熟，物業(yè)管理市場(chǎng)也不例外。只要在法規允許的范圍內，應當鼓勵市場(chǎng)競爭的充分進(jìn)行。

　　第四，引導物業(yè)管理企業(yè)提供差異化服務(wù)，順應不同層次招標人的市場(chǎng)需求。如同任何成熟的消費品都可以區分高中低檔一樣，根據物業(yè)的檔次與業(yè)主的整體承受能力的差異，物業(yè)管理服務(wù)同樣存在不同的需求層次，應該允許物業(yè)管理企業(yè)充分利用市場(chǎng)細分原理，根據企業(yè)的特色找準市場(chǎng)定位與切入點(diǎn)，在法規允許的范圍內，形成多層次、差異化的物業(yè)管理服務(wù)體系。

　　4、評委應該如何確定招標項目的成本價(jià)？

　　在低價(jià)競爭問(wèn)題的討論中，我們多次提到管理項目的“成本價(jià)”，那么招標項目的物業(yè)管理成本價(jià)到底如何確定呢？

　　由于管理成本是依托于管理方案的動(dòng)態(tài)指標，各種不同的方案對應了不同的成本價(jià)，不同方案之間的核算指標與表述口徑也各不相同，因而各投標企業(yè)的投標價(jià)與成本價(jià)缺乏明確的、絕對的可比性。

　　為合理評估在招投標過(guò)程中的物業(yè)管理成本價(jià)，我認為應該要求投標企業(yè)詳細列明合同期限內的管理成本構成與測算過(guò)程，并將成本構成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量一一對應，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標過(guò)程中，評委應當依據勞動(dòng)部門(mén)定期發(fā)布的工資指導標準、物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)標準，綜合測定各投標方案的成本價(jià)。這就對評委的專(zhuān)業(yè)性提出了很高的要求。當然，招標人也可以委托專(zhuān)業(yè)中介機構核算各投標方案的成本價(jià)。

　　三、評標過(guò)程的公正性與評分結果的權威性

　　公正性是任何招投標活動(dòng)的核心原則與思想精髓。招投標活動(dòng)的公正性和權威性主要體現在評標過(guò)程與評分結果上。對此，主要有以下幾方面的問(wèn)題：

　　1、評委的組成問(wèn)題

　　根據《招標投標法》第37條規定：“依法必須進(jìn)行招標的項目，其評標委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘評委會(huì )’）由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專(zhuān)家組成，其中專(zhuān)家不得少于成員總數的2/3.”

　　正如我在第一部分關(guān)于物業(yè)監管問(wèn)題中所提到的，物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共產(chǎn)品的性質(zhì)，在物業(yè)管理招標的評委會(huì )組成上，即使不要求專(zhuān)家占成員總數的2/3以上，但至少在評委會(huì )中應當有相當數量的專(zhuān)家成員，物業(yè)管理主管部門(mén)可對此作出具體明確的規定。

　　為保證專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及客觀(guān)公正性，評委會(huì )的專(zhuān)家應該全部從物業(yè)管理主管部門(mén)推薦產(chǎn)生的專(zhuān)家庫中隨機抽取，杜絕由招標人或主管部門(mén)直接指定專(zhuān)家的情況。同時(shí)，為解決同一城市專(zhuān)家數量有限的問(wèn)題，可以省為單位建立統一的專(zhuān)家庫，并建立對專(zhuān)家的監管機制，增加評審專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)性與公正性。至于本身承擔物業(yè)管理監管職能的人員，可以依據專(zhuān)家條件進(jìn)入物業(yè)管理專(zhuān)家庫，在隨機抽到的情況下，以個(gè)人身份進(jìn)入評委會(huì )。

　　2、投標書(shū)的質(zhì)量是否應當成為衡量企業(yè)水平的決定性因素？

　　投標書(shū)的質(zhì)量在一定程度上反映了投標企業(yè)的真實(shí)水平，因而投標人和評委都應給予投標書(shū)應有的重視。但目前的傾向是評委過(guò)分倚重對投標書(shū)的評判，輕視甚至忽略了對企業(yè)管理現狀和管理現場(chǎng)的考察評估。于是投標企業(yè)也在標書(shū)編制過(guò)程中投入過(guò)多的人力物力財力，本著(zhù)多多益善的心態(tài)，甚至將某些管理學(xué)原理也長(cháng)篇累牘地羅列進(jìn)標書(shū)，結果是標書(shū)越做越厚，越做越豪華。

