一、土地開(kāi)發(fā)概念

　　1、土地開(kāi)發(fā)的概念

　　土地開(kāi)發(fā)是指單位或個(gè)人通過(guò)采取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動(dòng)。

　　2、土地開(kāi)發(fā)的分類(lèi)：

　　土地開(kāi)發(fā)包括將土地開(kāi)發(fā)成農用地和建設用地，一般分為土地一級開(kāi)發(fā)和土地二級開(kāi)發(fā)。

　�。�1）土地一級開(kāi)發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開(kāi)發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進(jìn)行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開(kāi)發(fā)。

　�。�2）土地二級開(kāi)發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權后，直接對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的行為。

　　在本章以下的內容中，土地開(kāi)發(fā)是指將土地開(kāi)發(fā)成建設用地，并且主要是指土地一級開(kāi)發(fā)。

　　二、土地開(kāi)發(fā)程序

　　1.開(kāi)發(fā)主體

　　土地一級開(kāi)發(fā)工作主要由政府授權或土地儲備機構來(lái)完成，不管是包含農地征轉用過(guò)程的土地一級開(kāi)發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開(kāi)發(fā)，實(shí)施主體往往是政府授權的一級開(kāi)發(fā)公司或土地整理儲備機構。

　　2.開(kāi)發(fā)程序

　�。�1）計劃編制

　　首先要根據國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開(kāi)發(fā)計劃，來(lái)編制土地一級開(kāi)發(fā)計劃。

　�。�2）前期策劃

　　根據已編制的土地一級開(kāi)發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣（區）人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門(mén)同意后，向市級國土資源管理部門(mén)提出土地一級開(kāi)發(fā)申請。市級國土資源管理部門(mén)受理申請并進(jìn)行預審，委托土地儲備機構編制土地一級開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。

　�。�3）征詢(xún)意見(jiàn)和審批

　　市級國土資源管理部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)，包括規劃、建設、交通、環(huán)保等部門(mén)，就土地一級開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)。

　　同時(shí)，土地一級開(kāi)發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關(guān)手續分別向所在區（縣）政府提出征地申請，由區（縣）政府按規定程序辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門(mén)申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門(mén)辦理房屋拆遷手續。

　　土地儲備機構通過(guò)委托或招標的方式確定土地一級開(kāi)發(fā)主體，并下達土地一級開(kāi)發(fā)批復，簽訂土地一級開(kāi)發(fā)合同。

　�。�4）組織實(shí)施開(kāi)發(fā)

　　土地一級開(kāi)發(fā)主體首手進(jìn)行拆遷調查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補償方案等等，并需經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審查通過(guò)。與此同時(shí)，進(jìn)行一級土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商要及時(shí)做出土地規劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規模、開(kāi)發(fā)強度等技術(shù)經(jīng)濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實(shí)施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　�。�5）項目驗收

　　土地一級開(kāi)發(fā)項目完成后，土地儲備機構負責實(shí)施，由市國土資源管理部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)根據《土地一級開(kāi)發(fā)合同》、計劃和規劃的批準文件進(jìn)行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

　　三、開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序

　　土地一級開(kāi)發(fā)主體獲得開(kāi)發(fā)土地主要是國土資源管理部門(mén)或土地儲備機構通過(guò)招標方式來(lái)確定。

　　國土資源管理部門(mén)或土地儲備機構根據經(jīng)批準的計劃、規劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標文件，經(jīng)批準后，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程序進(jìn)行，包括：

　　1、核準招標方式和招標范圍

　　2、編制招標文件

　　3、發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書(shū)

　　4、對潛在投標人進(jìn)行資格審查

　　5、發(fā)招標文件并組織現場(chǎng)勘察

　　6、投標人編制投標文件

　　7、組建評標委員會(huì )

　　8、開(kāi)標、評標，提交評標報告

　　9、確定中標人

　　10、發(fā)出中標通知書(shū)

　　四、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理

　　一級開(kāi)發(fā)監管主要依靠有關(guān)法規和合同約定來(lái)約束，監管主要目的是控制成本、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及開(kāi)發(fā)質(zhì)量。目前主要有如下幾種制度措施：

　　1.實(shí)行重大事項或重要環(huán)節審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。

　　2.定期報表制度，報表包括一級開(kāi)發(fā)進(jìn)度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來(lái)檢查進(jìn)度、資金的使用、手續辦理的情況等。

　　3.進(jìn)度對比制度，通過(guò)對實(shí)際運作進(jìn)度與一級開(kāi)發(fā)單位投標承諾進(jìn)度進(jìn)行對比分析，監督開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　4.參與制度，儲備機構參與一級開(kāi)發(fā)單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過(guò)程監督代表，檢查招標工作的公開(kāi)、公正、合理、合法性，確保有真正實(shí)力的公司中標。

　　5.備案制度，要求一級開(kāi)發(fā)公司及時(shí)提交合同、支付款項憑證、手續辦理批復等文件資料給儲備機構備案。應該說(shuō)明的是，備案并不意味著(zhù)儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經(jīng)審計部門(mén)審計確認。

　　6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開(kāi)發(fā)單位承擔。

　　五、開(kāi)發(fā)土地的轉讓

　　一級開(kāi)發(fā)后的建設土地，全部進(jìn)入政府土地儲備庫。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，全部采用招、拍、掛進(jìn)行出讓?zhuān)粚儆诜墙?jīng)營(yíng)性用地的，按照國家規定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。

　　二級開(kāi)發(fā)的建設用地的轉讓?zhuān)�要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，要按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　六、土地開(kāi)發(fā)成本構成

　　1、征地拆遷補償費及有關(guān)稅費

　　2.收購、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補償費用

　　3.市政基礎設施建設有關(guān)費用

　　4.招標、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費用

　　5.貸款利息

　　6.土地儲備開(kāi)發(fā)供應過(guò)程中發(fā)生的審計、律師、工程監理等費用；不可預見(jiàn)費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門(mén)核準的其他支出。