第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　一、 內容提要：

　　1、投資與房地產(chǎn)投資

　　2、房地產(chǎn)投資的特性

　　3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　5、風(fēng)險與投資組合

　　二、考試要求：

　　1、了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類(lèi)型及其對投資者行為的影響。

　　2、熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

　　3、掌握投資的概念、分類(lèi)、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

　　三、內容輔導：

　　第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者等提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內容。為了培養房地產(chǎn)估價(jià)師提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的能力，本書(shū)將系統介紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內容。

　　1.1 投資與房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟生活中，人們往往希望通過(guò)各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿(mǎn)足未來(lái)的消費。這樣就會(huì )經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念在商品經(jīng)濟社會(huì )中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現象，很多情況下，人們往往把能夠帶來(lái)報酬的支出行為稱(chēng)為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來(lái)的消費增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著(zhù)《投資學(xué)》一書(shū)中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來(lái)收益而做出的決定。

　　一般來(lái)說(shuō)，投資（investment）是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。簡(jiǎn)單地說(shuō)，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現值的犧牲。

　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎的投資定義、以企業(yè)為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

　?。?）以資產(chǎn)為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規所允許或接受的各種財產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng )造 生產(chǎn)能力的所有有形和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財產(chǎn)權，如抵 押權、留置權、質(zhì)權、享用權；公司的股份、股票、債券、債權；各種具有經(jīng)濟價(jià)值的給付請求權；知識產(chǎn)權；法律賦予或透過(guò)合同而具有的經(jīng)營(yíng)特權，包括自然資源的勘探、提煉或開(kāi)發(fā)的特許權。

　?。?）以企業(yè)為基礎的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續性收益，在另一個(gè)國家內建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資者，后者的實(shí) 體稱(chēng)為直接投資企業(yè)。持續性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(cháng)期 關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續交 易以及投資實(shí)體內各分支機構之間的交易。

　?。?）以交易為基礎的投資定義：強調投資過(guò)程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動(dòng)，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過(guò)程中進(jìn)行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動(dòng)的東 道國政策，而不是針對投資來(lái)定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統計國際收支平衡。

　　1.1.1.2 投資的分類(lèi)從總體上來(lái)說(shuō)，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用 于構建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機器設備、市政工程等）或更新改造原有固 定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買(mǎi)、儲存勞動(dòng)對象以及在生產(chǎn)和流 通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉資金的投資。根據不同的目的和管理的需要，我國固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類(lèi)方式：

　?。?）我國固定資產(chǎn)投資的統計分類(lèi)，包括基本建設投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮集體固定資產(chǎn)投資，農村集體固定 資產(chǎn)投資，城鎮和工礦區私人建房投資，農村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。

　?。?）按投資主體的經(jīng)濟類(lèi)型不同，投資可分為國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、個(gè)體經(jīng) 濟、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商投資經(jīng)濟、港澳臺投資經(jīng)濟等。

　?。?）按資金來(lái)源的不同，投資可分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　?。?）按固定資產(chǎn)投資的使用構成，投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具 購置和其他費用投資。

　　1.1.1.3 投資的特性

　?。?）投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟活動(dòng)。從靜 態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，投資是現在墊支一定量的資金；從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，投資則是為 了獲得未來(lái)的報酬而采取的經(jīng)濟行為。

　?。?）投資具有時(shí)間性。即投入的價(jià)值或犧牲的消費是現在的，而獲得的價(jià)值 或消費是將來(lái)的，也就是說(shuō)，從現在支出到將來(lái)獲得報酬，在時(shí)間上總要經(jīng)過(guò)一 定的間隔。這表明投資是一個(gè)行為過(guò)程，這個(gè)過(guò)程越長(cháng)，未來(lái)報酬的獲得越不穩 定，風(fēng)險就越大。

　?。?）投資的目的在于得到報酬（即收益）。投資活動(dòng)是以犧牲現在價(jià)值為手段，以賺取未來(lái)價(jià)值為目標。未來(lái)價(jià)值超過(guò)現在價(jià)值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價(jià)格變動(dòng)的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權利的獲得。

