摘要：本文認為工礦企業(yè)的物業(yè)管理要有自己的的發(fā)展模式。21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì )出現一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對石化行業(yè)的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應用、消費觀(guān)念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀(guān)念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應的改革，才能適應發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)應當在國內物業(yè)管理規章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng )新服務(wù)平臺，才能獲得市場(chǎng)。

　　關(guān)鍵詞：改革嘗試  良性發(fā)展   精干高效   以人為本   根深蒂固  資源配置   環(huán)境意識   規模效益

　　中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會(huì )經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔著(zhù)沉重的社會(huì )負擔。論文百事通煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業(yè)由于油區分布廣，居民區分散建設，沒(méi)有城市依托，企業(yè)不得不建設自我封閉、包羅萬(wàn)象的社會(huì )服務(wù)系統。到2000年底，石化集團社會(huì )服務(wù)系統擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。物業(yè)系統是社會(huì )服務(wù)部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬(wàn)平方米，住宅總數超過(guò)66萬(wàn)套，各類(lèi)物業(yè)公用基礎設施和文體娛樂(lè )活動(dòng)設施等超過(guò)4萬(wàn)個(gè)，資產(chǎn)原值超過(guò)20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬(wàn)人。

　　1998年經(jīng)國務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開(kāi)始，石化集團對內部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團公司剝離出來(lái)，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續企業(yè)留在了母體，主要包括專(zhuān)業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì )服務(wù)四部分。在過(guò)渡期，對存續企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì )服務(wù)部分的改革目標是將來(lái)與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì )。國家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì )的指導方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問(wèn)題作粗淺的探討。

　　一、石化集團物業(yè)管理的探索和實(shí)踐伴隨著(zhù)石化集團重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì )服務(wù)部分重要內容的物業(yè)管理系統也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。

　　一是形成了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì )部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專(zhuān)門(mén)的社區管理和服務(wù)機構。例如，在油田企業(yè)管理層設有公共事業(yè)管理部門(mén)，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負責居民小區的日常管理工作。

　　二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務(wù)，組織開(kāi)展健康有益的康樂(lè )活動(dòng)，豐富社區文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營(yíng)運行機制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費來(lái)源規范、成本明晰、費用開(kāi)支透明。物業(yè)管理費支付結算實(shí)行業(yè)主（即主營(yíng)單位）與服務(wù)方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認制度。物業(yè)管理單位實(shí)行了獨立核算，實(shí)行以滿(mǎn)意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價(jià)機制。定價(jià)是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點(diǎn)。為了體現公正、公平、公開(kāi)的精神，服務(wù)價(jià)格確定的原則是；有國家定價(jià)的按國家規定的價(jià)格執行，無(wú)國家定價(jià)的按市場(chǎng)價(jià)格執行，既無(wú)國家定價(jià)又無(wú)市場(chǎng)定價(jià)的按照實(shí)際成本+合理利潤定價(jià)，以上情況都不適用的通過(guò)雙方協(xié)商定價(jià)。

　　物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區實(shí)行物業(yè)管理，得到了主營(yíng)單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀(guān)。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂(lè )業(yè)。二是礦區的城市化水平有了顯著(zhù)的提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(cháng)期存在的各自為政、重復建設的狀態(tài)，為居住小區統一規劃、集中建設、優(yōu)化資源配置創(chuàng )造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步拓展了社區的綜合服務(wù)功能，加快了礦區城市化的進(jìn)程。三是有力地促進(jìn)了企業(yè)的社會(huì )主義精神文明建設。創(chuàng )建國家級、省級和城市文明居住小區活動(dòng)是社會(huì )主義精神文明建設的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng )建文明居住小區的重要內容。在創(chuàng )建文明居住小區的過(guò)程中，通過(guò)居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營(yíng)單位的生產(chǎn)力，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。實(shí)行物業(yè)管理，實(shí)現了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與社會(huì )服務(wù)系統的分離，主營(yíng)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂(yōu)，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，物業(yè)管理系統與主營(yíng)單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個(gè)分清，明晰了成本，有效地解決了過(guò)去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問(wèn)題。