　　我認為，標書(shū)質(zhì)量應該是評判企業(yè)水平的一個(gè)基本因素，而非決定性因素。書(shū)面物業(yè)管理規章制度的可復制性已使其逐漸喪失了甄別企業(yè)優(yōu)劣的功能，而物業(yè)管理的特殊性決定了標書(shū)中所描述的服務(wù)標準只是一個(gè)承諾，真正的服務(wù)質(zhì)量在實(shí)際服務(wù)過(guò)程中才能體現出來(lái)。而且過(guò)厚的標書(shū)實(shí)際上不可能被評委全部詳細閱讀，那些無(wú)法體現企業(yè)差異性的、可有可無(wú)的贅述實(shí)際上是一種人力與資金的浪費。

　　為避免物業(yè)管理招投標過(guò)程中的標書(shū)誤區，增加評分結果的權威性，我認為：

　�。�1）應當在評標過(guò)程中適當減少標書(shū)內容所占的分值比重，增加對企業(yè)管理現狀和管理現場(chǎng)的考察所占的分值比重。因為即使同是“全國物業(yè)管理示范住宅小區”的項目，其管理水準和企業(yè)素質(zhì)仍可能相距甚遠，對管理現場(chǎng)的考察在衡量企業(yè)實(shí)際水平的過(guò)程中具有不可替代的作用；

　�。�2）應當將中標企業(yè)在投標書(shū)中所承諾的服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量全部列入其簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，并強化實(shí)施過(guò)程中的業(yè)主考核機制，以避免投標企業(yè)利用無(wú)法兌現的承諾得以中標；

　�。�3）應當對投標書(shū)的內容及篇幅作出適當的規定與限制，將評審的重點(diǎn)放在管理理念、服務(wù)標準、人員配置與價(jià)格測算等主要方面，以務(wù)實(shí)的態(tài)度引導投標企業(yè)編制標書(shū)。

　　3、評標過(guò)程與結果的公開(kāi)性

　　在目前的多數物業(yè)管理招投標活動(dòng)中，評分的規則是不公開(kāi)的，評委的評分是不記名的，評分的結果也是保密的，諸如此類(lèi)的種種不透明過(guò)程有可能妨礙招標的公正性，甚至動(dòng)搖人們對招投標制度的信任。

　　其實(shí)，公平是建立在公開(kāi)的基礎上的。當所有的競賽都在陽(yáng)光下進(jìn)行，參賽者的全部注意力就會(huì )放在如何提高自身的競爭力，而不是將精力投入到諸多的幕后比拼中去。所以我認為：

　�。�1）應當把詳細的評分規則公開(kāi)，設有底價(jià)的競標還應當公開(kāi)底價(jià)，讓投標人從揣摩與猜測的茫然中解放出來(lái)，從動(dòng)用不正當競爭手段的誘惑中解放出來(lái)，真正著(zhù)眼于管理項目的研究與管理素質(zhì)的提高；

　�。�2）應當建立評委負責制，所有評委應當采取記名評分的方式進(jìn)行評判，并出具書(shū)面評判意見(jiàn)，使每一位評委都為自己的評分負責，為評標過(guò)程的公正性負責；

　�。�3）應當公開(kāi)各個(gè)評標步驟的評分結果及總分結果，可以不公開(kāi)相應的評分人，但評分結果應當讓所有投標企業(yè)心中有數。只有經(jīng)得起公開(kāi)檢驗的評分才可能是公正的評分。也只有這樣，每個(gè)投標企業(yè)才能知道自身的問(wèn)題與差距，使招投標過(guò)程同時(shí)成為提升行業(yè)整體水平的過(guò)程。

　　4、程序公正性問(wèn)題

　　目前中國在大多數領(lǐng)域都存在一個(gè)普遍現象，即：某一領(lǐng)域的法規不可謂不健全，制度不可謂不完善，但該領(lǐng)域的不規范行為仍是屢見(jiàn)不鮮。反映在物業(yè)管理招投標活動(dòng)中就是不按規定的程序與規則操作，暗箱操作和行政權力過(guò)度介入的情況時(shí)有發(fā)生，嚴重影響了招標結果的公正性。為什么有法不依？為什么行政權力有時(shí)可以凌駕于法律之上？這說(shuō)明我們的法律規范及相關(guān)的制度設計仍存在巨大的缺陷。比如：對行政權力機構的監督制約主體的虛無(wú)化、行政過(guò)程及招投標過(guò)程的高度不透明性、市場(chǎng)主體權利主張渠道的不通暢性等。

　　有法不依并不是簡(jiǎn)單的法律意識薄弱的問(wèn)題。正如在發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家，誠信是利益權衡后的理性選擇，而非市場(chǎng)主體的良心發(fā)現。只有建立并落實(shí)完善的監督制約與懲罰機制，才能真正解決物業(yè)管理招投標中的程序公正問(wèn)題，包括：