　?。?）投資具有風(fēng)險性，即不穩定性?，F在投入的價(jià)值是確定的，而未來(lái)可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險。

　　1.1.1.4 投資的作用

　?。?）投資是一個(gè)國家經(jīng)濟增長(cháng)的基本推動(dòng)力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟發(fā)展提供必要的要素和動(dòng)力。同時(shí)由于投資的乘數效應，一定量的投資可以引起數倍于它的收入和總值的增長(cháng)。其次，投資是國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現在：合理引導投資流向可以?xún)?yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟結構；通過(guò)投資政策的調整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項目的投資。為了應對亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮住房制度改革力度，提出將住宅建設發(fā)展成為促進(jìn)國民經(jīng)濟增長(cháng)的新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報告指出 “2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對中國gdp增長(cháng)的直接貢獻率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)?！?/P>

　?。?）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞，而投資是社會(huì )和經(jīng) 濟生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來(lái)考察，投資是企業(yè)發(fā)展的 第一原動(dòng)力。因為不論是企業(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)投資，而且企業(yè)的發(fā) 展和運行也離不開(kāi)投資活動(dòng)。

　?。?）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生 活水平創(chuàng )造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為 改善人民生活水平提供物質(zhì)條件；非生產(chǎn)性投資則可以促進(jìn)社會(huì )福利和服務(wù)設施 的建設，從文化、教育、衛生、娛樂(lè )等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長(cháng)的作用，因此投資可以創(chuàng )造更多的就業(yè)機會(huì )，增加勞動(dòng)者收入。從而使人民生活水平得到改善和提高。

　?。?）投資有利于一國的國內穩定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng )造一個(gè)良好的經(jīng)濟形勢，由于經(jīng)濟是政治的基礎。因此經(jīng)濟良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩定發(fā)展，最終使社會(huì )呈現出安定團結的景象。此外，隨著(zhù)世界經(jīng)濟一體化以及科學(xué)技術(shù)、機器設備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個(gè)狹小的國內概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現代國際交往的主要形式。通過(guò)直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場(chǎng)，利用國際經(jīng)濟資源，還可以學(xué)習國際上的先進(jìn)技術(shù)，并將本國經(jīng)濟推向世界經(jīng)濟體系，從而大大加快本國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程，在國際交往和競爭中樹(shù)立本國形象。

　　1.1.2 房地產(chǎn)投資

　　1.1.2.1 房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先 墊付一定數量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)購買(mǎi)投資。由于房地產(chǎn)購買(mǎi)投資主要針對現有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資 產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的范圍，所以我國房地產(chǎn)投資統計 僅包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，對未進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程、只進(jìn)行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交 易活動(dòng)，不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統計。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房 建設投資和土地開(kāi)發(fā)投資。商品房建設投資，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)發(fā)建設的供出售、出租用的商品住宅、廠(chǎng)房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開(kāi)發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權益為對象的投資，包括購買(mǎi)房地 產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　[判斷題] 我國房地產(chǎn)投資統計包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)購買(mǎi)投資。 （ ）

　　答案：錯

　　1.1.2.2 房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資，是許多人夢(mèng)寐以求的。世界上百分之九十的百萬(wàn)富翁是由于擁 有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費四個(gè)方面的特性，所以相對來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。

　　投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地 產(chǎn)投資，投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增 值，同時(shí)還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。

　　1.1.2.3 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建 成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型 主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

　?。?）居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購買(mǎi)者大都是以滿(mǎn)足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著(zhù)人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。此外，居住物業(yè)以居民個(gè)人的購買(mǎi)行為為主，單宗交易規模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大。

