隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(cháng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤，除了必須提供適銷(xiāo)對路的房源外，還應該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出�！袄麧櫍戒N(xiāo)售收入－成本費用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過(guò)IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？明源根據幾年來(lái)對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗，總結提煉了“成本管理四步法”。這四個(gè)步驟分別是：制定目標、明確崗位職責、跟蹤執行、業(yè)績(jì)評估。以下就這四個(gè)步驟做詳細的分析：

　　制定目標——目標成本

　　目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時(shí)期內和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現的成本目標，是項目成本的控制線(xiàn)。

　　許多項目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線(xiàn)條的，通常只是個(gè)“大致的數”，而真正到了執行時(shí)，這個(gè)“大致的數”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項目的控制線(xiàn)。所以這種粗線(xiàn)條的“目標/計劃”實(shí)際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

　　目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預算計劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標變成可執行的行動(dòng)計劃，并在執行過(guò)程中把實(shí)際結果與目標進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

　　影響目標成本制定準確性的原因

　　1）項目進(jìn)度太緊：基于市場(chǎng)競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標的需要，房地產(chǎn)公司對項目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設計完成就開(kāi)始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象相當普遍。既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無(wú)法對目標成本進(jìn)行準確測算。

　　另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進(jìn)行準確測算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費率招標”方式取代“總價(jià)招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項目存在著(zhù)大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費率招標”的模式。

　　“欲速則不達”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內許多企業(yè)都意識到其間的弊端，嚴格規范開(kāi)發(fā)流程，重點(diǎn)加強“規劃設計”、“招標”環(huán)節，積極推行“目標成本管理”，取得了不錯的效果。

　　2）缺乏規范的目標成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復雜度，項目周期長(cháng)、涉及的環(huán)節多。項目發(fā)展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷(xiāo)售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內部的“目標成本管理規范”。

　　規范的目的：

　　保證目標成本的準確性：通過(guò)制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。

　　實(shí)現項目間的成本數據共享：通過(guò)項目間成本數據的對比分析，可以及時(shí)發(fā)現項目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。

　　規范的方法：

　　建立規范的成本結構樹(shù)：綜合公司開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹(shù)，作為目標成本制訂的基線(xiàn)。