　�。�1）明確行政監督的范圍與職責，避免其干預具體的招投標過(guò)程，這點(diǎn)在第一部分中已有詳盡論述；

　�。�2）明確對行政機關(guān)的監督主體及監督職責；

　�。�3）建立全面充分的信息披露制度，既包括行政監管過(guò)程的信息公開(kāi)，也包括市場(chǎng)行為過(guò)程的信息公開(kāi)；

　�。�4）建立通暢高效的申訴復議和訴訟渠道。

　　四、物業(yè)管理招投標的有關(guān)糾紛

　　正因為物業(yè)管理招投標活動(dòng)仍存在許多問(wèn)題與不明朗因素，包括相關(guān)的監管法規仍處在摸索探討階段，目前招投標活動(dòng)中的許多矛盾最后都上升為不同形式的糾紛，主要有以下兩個(gè)問(wèn)題：

　　1、是否只有在原物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止或解除的前提下才能進(jìn)行招標？

　　答案是肯定的。如果原合同雙方當事人未能就合同的終止或解除達成一致意見(jiàn)，或原合同相關(guān)條款及物業(yè)管理相關(guān)法規不能提供終止或解除合同的依據，則在原合同期限內該合同繼續有效，不能僅僅因為一方當事人單方終止或解除合同而否認合同的法律效力。當雙方當事人就合同終止或解除事宜產(chǎn)生異議時(shí)，應當通過(guò)行政調解或司法程序、仲裁程序首先解決該糾紛。只有在原物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止或解除的前提下才能進(jìn)行招標活動(dòng)，原物業(yè)管理企業(yè)則必須配合做好新舊管理企業(yè)的交接工作。

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到這樣的情況：業(yè)主因不滿(mǎn)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)而要求提前解除合同，但由于合同中關(guān)于終止和解除的條款缺乏可操作性，其解除合同的主張難以得到法律的支持，造成雙方的糾紛久拖不決。有許多物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同不完備，一旦出現管理權糾紛，物業(yè)管理企業(yè)的權益同樣得不到保障。

　　為此，我認為，要減少選聘物業(yè)管理企業(yè)方面的糾紛，甲乙雙方都應高度重視簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的重要性，尤其應當對物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量條款作出詳細、明確的規定。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的退出機制

　　當原物業(yè)管理企業(yè)與招標人之間的糾紛未解決，而招標人又急于招標選聘新的管理企業(yè)時(shí)，原企業(yè)與招標人之間的糾紛往往演化為新舊企業(yè)間的沖突，有時(shí)甚至上演為交接過(guò)程中的“全武行”。近兩年來(lái)全國各地都出現過(guò)類(lèi)似情況，兩套保安同駐一個(gè)住宅小區的怪現狀也接連發(fā)生。究其原因，除招標人未妥善處理完糾紛就急于招標外，還由于物業(yè)管理企業(yè)的退出機制仍不健全。

　　當招標人合法地另行聘請物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，有些原管理企業(yè)會(huì )以各種理由拒絕退出管理區域，拒絕履行相關(guān)的交接手續。對此，物業(yè)管理主管部門(mén)有必要建立相應的交接規范，規定原管理企業(yè)有義務(wù)向招標人或其指定的管理企業(yè)辦理移交手續，主要包括移交以下內容：

　�。�1）物業(yè)管理用房及其它屬于全體業(yè)主共同所有的設施設備和財產(chǎn)；

　�。�2）物業(yè)管理檔案資料；

　�。�3）預收的物業(yè)管理服務(wù)費及其他代管資金本息。同時(shí)應當明確：即使原物業(yè)管理合同雙方當事人就合同的終止或解除達成一致意見(jiàn)時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)也應當負責新企業(yè)接管之前的物業(yè)管理工作，并可以收取與之對應的物業(yè)管理服務(wù)費；只有依法辦理完結物業(yè)管理移交手續之后，原物業(yè)管理企業(yè)才能退出該管理區域。主管部門(mén)應當把物業(yè)管理企業(yè)的交接義務(wù)納入對企業(yè)管理的綜合評定指標，對拒不辦理交接手續且情節惡劣的，主管部門(mén)可以酌情給予降低或取消物業(yè)管理資質(zhì)的處罰，以保障業(yè)主和其他物業(yè)管理企業(yè)正常行使權利，維護物業(yè)管理市場(chǎng)的正常秩序。

　　總的說(shuō)來(lái)，目前我國的物業(yè)管理招投標活動(dòng)還很不規范，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)還很不健全。但建立完善的市場(chǎng)體系要以充分的市場(chǎng)實(shí)踐為基礎。物業(yè)管理行業(yè)的真正大規模發(fā)展不過(guò)是10年的光景，應該看到，在這10年中，一個(gè)新興行業(yè)從無(wú)到有，從弱小到壯大，從無(wú)人知曉到全民關(guān)注，這本身就是一個(gè)動(dòng)人心魄的巨大成就。市場(chǎng)的飛速發(fā)展在促進(jìn)自身走向成熟的同時(shí)，也為物業(yè)管理的立法工作提供了豐富的實(shí)踐基礎。