　?。?）商用物業(yè)。又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。這類(lèi)物業(yè)的購買(mǎi)者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)升值中獲得投資收益，也有一部分購買(mǎi)者是為了自用、自營(yíng)的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當地整體社會(huì )經(jīng)濟狀況相關(guān)外，還與工商貿易、金融保險、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)交易涉及的資金數量巨大，所以常在機構投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上受其與社會(huì )接近程度的影響，所以位置對于這類(lèi)物業(yè)有著(zhù)特殊的重要性。

　?。?）工業(yè)物業(yè)。指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠(chǎng)房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱(chēng)工業(yè)寫(xiě)字樓）等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠(chǎng)房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶(hù)使用，因此不容易轉手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠(chǎng)房介于上述兩者之間。隨著(zhù)物流行業(yè)的發(fā)展，傳統的以自用為主的倉儲用房也越來(lái)越多地用于出租經(jīng)營(yíng)，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

　?。?）特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)， 包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(cháng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。

　　1.2 房地產(chǎn)投資的特性

　　1.2.1 位置固定性或不可移動(dòng)性位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債 券、黃金、古玩以及其他有形或無(wú)形的財產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果持有人所在地沒(méi)有交易市 場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類(lèi)交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然 而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區經(jīng)濟的束縛，還受到其周?chē)h(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區位必須對開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資 者和租客都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當的開(kāi)發(fā)利 潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤并具備支付租金的能力。

　　當投資者準備進(jìn)行一項房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀(guān)區位的研 究。很顯然，租客肯定不愿意長(cháng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區 內的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對未來(lái)的地區環(huán) 境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對城市規劃的了解和分析， 就可以做到正確并有預見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。

　　[例題] 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區位必須對（ ）都具有吸引力。

　　a.置業(yè)投資者 b.開(kāi)發(fā)商 c.承包商 d.租客

　　答案：abd

　　1.2.2 壽命周期長(cháng)土地不會(huì )毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該 權益的期限還可以根據法律規定延長(cháng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久 性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(cháng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(cháng)期投資。

　　房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài) 下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續時(shí)間；自然壽命 則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結構構件和 設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長(cháng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當房地產(chǎn)的維護費用高 到?jīng)]有租客問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護 狀況良好，其較長(cháng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟壽 命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標租客的 類(lèi)型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續獲取可觀(guān) 的收益。

　　國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠(chǎng)房、普通住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

　　[例題] 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指物業(yè)開(kāi)始使用至（ ）的時(shí)刻。

　　a. 收益為零 b.產(chǎn)生的收益超過(guò)其使用成本c. 收益為零 d.收益率小于基準收益率

　　答案：c

　　1.2.3 適應性適應性，是指為了適應市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調整房地產(chǎn)使用功能的方便 程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生 的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn) 市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫(xiě)字樓的租客需要工作中的 短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿(mǎn)足這種需求；公寓內的租客希望獲得 洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來(lái)解決這一問(wèn)題。

　　按照租客的意愿及時(shí)調整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對 租客的吸引力。對置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，如果其投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著(zhù) 他面臨著(zhù)較大的投資風(fēng)險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業(yè)，其適應性 就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來(lái)改變其用途或調整其使用功能，在這 種情況下，萬(wàn)一租客破產(chǎn)，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要 求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應性這一特點(diǎn)。

　　1.2.4 各異性各異性，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區位和 周?chē)h(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是 在同一條街道兩旁同時(shí)建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會(huì )由于其內部 附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終 反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱(chēng)號，不僅對建筑師有 里程碑或紀念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和 信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來(lái)說(shuō)，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和 價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　1.2.5 政策影響性政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì ) 經(jīng)濟活動(dòng)中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì )有新的政策措 施出臺，以調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、交易和使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān) 系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調整所帶來(lái)的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會(huì )對房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　1.2.6 專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性，是指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場(chǎng)營(yíng) 銷(xiāo)、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮 租客、租約、維護維修、安全保障等問(wèn)題，即便置業(yè)投資者委托了專(zhuān)業(yè)物業(yè)資產(chǎn) 管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一起 制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì )計 師、律師等提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7 相互影響性相互影響性，是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施 和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著(zhù) 地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線(xiàn)的建設，使沿線(xiàn)房地產(chǎn)大幅 升值，大型城市改造項目的實(shí)施，也會(huì )使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng) 驗來(lái)看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產(chǎn) 商或投機者，都獲得了巨大的成功。