　　石化集團雖然已經(jīng)開(kāi)始了物業(yè)管理的實(shí)踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒(méi)有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業(yè)管理經(jīng)費的來(lái)源主要是行政性補貼，個(gè)人支付的費用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、社會(huì )化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀(guān)念的影響，在礦區還沒(méi)有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務(wù)市場(chǎng)。從物業(yè)管理隊伍本身看，也存在著(zhù)總體素質(zhì)不強、管理手段落后等問(wèn)題。

　　二、獨立工礦區物業(yè)管理的定位和基本思路物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物。

　　這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現代企業(yè)制度的改革方向、順應社會(huì )發(fā)展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進(jìn)礦區經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂(lè )、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個(gè)代表”要求的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng )造溫馨、和諧、安居樂(lè )業(yè)的良好氛圍結合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規范化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的健康軌道發(fā)展。

　　根據獨立工礦企業(yè)的特點(diǎn)、社會(huì )發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規律，獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟為導向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從獨立工礦企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉變，經(jīng)費來(lái)源以單位支付為主向居戶(hù)支付為主轉變，服務(wù)方式由內部封閉型向社會(huì )開(kāi)放型轉變，實(shí)現物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會(huì )目標的協(xié)調發(fā)展。

　　獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應分三步走，第一步，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化管理。將企業(yè)內部的生活服務(wù)系統與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統相分離，成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機構和管理隊伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過(guò)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二步，實(shí)行模擬企業(yè)法人運作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟上獨立核算，經(jīng)費來(lái)源以產(chǎn)權單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費補貼、模擬法人經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化運作。第三步，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權歸個(gè)人所有的基礎上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)比較發(fā)育，服務(wù)價(jià)格到位，物業(yè)公司以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得合理的報酬，實(shí)現自立生存，自我發(fā)展。

　　三、獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討

　　石化集團大多數石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預計還需要經(jīng)過(guò)較長(cháng)的服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)育過(guò)程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，筆者認為，獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應采取以下的發(fā)展模式和策略：

　　1.走“建管一體化”之路，形成以建養業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。對房地產(chǎn)項目從開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售到售后管理，實(shí)行一體化運作是許多開(kāi)發(fā)商采取的成功做法。通過(guò)良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng )造開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和品牌、以提升物業(yè)價(jià)值、進(jìn)而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售、取得良好的經(jīng)濟效益，反過(guò)來(lái)再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費支持，這是以建養業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著(zhù)我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業(yè)取消實(shí)物性分房、實(shí)行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式運作，這必然面臨房屋銷(xiāo)售的問(wèn)題。借鑒城市開(kāi)發(fā)商的做法，將商品房開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相結合，實(shí)行建管一體化模式是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。

　　2.走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營(yíng)”之路，廣開(kāi)財源。服務(wù)市場(chǎng)不發(fā)育、物業(yè)管理收入來(lái)源不足是獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足，必須實(shí)行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略。獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區的社區服務(wù)業(yè)大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務(wù)項目無(wú)法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開(kāi)展各種形式的家政服務(wù)、養老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓服務(wù)、醫療衛生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。

　　3.走精干高效之路，實(shí)現管理手段現代化、服務(wù)方式社會(huì )化。在實(shí)行物業(yè)管理的初級階段，物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)的技術(shù)含量越來(lái)越高。尤其是信息化已經(jīng)開(kāi)始滲透到各個(gè)領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量要求越來(lái)越高、社會(huì )分工越來(lái)越細的形勢下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務(wù)方式，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統管理手段，走社會(huì )化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。

　　4.走規�；�發(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業(yè)管理機構往往按居住區設置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著(zhù)服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競爭，通過(guò)兼并、重組，走向集約化、規�；�是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗充分證明了這一點(diǎn)。因此，獨立工礦企業(yè)必須適應規�；�發(fā)展的要求，對物業(yè)管理機構有計劃的進(jìn)行合并重組，以發(fā)揮規模效益。

　　5.加大人才培養力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍。獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過(guò)去從生產(chǎn)一線(xiàn)分離出來(lái)的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質(zhì)已不能滿(mǎn)足新形勢要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、信息化的發(fā)展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。

　　新世紀里，市場(chǎng)意識和市場(chǎng)競爭，對于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機遇又是挑戰。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競爭。因此，物業(yè)管理企業(yè)應當在國內物業(yè)管理規章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng )新服務(wù)平臺，才能獲得市場(chǎng)�？偠�言之，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場(chǎng)競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏(yíng)得市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)。

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