　　1.3 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　1.3.1 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。直接投資是指投資者直接參與房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資 和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤， 風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(cháng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得 收益、保值、增值和消費四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地 產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接 房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司（reits）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（mbs）等。

　　1.3.2 房地產(chǎn)直接投資

　　1.3.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購買(mǎi)土地使用權開(kāi)始，通過(guò)在土地上的 進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規劃設計和工程建設等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入 住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉讓給新的投資者或使用 者，并通過(guò)這個(gè)轉讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常 屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成 后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉變成了長(cháng)期置業(yè)投資。

　　1.3.2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現有運行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或 使用權為目的的投資。其對象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地 產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需 要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩定的經(jīng)常 性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續持有該項物業(yè)資產(chǎn)時(shí)， 可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。

　　例如，某公司以300萬(wàn)元投資購買(mǎi)了一個(gè)250m²的寫(xiě)字樓單位，并將其中的100m²用做該公司的辦公室，將另外150m²租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)l0年之后，該公司為了財務(wù)安排方面的需要，將擁有的250m²寫(xiě)字樓全部轉售出去，扣除銷(xiāo)售稅費后的凈轉售收入為450萬(wàn)元?？梢钥闯?，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達到了自用（消費）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。

　　1.3.3 房地產(chǎn)間接投資

　　1.3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接 融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng )業(yè)集團1999年5月28日成功 發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家 園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開(kāi)發(fā)，不僅解決了開(kāi)發(fā)項目資金短缺的問(wèn)題，也為 投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機會(huì )；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華 潤北京置地等則通過(guò)公司上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投人問(wèn)題。債券 或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　1.3.3.2 投資于房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)投資信托公司（reits），是購買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。reits的出現，使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，reits將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

　　投資者將資金投入reits有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩定，因為reits的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，reits投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的reits股份轉換為現金，因為reits股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型 三種形式。reits選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)。由于有專(zhuān)業(yè)投資管理者負責經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票，成了千百萬(wàn)個(gè)人投資者以及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門(mén)和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行間接融資的局面。而reits作為一種創(chuàng )新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現了若干雛形。預計隨著(zhù)中國相關(guān)法律制度的完善，reits很快將成為中國投資者現實(shí)的投資工具。

　　1.3.3.3 購買(mǎi)住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等發(fā)達 資本主義國家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區如泰國、韓國、馬來(lái)西亞、香港等也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著(zhù)中國住房市場(chǎng)住房金融服務(wù)的迅 速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現在中國的投資市場(chǎng)上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權 轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融 風(fēng)險等目的。購買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權，出售給專(zhuān)門(mén)設立的特殊目的公司（spc），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接 地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

　　1.3.4 房地產(chǎn)投資的利弊

　　1.3.4.1 房地產(chǎn)投資之利在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu) 點(diǎn)，包括自然壽命周期長(cháng)、易于滿(mǎn)足使用者不斷變化的需要、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

　?。?）相對較高的收益水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至會(huì )超過(guò)100%.房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類(lèi)型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對較高的。

　?。?）能夠得到稅收方面的好處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后 的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數以固定稅率征收的。從會(huì )計的角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著(zhù)其樓齡 的增長(cháng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對于建筑物的 自然壽命和經(jīng)濟壽命來(lái)說(shuō)要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益 能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應地也就 減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，即使某項置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負值，投資者不能 享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入能支付該項置業(yè)投資的經(jīng) 營(yíng)費用和抵押貸款利息，投資者就沒(méi)有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè) 投資的虧損來(lái)充抵其他投資的凈經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的 好處。因為置業(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項目或經(jīng)營(yíng)內容中的一種，所以置 業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮居民購買(mǎi)自住住宅的政策來(lái)看，這種 投資往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。

　?。?）易于獲得金融機構的支持由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支 持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司 等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選 擇余地。

　　金融機構通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有 效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產(chǎn)本身也 是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿(mǎn)足投資者分期還 款對資金的需要，所以金融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達 到70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達國家， 投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至超過(guò)100%的融資，也就是說(shuō)，投資者無(wú)須投 入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　?。?）能抵消通貨膨脹的影響通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟體總體價(jià)格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對 投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹（expeted inflation）和非預期通貨膨脹（unexpected inflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導 致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于 房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn) 的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(cháng)幅 度，大大超過(guò)了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所 有的房地產(chǎn)投資項目全部進(jìn)行統計分析，但幾乎沒(méi)有人會(huì )相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲 率會(huì )落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長(cháng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì )提出這樣的問(wèn)題，即1998年～2000年香港各類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠遠超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購買(mǎi)房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下， 從長(cháng)期投資的角度來(lái)看的。短期內房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(cháng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期景氣循環(huán)規律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。

　?。?）提高投資者的資信等級由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成 了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁 有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會(huì )具有重要意義。

　　1.3.4.2 房地產(chǎn)投資之弊房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現 在：

　?。?）變現性差。房地產(chǎn)被認為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量 和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷(xiāo)售過(guò)程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無(wú)損 地轉換為現金。房地產(chǎn)的變現性差往往會(huì )使房地產(chǎn)投資者因為無(wú)力及時(shí)償還債務(wù) 而破產(chǎn)。

　?。?）投資數額巨大。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到 幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀(guān)經(jīng)濟出現短期危機時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

　?。?）投資回收周期較長(cháng)。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著(zhù)開(kāi)發(fā)過(guò)程的結束在三至五 年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(cháng)則二三十年甚至更 長(cháng)，要承受這么長(cháng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險，對投資者資金實(shí)力的要求很高。

　?。?）需要專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當復雜， 直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就要求投資者具備專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人員的數量。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對 其專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。

　　此外應該指出的是，本節介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接 投資而言的。對于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們實(shí)際上可以通過(guò)購買(mǎi)房地產(chǎn)公司發(fā)行的 股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

　　1.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險很顯然，投資者在選擇投資機會(huì )時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì )選擇收 益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其 他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。

　　1.4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　　1.4.1.1 風(fēng)險的定義從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。 完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計算實(shí)際獲得的收益與預期收益之間 的差別，進(jìn)而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。

　　例如，物業(yè)l為寫(xiě)字樓項目，2002年末價(jià)值為1 000萬(wàn)元，預計2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準方差為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項目，2002年末價(jià)值為1 000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1 200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

　　當實(shí)際收益超出預期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益 低于預期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著(zhù)風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重 視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險報酬”。

　　1.4.1.2 風(fēng)險與不確定性風(fēng)險和不確定性有顯著(zhù)區別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標準方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái)，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　但如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著(zhù)對于可能的情況無(wú)法估計其可能性。在這種情況下，對未來(lái)投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì )使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等。

　　1.4.1.3 風(fēng)險分析的目的風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節，其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：

　?。?）預期收益率是多少，出現的可能性有多大？

　?。?）相對于目標收益或融資成本或機會(huì )投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標收益的可能性有多大？

　?。?）預期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　由于風(fēng)險分析的數學(xué)方法較為復雜，考慮到編寫(xiě)本書(shū)的目的，本節僅對房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險種類(lèi)及其對投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險分析的方法，我們將在本書(shū)的第7章進(jìn)行適當介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產(chǎn)管理的復雜性四個(gè)方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類(lèi)方式，每一種分類(lèi)方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益 產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統風(fēng)險和僅對市場(chǎng)內個(gè)別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險。

　　1.4.2 系統風(fēng)險房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　1.4.2.1 通貨膨脹風(fēng)險也稱(chēng)購買(mǎi)力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(cháng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。當收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著(zhù)最嚴重的購買(mǎi)力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(cháng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著(zhù)由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，按長(cháng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔了本來(lái)應由租客承擔的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過(guò)適當調整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。

　　1.4.2.2 市場(chǎng)供求風(fēng)險市場(chǎng)供求風(fēng)險是指投資者所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià) 值的變化，這種變化會(huì )導致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預期收益。更為嚴重的情 況是，當市場(chǎng)內結構性過(guò)剩（某地區某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還 貸壓力日增，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性的市場(chǎng)，也就是說(shuō)當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當地經(jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會(huì )發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對市場(chǎng)都有其獨自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來(lái)收益估計為基礎。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險的 影響。

　　1.4.2.3 周期風(fēng)險周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的 存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可 分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現持續時(shí)間較長(cháng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設規模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4 變現風(fēng)險變現風(fēng)險是指急于將商品兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內 將房地產(chǎn)兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　　1.4.2.5 利率風(fēng)險調整利率是國家對經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的主要手段之一。通過(guò)調整利率， 政府可以調節資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀(guān)調控的目的。利率 調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用 升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值；二 是會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的 需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著(zhù)，因為盡管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際 上是將利率風(fēng)險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定 利率的長(cháng)期抵押貸款，金融機構越來(lái)越強調其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益 就會(huì )下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著(zhù)下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì )因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應地新投資者所能支付的購買(mǎi)價(jià)格也就會(huì )大為降低。

　　1.4.2.6 政策風(fēng)險政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀(guān)調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003 年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現其預期收益目標時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

　　1.4.2.7 政治風(fēng)險房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰爭、經(jīng)濟制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會(huì )直接給建筑物造成損害，而且會(huì )引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　　1.4.2.8 或然損失風(fēng)險或然損失風(fēng)險是指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規定的保險 公司的責任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時(shí)也需要安排單獨的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來(lái)?yè)撈渌凶馕飿I(yè)保險的責任，但是租客對 物業(yè)的保險安排對業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。一旦發(fā)生火災或其他自然災害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險。然而，雖說(shuō)投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以，最好的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

　　[例題] 下列風(fēng)險屬于房地產(chǎn)投資系統風(fēng)險的有（ ）。

　　a. 持有期風(fēng)險 b.或然損失風(fēng)險c.政策風(fēng)險 d.通貨膨脹風(fēng)險

　　答案：bcd

　　1.4.3 個(gè)別風(fēng)險

　　1.4.3.1 收益現金流風(fēng)險收益現金流風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著(zhù)收益現金流風(fēng)險。對于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì )對開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會(huì )對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

　　1.4.3.2 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費用支出超過(guò)預期經(jīng)營(yíng)費用而帶來(lái)的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由 租客承擔的情況下，也會(huì )由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會(huì )面對著(zhù)建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。

　　其他未來(lái)會(huì )遇到的經(jīng)營(yíng)費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見(jiàn)的法律費用（例如租金調整時(shí)可能會(huì )引起爭議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3 資本價(jià)值風(fēng)險資本價(jià)值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì )隨著(zhù)收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長(cháng)一段時(shí)間內的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒(méi)有對這個(gè)問(wèn)題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價(jià)值和現實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險，在很大程度上影響著(zhù)置業(yè)投資的績(jì)效。

　　1.4.3.4 比較風(fēng)險比較風(fēng)險又稱(chēng)機會(huì )成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機會(huì )，同時(shí)也失去了相應可能收益的風(fēng)險。

　　1.4.3.5 時(shí)間風(fēng)險時(shí)間風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調在適當的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險的含義不僅表現為選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)，還表現為物業(yè)持有時(shí)間的長(cháng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對物業(yè)重新 進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機的選擇、物業(yè)轉售時(shí)機的選擇以及轉售過(guò)程所需要時(shí)間 的長(cháng)短等。

　　1.4.3.6 持有期風(fēng)險持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險。一般說(shuō)來(lái)，投資項目的壽命周期越長(cháng)，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價(jià)格很容易預測；但如果這個(gè)持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價(jià)格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會(huì )差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預期收益之間的差異是隨著(zhù)持有期的延長(cháng)而加大的。

　　上述所有風(fēng)險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給 投資收益帶來(lái)的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，就是令投資者根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)投 資風(fēng)險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對未來(lái)投資收益的預期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的 投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不 同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會(huì )有差異。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉移風(fēng)險。人們常說(shuō)，房地產(chǎn)投資者應該是風(fēng)險管理的專(zhuān)家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴(lài)于投資者對風(fēng)險的認識和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險管理，甚至橫穿馬路也會(huì )涉及到風(fēng)險的識別、分析和管理。人們的行動(dòng)往往依賴(lài)于其對待風(fēng)險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動(dòng)的風(fēng)險可能是最大的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充滿(mǎn)了風(fēng)險和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開(kāi)發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險而被稱(chēng)之為市場(chǎng)上最大的冒險家，甚至有些 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到了以風(fēng)險變幻為樂(lè )的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算條件下的冒險。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對當前市場(chǎng)狀況的調查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計，都會(huì )受各種風(fēng)險因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著(zhù)時(shí)間推移，這些估計數據會(huì )與實(shí)際情況有所出入。為規避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂(lè )觀(guān)的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風(fēng)險條件下對反映投資績(jì)效的主要指標所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

　　1.5 風(fēng)險與投資組合投資組合理論涉及到較深的數學(xué)知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產(chǎn)投資分析的指導作用。應該指出的是，隨著(zhù)大型機構投資者的增長(cháng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應用越來(lái)越廣泛。為此，我們在這里要 試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過(guò)多種投資的組合可以降低投 資風(fēng)險。

　　1.5.1 投資組合理論投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對于相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會(huì )有不同的反應。舉例來(lái)說(shuō)，在高通漲的時(shí)候投資項目甲的收益增長(cháng)可能 會(huì )超過(guò)通漲的增長(cháng)幅度，而投資項目乙的收益可能會(huì )有負增長(cháng)。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來(lái)，便可以達到一個(gè)最終和最理想的長(cháng)遠投資策略。換 句話(huà)說(shuō)，目標是尋找在一個(gè)固定的預期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項目上去呢、還是分別投入到不同的項目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì )選擇后一種投資方式，因為這樣做雖然可能會(huì )失去獲得高額收益的機會(huì )，但他也不至于血本無(wú)歸?；饡?huì )的資金使用方式最能體現這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提就是基金的安全性和收益的穩定性，滿(mǎn)足了這兩個(gè)前提，才會(huì )有收益最大化的目標。

　　大型機構投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區分布、時(shí)間分布以及項目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會(huì )。

　　例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì )決議中，要求在中國大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(cháng)的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。

　　設想他面對兩種主要的投資項目類(lèi)型x和y，他可以把總開(kāi)發(fā)資本按他個(gè)人的喜好和對風(fēng)險的態(tài)度分配在曲線(xiàn)xprqy的任何一個(gè)組合點(diǎn)上。xprqy的弧度取決于x和y的協(xié)方差關(guān)系，假如是絕對的正協(xié)方差，曲線(xiàn)變成直線(xiàn)xy代表 兩者有同一方向和幅度的反應。相反，假若兩者是絕對的負協(xié)方差，即在面對相 同的市場(chǎng)環(huán)境條件時(shí)，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時(shí)曲線(xiàn)變?yōu)閤oy，其中o點(diǎn)是毫無(wú)風(fēng)險的一個(gè)投資組合。當然，這是一個(gè)比較難出現的機會(huì )，比較多的是類(lèi)似xprqy這種曲線(xiàn)，且在該曲線(xiàn)上ry部分較xr部分理想，原因是在同一風(fēng)險程度甲上，ry部分的每一個(gè)組合點(diǎn)都有一個(gè)較大的預期 收益率。以此類(lèi)推，。